Was hat die neue Ampelregierung in Sachen Immobilienpolitik vor?

Gibt es neue Mietenregulierungen oder Sanierungszwang? Welchen Einfluss wird der Klimaschutz auf Bau- und Wohnprojekte haben? Dieser Artikel gibt privaten Immobilieninvestoren mehr Klarheit darĂŒber, welche Punkte der neue Koalitionsvertrag der Ampelregulierung enthĂ€lt und was in den nĂ€chsten Jahren auf Sie zukommt.


Gliederung


Wohnraum schaffen: Es soll mehr gebaut werden

Eins ist sicher: In den nĂ€chsten Jahren soll viel gebaut werden. Im Koalitionsvertrag ist von einer „Neubauoffensive“ die Rede. Geplant ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 Sozialwohnungen. Diese Bau-Offensive soll dem Wohnraummangel in Deutschland entgegenwirken. Mit dem Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wird das „BĂŒndnis bezahlbarer Wohnraum“ mit allen wichtigen Akteuren geschlossen. Nach den GrundsĂ€tzen der Wirtschaftlichkeit und des sozialen Engagements soll diese neue Organisation die etablierten Industrien ergĂ€nzen. Somit sollen Impulse fĂŒr neue und bestehende Bau-Projekte geben, aber auch steuerliche Anreize oder InvestitionszuschĂŒsse bereithalten. Des Weiteren soll ein Ministerium fĂŒr Bau- und Wohnungswesen geschaffen werden, das vermutlich von der SPD-Partei gefĂŒhrt.

 

Bauen wird teurer – aber effizienter durch Digitalisierung

Bauen wird in den nĂ€chsten Jahren aufgrund der neuen Auflagen und neuen Anforderungen teurer. Die baulichen Standards im Neubau und Bestand sollen erhöht werden. Rechnen Sie mit höheren Kosten fĂŒr Material und Handwerksunternehmen. Dies ist u.a. ein wichtiger Grund, dass Mieten weiter steigen werden. Auch, wenn im Moment Wohnraummangel herrscht und die Lage angespannt ist, sollten private Immobilienanleger bei ihren Investitionen möglichst langfristig denken. Durch Digitalisierung soll der Bauprozess einfacher und Prozesse optimiert werden. Dies ist mit einem neuen Ansatz möglich, der die Kosten senkt und Bauen effizienter macht als je zuvor.

 

Klimaschutz vorantreiben: Gibt es einen Sanierungszwang?

Das Thema Klimaschutz spielt fĂŒr die Immobilien-Branche eine sehr wichtige Rolle. Die Baubranche erlebt derzeit eine Phase des Wandels, da neue Umweltvorschriften eingefĂŒhrt werden. In Deutschland zum Beispiel mĂŒssen GebĂ€ude in den kommenden Jahrzehnten deutlich weniger CO2 produzieren. Die Ampelregierung legt vor, dass ab dem Jahr 2025 jede neu installierte Heizungsanlage mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Außerdem besagt der Koalitionsvertrag, dass ab 2025 BestandsgebĂ€ude dem Effizienz-Standard EH70 und NeubaugebĂ€ude dem Effizienz-Standard EH40 entsprechen mĂŒssen. Ein Sanierungszwang ist nicht vorhergesehen. Aber die Aufgabe der CO₂-Reduzierung steht in der Politik sehr weit oben und betrifft somit auch die Immobilien-Wirtschaft. Wer in eine neue Immobilie investiert oder eine Bestandsimmobilie saniert, muss, angesichts des Klimawandels, mit höheren Kosten rechnen mĂŒssen.

 

Energetische Sanierung durch Förderprogramme und Teilwarmmiete antreiben

Der Einsatz von neuen Fenster, bessere Isolierung und insbesondere klimafreundliche Heizungen sind fĂŒr Vermieter hĂ€ufig zu teuer. Daher wurden Förderprogramme und das Konzept der Teilwarmmiete beschlossen. Bei der Teilwarmmiete werden die Heizkosten in feste „Grundheizkosten“ und „nutzungsabhĂ€ngige Kosten“, die der Mieter beeinflussen kann, unterteilt. Zu viel Energie-Verbrauch geht also nicht zulasten des Vermieters, sondern wird vom Mieter bezahlt. Die Modernisierungsumlage fĂŒr energetische Maßnahmen soll bewirken, dass die Idee von einem energieeffizienten Haus lukrativer fĂŒr den Vermieter wird.

 

Wohngeld und keine neuen Mietregulierungen

Die Wohnbauförderung sollte gestĂ€rkt werden, um einkommensschwachen Mietern zu helfen. Aus dem Grund wurde beschlossen, dass das Wohngeld, also staatlicher Zuschuss fĂŒr Mieter, gestĂ€rkt werden muss. Die “VerschĂ€rfung” der Mietpreisregulierung war eine lang erwartete VerĂ€nderung. Dennoch gibt es keine neuen Instrumente zur Mietmarktregulierung (z.B. kein Mietendeckel). Die Mietpreisbremse, die eigentlich von den Liberalen in ihrem Koalitionsvertrag abgelehnt wurde, wird bis 2029 verlĂ€ngert. Diese neue Entwicklung sollte es privaten Vermietern ermöglichen, in den kommenden Jahren weiterhin von ihren Immobilien zu profitieren, wĂ€hrend sie gleichzeitig in der Lage sind, energetische Renovierungen zu bewĂ€ltigen.

 

Mietpreisbremse: Kappungsgrenze sinkt auf 11 %

Zwar hat sich bei der Mietpreisbremse nicht sehr viel verĂ€ndert. DafĂŒr sinkt die Kappungsgrenze in den angespannten WohnungsmĂ€rkten: FrĂŒher war es möglich, die Miete in bestehenden MietverhĂ€ltnissen innerhalb von drei Jahren um max. 15 % zu erhöhen, wenn die Miete Ihres Objekts nicht höher war als das örtlich verfĂŒgbare Angebot – jetzt wurde dieser Wert auf 11 % gesenkt. Außerdem empfiehlt es sich fĂŒr Vermietern, inflationsindexierte MietvertrĂ€ge abzuschließen, bei denen sich die Miete automatisch gemĂ€ĂŸ der Inflationsrate erhöht. Die Miete wird, unter BerĂŒcksichtigung der Geldentwertung, real berechnet und soll sowohl fĂŒr Vermieter als auch Mieter gleich aufgeteilt werden.

 

Mietpreisspiegel nur in grĂ¶ĂŸeren Gemeinden

Zudem heißt es im Koalitionsvertrag: Wenn eine Stadt mehr 100.000 Einwohner hat, muss ein Mietspiegel verpflichtend werden sollen. Bei dem Mietspiegel handelt es sich um eine „ortsĂŒbliche Vergleichsmiete“. Diese Basis ist fĂŒr die Mietpreisbremse sehr wichtig. Normalerweise wurde der Mietenspiegel auf Basis der Mieten der letzten 4 Jahre errechnet. Nun wurde der Bemessungszeitraum fĂŒr den Mietspiegel auf 7 Jahre verlĂ€ngert. Die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete als Grundlage fĂŒr die Mietpreisbremse sinkt dadurch leicht. Am Anfang soll durch ein Pilotprojekt in ausgesuchten Kommunen ein qualifizierter Mietspiegel anhand von Steuerdaten ermittelt werden.

 

Ändert sich etwas bei der Immobilienbesteuerung?

Bei der Immobilienbesteuerung soll es eine Änderungen bei der Grunderwerbsteuer geben. Diese fĂ€llt an, wenn man eine Immobilie erwirbt. Den LĂ€ndern soll eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglicht werden soll, z.B. durch einen Freibetrag. Dieser Betrag könnte den Zugang zu selbstgenutzten Wohneigentum erleichtern. Somit soll es mehr Menschen in Deutschland ermöglicht werden, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Die HĂŒrden beim Eigentumserwerb soll durch eigenkapitalersetzende Darlehen gesenkt und durch Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstĂŒtzt werde. DafĂŒr mĂŒssen jedoch zunĂ€chst klare Leitlinien fĂŒr die einzelnen Schritte vorgegeben werden, damit Transparenz herrscht, ob bei der Entscheidung Geld eingespart wird oder nicht.

 

Zusammenfassung

Zusammengefasst können bei dem neuen Ampel-Koalitionsvertrag folgende Punkte abgeleitet werden:

  • Aufgrund des Wohnungsmangels wird in den nĂ€chsten Jahren sehr viel gebaut.
  • Bau- und Sanierungskosten werden steigen, da auch Rohstoffe und Löhne werden immer teurer werden.
  • Aufgrund des Klimawandels mĂŒssen Immobilien energetisch gebaut bzw. saniert werden.
  • Förderprogrammen sollen Vermieter und Immobilieninvestoren unterstĂŒtzen – Trotzdem mĂŒssen Sie sich auf höhere Sanierungskosten einstellen.
  • Bei Gemeinden ab 100.000 Einwohner soll ein neuer Mietpreisspiegel ermittelt werden.
  • Die Mietpreisbremse verlĂ€ngert sich bis 2029.
  • Drastische Mietregulierungen sind vom Tisch.

 

Es ist ausgeschlossen, dass Ihre Immobilie in den kommenden Jahren durch eine ĂŒbermĂ€ĂŸige Mietpreisregulierung an Wert verlieren wird!


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