Bei der Vermietung von möblierten Immobilien können Sie Steuern sparen. Welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie die Abschreibung der Möbel im Allgemeinen oder auch einer Ferienwohnung funktioniert, erläutere ich Ihnen im folgenden Beitrag:

Gliederung

  1. Voraussetzungen und Vorteile, wenn Sie möbliert vermieten
  2. Welche Steuer wird fällig, wenn Sie möbliert vermieten?
  3. Steuerliche Vorteile erlangen, wenn Sie möbliert vermieten
  4. Eine möblierte Wohnung steuerlich absetzen– Vorgehensweise für den Vermieter

1. Voraussetzungen und Vorteile, wenn Sie möbliert vermieten

Grundsätzlich sind Sie an die Mietpreisbremse gebunden – egal ob Sie Ihre Immobilie möbliert oder ohne Möbel vermieten. Allerdings können Sie einen Zuschlag für die Einrichtung veranschlagen.

Wichtig zu wissen ist, dass eine Wohnung nur dann als möbliert gilt, wenn die Einrichtung die Haushaltsführung ermöglicht und somit mehr als die Einbauküche inkludiert.

Eine gesetzliche Regelung für die Höhe des Möbelzuschlags gibt es derzeit nicht. Die Kalkulation für den Mietpreis müssen Sie nicht offenlegen.

 

2. Welche Steuer wird fällig, wenn Sie möbliert vermieten?

Grundsätzlich zählen die Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen nicht als umsatzsteuerpflichtig.

Da Möbel als bewegliche Wirtschaftsgüter betrachtet werden, fallen sie zunächst nicht unter diese Befreiung.

Basierend auf dem Prinzip der einheitlichen Leistung, welches im Umsatzsteuerrecht geregelt ist, zählen mitvermietete Möbel als nicht selbstständige Nebenleistungen. Somit fällt für private Vermieter einer möblierten Immobilie eine Einkommenssteuer gemäß § 21 EStG an.

 

3. Steuerliche Vorteile erlangen, wenn Sie möbliert vermieten

Grundsätzlich können Sie alle für die Vermietung erworbenen Einrichtungsgegenstände bis zu einem Wert von 800€ in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Die Einrichtungskosten einer Ferienwohnung können je nach Einrichtung über mehrere Jahre abgeschrieben werden, da die Ausstattung einer Ferienwohnung in der Regel wesentlich teurer ist.

Hierzu verweise ich auf die Tabelle des Bundesfinanzministeriums, aus der hervorgeht, wie lange bestimmte Einrichtungs­ge­gen­stände abgeschrieben werden können.

Beispielsweise müssen Sie bei einer hochwertigen Einbauküche den Kaufpreis durch zehn teilen und jährlich einen Teil in der Steuererklärung angeben.

Weiterhin können Sie folgende Kosten steuerlich absetzen:

  • jährlich anfallende Grundsteuer
  • Zinsen Ihres Immobilienkredits
  • Notarkosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn diese im Zusammenhang mit der Finanzierung entstehen (z.B. Eintragung einer Grundschuld)
  • Kosten um die Immobilie zu vermarkten (z.B. eine kostenpflichtige Annonce)
  • Maklergebühren, wenn Sie zur Mietersuche einen Makler beauftragt haben

 

4. Eine möblierte Wohnung steuerlich absetzen – Vorgehensweise für den Vermieter

Als Vermieter benötigen Sie das Formular für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, auch bekannt als Anlage V. Hier können Sie alle Ausgaben für die Wohnung angegeben, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen:

  • Mieteinnahmen
  • Grunderwerbssteuer
  • anfallende Notarkosten
  • Kosten für Einrichtungsgegenstände

Wichtig: Für jedes vermietete Objekt muss eine eigene Anlage V ausgefüllt werden.

Wie in ‚3. Steuerliche Vorteile erlangen, wenn Sie möbliert vermieten’ beschrieben, schreiben Sie alle Positionen unterhalb von 800 Euro in Ihrer Steuererklärung ab. Teurere Möbel setzen Sie gemäß der Tabelle des Bundesfinanzministeriums über mehrere Jahre ab.

Alle Kosten aus einem Jahr ziehen Sie von den Mieteinnahmen aus dem gleichen Zeitraum ab. Die übrig gebliebene Summe muss, basierend auf Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, versteuert werden.

 

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