Auch das Jahr 2022 hält viele Gesetzesänderungen bereit, von denen einige auch Immobilieneigentümer im Besonderen treffen.

Gliederung

 

Das Mietspiegelreformgesetz

Die Reform soll die Nutzbarkeit und Zuverlässigkeit des Mietspiegels verbessern und Städte mit über 50.000 Einwohnern dazu verpflichten, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Auch für Vermieter ist die Mietspiegelreform wichtig: Diese haben nun die Pflicht, für die Erstellung des öffentlichen Mietspiegels Auskunft über die Miete und Art der Wohnung zu erteilen. Wer gegen diese Pflicht verstößt, kann mit einem Bußgeld rechnen. 

 

Was ist ein Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Tabelle zum Mietpreisniveau eines örtlich abgegrenzten Gebiets, also einer Stadt oder Gemeinde. Hier werden die für einen bestimmten Wohnungstypen unter Berücksichtigung des Baujahrs, der Lage, Größe und Ausstattung üblichen Mietpreise genannt. Ausgedrückt wird der Mietspiegel als Nettopreise pro Quadratmeter und wahlweise als Durchschnittspreis oder Preisspanne. Es kann zwischen einem qualifizierten und einfachen Mietspiegel unterschieden werden: 

Der qualifizierte Mietspiegel wird durch Sachverständige wissenschaftlich erstellt, alle zwei Jahre aktualisiert und nach vier Jahren stets erneuert, also eine neue umfangreiche Untersuchung durchgeführt.  Dieser erhöhte Aufwand führt einerseits zur Nutzung als Berechnungsgrundlage für Mieterhöhungen und andererseits auch zur größeren Rechtswirkung gegenüber dem einfachen Mietspiegel, da hier die Richtigkeit vermutet werden kann. Der einfache Mietspiegel ist eine Liste mit Vergleichsmieten und wird von der Gemeinde aufgestellt. Auch er sollte – wenn möglich – alle zwei Jahre angepasst werden. 

 

Inhalt der Mietspiegelreform

Zählen Gemeinden mehr als 50.000 Einwohner, haben sie ab dem 01. Juli 2022 die Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Für die Veröffentlichung von einfachen Mietspiegeln gilt eine Frist bis zum 01. Januar 2023, für Qualifizierte wiederum bis zum 01. Januar 2024.

Diese Reform trifft nicht nur Städte und Gemeinden, sondern auch Vermieter, die ihre Miete an den entsprechenden Spiegel anpassen müssen und eine Erhöhung nur in dem zulässigen Rahmen beschließen können, wenn in ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt. Diese orientiert sich nämlich an dem Mietspiegel, welcher sich grundsätzlich eher mieterfreundlich gestaltet. Auch die Auskunftspflicht trifft Vermieter, wenn ihre Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. Für private Immobilieneigentümer heißt das oft geringere Mietpreise bei einer Neuvermietung. 

 

Die Grundsteuerreform

2019 wurde das Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer verabschiedet. Grund hierfür ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, welches das bis dahin geltende System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärte und dem Gesetzgeber eine Frist zur Reform bis zum 31. Dezember 2019 setzte. Gleichartige Grundstücke würden unterschiedlich behandelt und das grundrechtlich verankerte Gebot der Gleichbehandlung missachtet. Die Einheitsbewertung erfolgte auf Grundlage von Werten aus den 60er-Jahren bzw. in den neuen Bundesländern sogar aus den 30er-Jahren, wodurch es zu unterschiedlichen Besteuerungen von gleichwertigen Grundstücken kommen konnte.

 

Was ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist als Gemeindesteuer eine der bedeutendsten Einnahmequellen für die Städte und Gemeinden und beläuft sich auf insgesamt etwa 15 Mrd. Euro jährlich. Sie wird auf den Grundbesitz, also Grundstücke einschließlich ihrer Gebäude, erhoben und von den Eigentümern gezahlt. Wird die Immobilie vermietet, kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Ihre Höhe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. 

 

Inhalt der Grundsteuerreform

Der wichtigste und für Eigentümer spürbare Änderung ist die neue Feststellung des Grundstückswertes, welcher für die Höhe der Grundsteuer maßgeblich ist. Der Neubewertungsprozess erfolgt zunächst durch die Eigentümer und dann durch das Finanzamt. Eigentümer geben in einer Feststellungserklärung bestimmte Informationen zu ihrem Grundbesitz an und erbringen so den nötigen Nachweis an das Finanzamt, welches im darauffolgenden Steuerbescheid den Wert des Grundstücks festlegt. Bezugspunkt des Wertes sind die Verhältnisse vom 01. Januar 2022. 

 

Die Reform beinhaltet Änderungen im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie verwandten Vorschriften und wurde in drei Gesetzen geregelt

 

  1. Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:
    Ab dem Jahr 2025 haben Gemeinden nun das Recht, aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen.
  2. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)
    Die Länder können jetzt eigene landesrechtliche Regelungen bei der Grundsteuer einführen, welche auch vom Bundesgesetz abweichen können.
  3. Gesetz zur Reform der Grundsteuer- und Bewertungsrechts
    Inhalt dieses Gesetzes sind unter anderem die neuen Bewertungsregeln hinsichtlich der Grundsteuer auf Bundesebene. Der gesamte Grundbesitz in Deutschland muss zum Stichtag am 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Dies erfolgt durch die Eigentümer selbst, welche eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts an das Finanzamt übermitteln müssen.

 

So wird die neue Grundsteuer berechnet

Für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01. Januar 2025  wird auf diese Formel zurückgegriffen:

Wert des Grundbesitzes x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

 

Dies ist das sogenannte Bundesmodell, von dem die Länder im Rahmen des Gesetzespakets aber auch abweichen können. Von dieser Möglichkeit haben bisher Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Hamburg, das Saarland, Sachsen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. 

Durch die Reform wird nicht mehr ein Einheitswert für die Berechnung des Grundstückswerts herangezogen, sondern der neu eingeführte Grundsteuerwert. Er orientiert sich u. a. an dem Bodenrichtwert, der Fläche des Grundstücks, dem Alter des Gebäudes sowie seiner Nutzung. 

 

Konkret erfolgt die Berechnung in drei Schritten

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Anwendung der Steuermesszahl; Berechnung des Steuermessbetrags
  3. Anwendung des Hebesatzes

 

Der Wert des Grundbesitzes, auch Grundsteuerwert genannt, wird zum 01. Januar 2022 neu ermittelt und durch das Finanzamt im Rahmen des Steuerbescheids festgelegt. 

 

Der Grundsteuermessbetrag richtet sich nach der Art des Grundstücks (vgl. § 14, 15 GrStG im Bundesmodell):

  • 0,55 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • 0,34 ‰ für unbebaute Grundstücke
  • 0,31 ‰ für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum
  • 0,34 ‰ für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke

 

Die Steuermesszahl wird mit dem Grundsteuerwert multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. 

 

Die Festlegung des Hebesatzes erfolgt durch die Gemeinden und wird mit dem zuvor ermittelten Grundsteuermessbetrag multipliziert. Das Ergebnis ist die finale Grundsteuer. 

Gemeinden können gem. § 25 GrStG drei verschiedene Hebesätze festlegen:

  1. Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  2. Grundsteuer B für bebaute oder unbebaute Grundstücke
  3. Grundsteuer C als sogenannte Baulandsteuer für baureife Grundstücke. Diese Grundsteuer ist ab 2025 optional im Bundesmodell.

 

Inkrafttreten

Die Grundsteuer kann in ihrer bisherigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 erhoben werden. Ab dem 01. Januar 2025 muss die gesetzliche Neuregelung berücksichtigt werden. 

 

Neubauförderung für das Effizienzhaus 55

Zum 01. Februar 2022 wird die Neubauförderung für das Effizienzhaus/ -gebäude eingestellt. Anträge für die Stufe 55 können noch bis zum 31. Januar 2022 über das Bundesamt für Ausfuhrkontrollen (BAFA) eingereicht werden. Auch die EE-Klassen und die Nachhaltigkeitsklassen laufen aus, das Effizienzgebäude 55 NH wird für den Neubau nicht eingeführt. 

Besonders relevant kann diese Änderung für Projektentwickler und all diejenigen sein, die sich mit den Fördermöglichkeiten auseinandersetzen. Für private Vermieter ist die Änderung hingegen von keiner herausragenden Bedeutung, da sie sich an die Förderung von Neubauten richtet. 

 

 

Regelmäßig und gut informiert

Sie möchten nie wieder Neuigkeiten aus der Immobilienwirtschaft verpassen?

Mit unserem Newsletter sind Sie immer auf dem neuesten Stand und erhalten regelmäßig Wissenswertes zu den Themen Versicherungen, Altersvorsorge, Geldanlage und Immobilien. Tragen Sie einfach Ihre E-Mail-Adresse ein und profitieren Sie von unserem Wissens­vor­sprung. Jetzt anmelden:  HIER KLICKEN UND KOSTENFREI ANMELDEN.