âDie besten Immobilien sind die, welche sich nur durch Mieteinnahmen tilgen ?!â
In meiner tĂ€glichen Arbeit fĂ€llt mir immer wieder auf, dass die meisten nach âder perfekten Immobilieâ suchen, bei der die Mieteinnahmen die monatlichen Tilgungsraten decken. âNicht erwĂŒnschtâ sind Immobilien, wo monatlich ein zusĂ€tzlicher Investitionsaufwand von 60 ⏠bis 300 ⏠zu tĂ€tigen ist. Aber sind Immobilien mit monatlichem Investitionsaufwand wirklich nachteiliger oder sogar die bessere Investition? In diesem Artikel analysiere ich Bestandsobjekte und wie sich diese langfristig entwickelt haben. Aber Vorsicht: Womöglich ĂŒberdenken Sie Ihre bisherige Investmentstrategie am Ende des Artikels.
Gliederung
- Unterschied zwischen Immobilien mit â und ohne mtl. Investitionsaufwand
- Analyse â Entwicklung von verkauften Wohnungen
- Musterberechnungen und Exposés einsehen
- Fazit: Welches Investment lohnt sich also mehr?
Unterschied zwischen Immobilien mit â und ohne mtl. Investitionsaufwand
Anhand von echten Beispielen aus der Vergangenheit möchte ich Ihnen zeigen, dass eine Immobilie als Kapitalanlage an einem Standort mit guten Zukunftsperspektiven, einer Vielzahl an Arbeitgebern und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, wie z.B. in MĂŒnchen, Berlin, Leipzig oder Dresden, i.d.R. schon immer einen mtl. Investitionsaufwand hatte.
Anders als an Standorten wie z.B. in Nordrhein-Westfalen oder an einem Standort, wo das Gehaltsniveau sowie die Kaufkraft der Menschen gering ist, ânormaleâ Mieten erzielt werden ĂŒber 4-6 ⏠kalt/QM Wfl. Aber demzufolge die QM-Preise der Wohnungen nicht sehr hoch sind.
Dort können Sie auch heute noch mit ein bisschen GlĂŒck Wohnungen finden, die sich von Anfang an nach Abzug aller Kosten +/- 0 ⏠rechnen oder sogar einen Ăberschuss abwerfen, obwohl Sie den vollen Kaufpreis finanzieren.
Die Frage lautet:
Möchten Sie an einem Standort investieren, bei dem Sie von Anfang keinen mtl. Aufwand aber auch eine geringe Wertsteigerung in Aussicht haben oder investieren Sie lieber an einem Standort, bei dem Sie anfĂ€nglich einen mtl. finanziellen Aufwand â meistens aber nur bis zum nĂ€chsten Mieterwechsel oder bis zur nĂ€chsten Mieterhöhung â aber auch sehr gute Perspektiven fĂŒr die Zukunft haben?
Niemand kann vorhersagen wie sich etwas entwickeln wird, nicht bei der Immobilie, nicht bei Aktien und auch nicht bei Fonds â nur am Tagesgeldkonto sowie Sparbuch durch die vereinbarten Zinsen.
Meine eigene Strategie und die beim Angebot fĂŒr meine Kunden war aber schon immer, Immobilien nur an attraktiven Standorten anzubieten, die sich mit einer hohen Wahrscheinlichkeit positiv entwickeln werden, aber i.d.R. auch eine anfĂ€ngliche monatliche Investitionsrate vom Investor fordern.
Anhand von einigen Beispielen aus der Vergangenheit, wofĂŒr ich zum GroĂteil vermittelte Immobilien an meine Kunden analysiert habe aber auch 2 Beispiele von mir selbst, werden Sie sehen, dass sich die mtl. Investitionsrate ĂŒber die letzten 13 Jahre kaum verĂ€ndert hat, obwohl die Zinsen gefallen und die Kaufpreise gestiegen sind. Aber der Wertzuwachs war teilweise enorm.
Anhand von einigen Beispielen aus der Vergangenheit, wofĂŒr ich zum GroĂteil vermittelte Immobilien an meine Kunden analysiert habe aber auch 2 Beispiele von mir selbst, werden Sie sehen, dass sich die mtl. Investitionsrate ĂŒber die letzten 13 Jahre kaum verĂ€ndert hat, obwohl die Zinsen gefallen und die Kaufpreise gestiegen sind. Aber der Wertzuwachs war teilweise enorm.
Analyse â Entwicklung von verkauften Wohnungen
Ich habe mal recherchiert und einige Wohnungen analysiert, welche ich meinen Kunden in der Vergangenheit verkauft oder zum Teil auch selbst gekauft habe. Die Unterlagen zu den Immobilien (Exposé, Kaufpreis) und Analysen zum Stand August 2021 finden Sie in meiner Cloud (=Dropbox), der Link hierzu ist im weiteren Verlauf unten.
Die meisten Wohnungen hatten eine anfĂ€ngliche Investitionsrate von 60 ⏠bis 370 ⏠pro Monat aber aufgrund der sehr guten Lagen bzw. attraktiven Standorte, hat sich der Wert der Immobilie bis heute Ă€uĂerst positiv entwickelt. Dabei sollten Sie berĂŒcksichtigen, dass die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien 10 Jahre betrĂ€gt und ein Gewinn danach steuerfrei ist.
Hier ein paar Beispiele und angefangen mit einem von mir selbst:
Kaufdatum von mir: FrĂŒhjahr 2010
Standort: CusanusstraĂe 6a in 85049 Ingolstadt
Art: Bestand
WohnungsgröĂe: 51,83 QM incl. TG-Stellplatz
Kaufpreis: 98.000 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 4,5%
Tilgung: 1,0%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: 120 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 1.891
QM-Preis bei Verkauf: 5.074 âŹ
Verkaufspreis im Sommer 2021: 263.000 âŹ
Kaufdatum Kunde: Winter 2008
Standort: Zepernicker StraĂe 2 in 13125 Berlin
Art: Denkmalschutz-Sanierung mit zusÀtzlicher Sonder-AfA
WohnungsgröĂe: 58,35 QM
Kaufpreis: 121.263 âŹ
110% Finanzierung
KfW-Darlehen:
Zins 2,85% / 3,78% Tilgung / zzgl. Tilgungszuschuss
AnnuitÀtendarlehen #1:
Zins 5,99% / 2,0% Tilgung
AnnuitÀtendarlehen #2:
Zins 7,50% / 8,0% Tilgung
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: ca. 150 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 2.087 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 2.984 âŹ
Aktueller Wert: ca. 174.116 âŹ
Kaufdatum Kunde: Sommer 2011
Standort: HolsteinstraĂe 2-6 in 81377 MĂŒnchen
Art: DG Ausbau im Bestand
WohnungsgröĂe: 35,31 QM
Kaufpreis: 136.500 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 4,00%
Tilgung: 1,0%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: ca. 67 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 3.866 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 7.624 âŹ
Aktueller Wert: ca. 269.203 âŹ
Kaufdatum von mir: Sommer 2012
Standort: Neudecker Weg 43a in 12355 Berlin
Art: Bestand
WohnungsgröĂe: 80.17 QM
Kaufpreis: 152.100 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 2,90%
Tilgung: 2,0%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: ca. 150 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 1.897 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 3.512 âŹ
Aktueller Wert: ca. 281.557 âŹ
Kaufdatum Kunde: Sommer 2014
Standort: LienemannstraĂe 20 in 13403 Berlin
Art: Bestand
WohnungsgröĂe: 46,30 QM
Kaufpreis: 81.200 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 2,75%
Tilgung: 2,0%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: ca. 69 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 1.754 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 3.301 âŹ
Aktueller Wert: ca. 152.836 âŹ
Kaufdatum Kunde: Sommer 2017
Standort: Dessauer StraĂe 11 in 10963 Berlin
Art: Bestand mit Miet- und Wohnungsbindung (nur mit WBS ĂŒber 10 Jahre)
WohnungsgröĂe: 76,40 QM
Kaufpreis: 280.700 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 1,95%
Tilgung: 3,00%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: ca. 370 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 3.674 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 5.965 âŹ
Aktueller Wert: ca. 455.726 âŹ
Kaufdatum Kunde: FrĂŒhjahr 2019
Standort: Am Schreiberbach 23 in 01156 Dresden
Art: Sanierter Bestand
WohnungsgröĂe: 95,27 QM
Kaufpreis: 212.700 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 2,05%
Tilgung: 2,79%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: ca. 240 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 2.232 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 2.634 âŹ
(aktuell inserierte Angebote liegen aber bei mind. 3.000 âŹ/QM)
Aktueller Wert: ca. 250.941 âŹ
Kaufdatum Kunde: FrĂŒhjahr 2019
Standort: DieselstraĂe 4 in 01257 Dresden
Art: Bestand
WohnungsgröĂe: 48,87 QM
Kaufpreis: 111.300 âŹ
75% Finanzierung
Zins: 1,59%
Tilgung: 6%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: 270 âŹ
QM-Preis bei Kauf: 2.277 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 2.408 âŹ
(aktuell inserierte Angebote liegen aber bei 2.500 âŹ/QM)
Aktueller Wert: ca. 117.679 âŹ
Kaufdatum Kunde: Sommer 2019
Standort: Görlitzer StraĂe 29 in 01099 Dresden
Art: unsanierter Bestand
WohnungsgröĂen: 26 â 65 qm
Kaufpreise: ab 60.000 ⏠bis 152.700 âŹ
100% Finanzierung
Zins: 1,29%
Tilgung: 2,53%
AnfĂ€nglicher mtl. Aufwand: 0 bis 250 ⏠â je nach Wohnung und Miete
QM-Preis bei Kauf: 2.100 ⏠bis 2.300 âŹ
Aktueller QM-Preis lt. ImmobilienScout24: 2.802 âŹ
Aktuelle Werte: ca. 72.800 ⏠bis 182.000 âŹ
Musterberechnungen und Exposés einsehen
In meiner Cloud (=Dropbox) finden Sie das jeweilige Exposé, die dazugehörige Musterberechnung und die Analyse zu jeder Immobilie, damit Sie sich selbst ein Bild davon machen können:
Hinweis: Der Wert lt. Immobilienscout ist nur ein grober SchĂ€tzwert, der den durchschnittlichen QM-Preis in der Mikrolage ausweist. Der tatsĂ€chliche Wert der Immobilie kann davon abweichen, weil Ausstattungsmerkmale, die den Wert erhöhen wie z.B. Balkon, Garten, usw., nicht berĂŒcksichtigt sind.
Fazit: Welches Investment lohnt sich also mehr?
Die Immobilie, welche von Anfang an +/-0 ⏠aufgeht oder eher eine Immobilie mit der Chance auf Wertzuwachs? Das mĂŒssen Sie entscheiden, welche zu Ihrer Strategie passt und daraus ergibt sich auch der Standort und alles Weitere.
Meine Empfehlung: Lieber einen Standort auswĂ€hlen, der wenig Aufwand verursacht (kein stĂ€ndiger Mieterwechsel, wenig Leerstand, geringes Risiko von MietrĂŒckstĂ€nden, usw.) aber eine Wertsteigerung in Aussicht stellt aufgrund der Arbeitgeber, die sich niederlassen, hohe Geburtenrate, groĂer Zuzug von Menschen, usw.
Einige von Ihnen haben sicher deren eigene Immobilien erkannt oder
kennen die Objekte aus der Vergangenheit und Àrgern sich nun,
warum sie nicht zugeschlagen haben.
Chancen kommen und gehen, da bin ich mir sicher und das ist nur eine Betrachtung der Gegenwart.
Treffen Sie Entscheidungen und machen Sie mehr aus Ihrem Geld.
Haben Sie Fragen zu den oben vorgestellten Objekten oder sind Sie interessiert an den Erwerb einer Immobilie?
Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie mich!
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