Die Instandhaltungsr├╝cklage kann nicht mehr von der Grunderwerbsteuer abgezogen werden.

Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesfinanzhof (BFH)) in seiner Entscheidung vom 16. September 2020 – II R 49/17. Darin besch├Ąftigte er sich mit der rechtlichen Frage, ob eine beim Kauf ├╝bernommene Instandhaltungsr├╝cklage beim Kauf einer Eigentumswohnung beziehungsweise beim Erwerb von Teileigentum die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage nach ┬ž 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) mindert.


Gliederung


Der Entscheidung des BFH liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl├Ągerin hat Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten sowie neun Tiefgaragenstellpl├Ątzen zum Preis von 40.000 Euro erworben. Dazu geh├Âren auch die Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen das Sondereigentum geh├Ârt, sogenannte Teileigentumsrechte. Inhalt des notariellen Kaufvertrags ist, dass der Anteil des Verk├Ąufers an den gemeinschaftlichen Geldern im Zeitpunkt der Eigentums├╝bertragung auf den K├Ąufer ├╝bergeht. Dazu geh├Âren unter anderem bereits gezahlte Vorsch├╝sse sowie die Instandhaltungsr├╝cklage.

Das Finanzamt setzt Mitte 2016 die Grunderwerbsteuer unter Ber├╝cksichtigung des Kaufpreises auf 2.600 Euro fest, ohne die Bemessungsgrundlage um die R├╝cklage f├╝r die Instandhaltung zu mindern. Der K├Ąufer der Gewerbeimmobilien ist indes der Auffassung, dass die ├ťbernahme bei der Grunderwerbsteuerberechnung entsprechend zu ber├╝cksichtigen sei. Er behauptet deshalb, dass die Bemessungsgrundlage um einen Betrag in H├Âhe von 14.815,19 Euro zu mindern sei.

Der K├Ąufer legt Einspruch beim zust├Ąndigen Finanzamt ein, der jedoch negativ beschieden wird. Daraufhin erhebt der K├Ąufer Klage vor dem Finanzgericht K├Âln und begr├╝ndet die Klageerhebung damit, dass sich die Instandhaltungsr├╝cklage kaufpreismindernd auswirke. Au├čerdem beruft sich der Kl├Ąger auf die ertragssteuerrechtliche Behandlung der Instandhaltungsr├╝cklage als Wirtschaftsgut. Denn die Beteiligung der Wohnungseigent├╝mer an der R├╝cklage stelle ein bilanzierungspflichtiges Wirtschaftsgut dar. Da sie als Geldforderung auf den K├Ąufer ├╝bergehe, m├╝sse sie aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden. Doch das Finanzgericht K├Âln lehnt die Klage als unbegr├╝ndet ab.

 

Entscheidung und Begr├╝ndung des BFH

Gegen das Urteil des Finanzgerichts K├Âln legt der Kl├Ąger Revision vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ein und beantragt in der Revision, die Einspruchsentscheidung sowie den Grunderwerbsteuerbescheid aufzuheben. Doch der BFH best├Ątigt das Urteil des Finanzgerichts und weist die Revision zur├╝ck, da das Finanzgericht bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu Recht den Abzug der Instandhaltungsr├╝ckstellung verneint habe.

Als Begr├╝ndung f├╝hrt das Gericht an, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis, der die Bemessungsgrundlage f├╝r die Grunderwerbsteuer ist, nicht um die anteilige Instandhaltungsr├╝ckstellung gemindert werden darf. Denn nach ┬ž 8 Abs. 1 GrEStG ist die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass nach ┬ž 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Bemessungsgrundlage der Kaufpreis ist.

Aus Sicht der Richter geh├Ârt die anteilige Instandhaltungsr├╝ckstellung nicht zum Verm├Âgen des Eigent├╝mers. Stattdessen ist sie Teil des Verwaltungsverm├Âgens der Wohnungseigent├╝mergesellschaft und damit Verm├Âgen eines anderen Rechtssubjektes. Nach ┬ž 10 Abs. 7 Satz 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geh├Ârt der Wohnungseigent├╝mergesellschaft das Verwaltungsverm├Âgen. Dabei handelt es sich um einen teilrechtsf├Ąhigen und parteif├Ąhigen Verband sui generis, der vom jeweiligen Mitgliederbestand unabh├Ąngig ist. Die einzelnen Wohnungseigent├╝mer haben keinen Anteil am Verwaltungsverm├Âgen und sind insoweit nicht verf├╝gungsberechtigt. Auch der ├ťbergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft, die mit dem Eigentums├╝bergang des Teileigentums verbunden ist, rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die auf das Teileigentum entfallende Instandhaltungsr├╝ckstellung zu reduzieren. Das bedeutet, dass ein rechtsgesch├Ąftlicher Erwerb der Verf├╝gungsberechtigung zivilrechtlich nicht m├Âglich ist.

 

Die Auswirkungen der Entscheidung des BFH

Da stellt sich die Frage, welche Auswirkungen dieses Urteil auf den Kauf einer Eigentumswohnung hat, was rechtlich als Erwerb von Teileigentum bezeichnet wird. Da die Instandhaltungsr├╝cklage nicht mehr von der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden darf, f├╝hrt das f├╝r K├Ąufer zu einer weiteren Erh├Âhung der Kaufnebenkosten. Das geschieht vor dem Hintergrund, dass die Grunderwerbsteuers├Ątze in einigen Bundesl├Ąndern ohnehin deutlich angehoben worden sind mit der Folge, dass der Staat Rekordeinnahmen verbuchen kann.

Vielleicht geh├Âren auch Sie zu den K├Ąufern, die Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid eingelegt haben, weil der Abzug der Instandhaltungsr├╝cklage verwehrt wurde. Bislang haben die Finanz├Ąmter diese Einspr├╝che auf Eis gelegt, also von der Bearbeitung ausgesetzt. Das Urteil des BFH hat jedoch dazu gef├╝hrt, dass die Bearbeitung der Einspr├╝che zu einem ablehnenden Bescheid der Finanz├Ąmter gef├╝hrt hat.

Sie haben Fragen zum Urteil des BFH, zur Grunderwerbsteuer, oder brauchen Beratung beziehungsweise Unterst├╝tzung beim Kauf einer Eigentumswohnung? Kontaktieren Sie mich!

 

 

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