Bei der Vermietung von möblierten Immobilien können Sie Steuern sparen. Welche Voraussetzungen dafĂŒr erfĂŒllt sein mĂŒssen und wie die Abschreibung der Möbel im Allgemeinen oder auch einer Ferienwohnung funktioniert, erlĂ€utere ich Ihnen im folgenden Beitrag:


Gliederung

  1. Voraussetzungen und Vorteile, wenn Sie möbliert vermieten
  2. Welche Steuer wird fÀllig, wenn Sie möbliert vermieten?
  3. Steuerliche Vorteile erlangen, wenn Sie möbliert vermieten
  4. Eine möblierte Wohnung steuerlich absetzen– Vorgehensweise fĂŒr den Vermieter

1. Voraussetzungen und Vorteile, wenn Sie möbliert vermieten

GrundsĂ€tzlich sind Sie an die Mietpreisbremse gebunden – egal ob Sie Ihre Immobilie möbliert oder ohne Möbel vermieten. Allerdings können Sie einen Zuschlag fĂŒr die Einrichtung veranschlagen.

Wichtig zu wissen ist, dass eine Wohnung nur dann als möbliert gilt, wenn die Einrichtung die HaushaltsfĂŒhrung ermöglicht und somit mehr als die EinbaukĂŒche inkludiert.

Eine gesetzliche Regelung fĂŒr die Höhe des Möbelzuschlags gibt es derzeit nicht. Die Kalkulation fĂŒr den Mietpreis mĂŒssen Sie nicht offenlegen.

 

2. Welche Steuer wird fÀllig, wenn Sie möbliert vermieten?

GrundsĂ€tzlich zĂ€hlen die Einnahmen aus der Vermietung von GrundstĂŒcken, HĂ€usern und Wohnungen nicht als umsatzsteuerpflichtig.

Da Möbel als bewegliche WirtschaftsgĂŒter betrachtet werden, fallen sie zunĂ€chst nicht unter diese Befreiung.

Basierend auf dem Prinzip der einheitlichen Leistung, welches im Umsatzsteuerrecht geregelt ist, zĂ€hlen mitvermietete Möbel als nicht selbststĂ€ndige Nebenleistungen. Somit fĂ€llt fĂŒr private Vermieter einer möblierten Immobilie eine Einkommenssteuer gemĂ€ĂŸ § 21 EStG an.

 

3. Steuerliche Vorteile erlangen, wenn Sie möbliert vermieten

GrundsĂ€tzlich können Sie alle fĂŒr die Vermietung erworbenen EinrichtungsgegenstĂ€nde bis zu einem Wert von 800€ in Ihrer SteuererklĂ€rung geltend machen.

Die Einrichtungskosten einer Ferienwohnung können je nach Einrichtung ĂŒber mehrere Jahre abgeschrieben werden, da die Ausstattung einer Ferienwohnung in der Regel wesentlich teurer ist.

Hierzu verweise ich auf die Tabelle des Bundesfinanzministeriums, aus der hervorgeht, wie lange bestimmte Einrichtungs­ge­gen­stÀnde abgeschrieben werden können.

Beispielsweise mĂŒssen Sie bei einer hochwertigen EinbaukĂŒche den Kaufpreis durch zehn teilen und jĂ€hrlich einen Teil in der SteuererklĂ€rung angeben.

Weiterhin können Sie folgende Kosten steuerlich absetzen:

  • jĂ€hrlich anfallende Grundsteuer
  • Zinsen Ihres Immobilienkredits
  • Notarkosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn diese im Zusammenhang mit der Finanzierung entstehen (z.B. Eintragung einer Grundschuld)
  • Kosten um die Immobilie zu vermarkten (z.B. eine kostenpflichtige Annonce)
  • MaklergebĂŒhren, wenn Sie zur Mietersuche einen Makler beauftragt haben

 

4. Eine möblierte Wohnung steuerlich absetzen – Vorgehensweise fĂŒr den Vermieter

Als Vermieter benötigen Sie das Formular fĂŒr „EinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtung“, auch bekannt als Anlage V. Hier können Sie alle Ausgaben fĂŒr die Wohnung angegeben, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen:

  • Mieteinnahmen
  • Grunderwerbssteuer
  • anfallende Notarkosten
  • Kosten fĂŒr EinrichtungsgegenstĂ€nde

Wichtig: FĂŒr jedes vermietete Objekt muss eine eigene Anlage V ausgefĂŒllt werden.

Wie in ‚3. Steuerliche Vorteile erlangen, wenn Sie möbliert vermieten’ beschrieben, schreiben Sie alle Positionen unterhalb von 800 Euro in Ihrer SteuererklĂ€rung ab. Teurere Möbel setzen Sie gemĂ€ĂŸ der Tabelle des Bundesfinanzministeriums ĂŒber mehrere Jahre ab.

Alle Kosten aus einem Jahr ziehen Sie von den Mieteinnahmen aus dem gleichen Zeitraum ab. Die ĂŒbrig gebliebene Summe muss, basierend auf Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, versteuert werden.

 

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