Auch das Jahr 2022 h├Ąlt viele Gesetzes├Ąnderungen bereit, von denen einige auch Immobilieneigent├╝mer im Besonderen treffen.


Gliederung


 

Das Mietspiegelreformgesetz

Die Reform soll die Nutzbarkeit und Zuverl├Ąssigkeit des Mietspiegels verbessern und St├Ądte mit ├╝ber 50.000 Einwohnern dazu verpflichten, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Auch f├╝r Vermieter ist die Mietspiegelreform wichtig: Diese haben nun die Pflicht, f├╝r die Erstellung des ├Âffentlichen Mietspiegels Auskunft ├╝ber die Miete und Art der Wohnung zu erteilen. Wer gegen diese Pflicht verst├Â├čt, kann mit einem Bu├čgeld rechnen.┬á

 

Was ist ein Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Tabelle zum Mietpreisniveau eines ├Ârtlich abgegrenzten Gebiets, also einer Stadt oder Gemeinde. Hier werden die f├╝r einen bestimmten Wohnungstypen unter Ber├╝cksichtigung des Baujahrs, der Lage, Gr├Â├če und Ausstattung ├╝blichen Mietpreise genannt. Ausgedr├╝ckt wird der Mietspiegel als Nettopreise pro Quadratmeter und wahlweise als Durchschnittspreis oder Preisspanne. Es kann zwischen einem qualifizierten und einfachen Mietspiegel unterschieden werden:┬á

Der qualifizierte Mietspiegel wird durch Sachverst├Ąndige wissenschaftlich erstellt, alle zwei Jahre aktualisiert und nach vier Jahren stets erneuert, also eine neue umfangreiche Untersuchung durchgef├╝hrt.┬á Dieser erh├Âhte Aufwand f├╝hrt einerseits zur Nutzung als Berechnungsgrundlage f├╝r Mieterh├Âhungen und andererseits auch zur gr├Â├čeren Rechtswirkung gegen├╝ber dem einfachen Mietspiegel, da hier die Richtigkeit vermutet werden kann. Der einfache Mietspiegel ist eine Liste mit Vergleichsmieten und wird von der Gemeinde aufgestellt. Auch er sollte – wenn m├Âglich – alle zwei Jahre angepasst werden.┬á

 

Inhalt der Mietspiegelreform

Z├Ąhlen Gemeinden mehr als 50.000 Einwohner, haben sie ab dem 01. Juli 2022 die Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. F├╝r die Ver├Âffentlichung von einfachen Mietspiegeln gilt eine Frist bis zum 01. Januar 2023, f├╝r Qualifizierte wiederum bis zum 01. Januar 2024.

Diese Reform trifft nicht nur St├Ądte und Gemeinden, sondern auch Vermieter, die ihre Miete an den entsprechenden Spiegel anpassen m├╝ssen und eine Erh├Âhung nur in dem zul├Ąssigen Rahmen beschlie├čen k├Ânnen, wenn in ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt. Diese orientiert sich n├Ąmlich an dem Mietspiegel, welcher sich grunds├Ątzlich eher mieterfreundlich gestaltet. Auch die Auskunftspflicht trifft Vermieter, wenn ihre Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. F├╝r private Immobilieneigent├╝mer hei├čt das oft geringere Mietpreise bei einer Neuvermietung.┬á

 

Die Grundsteuerreform

2019 wurde das Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer verabschiedet. Grund hierf├╝r ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, welches das bis dahin geltende System der grundsteuerlichen Bewertung f├╝r verfassungswidrig erkl├Ąrte und dem Gesetzgeber eine Frist zur Reform bis zum 31. Dezember 2019 setzte. Gleichartige Grundst├╝cke w├╝rden unterschiedlich behandelt und das grundrechtlich verankerte Gebot der Gleichbehandlung missachtet. Die Einheitsbewertung erfolgte auf Grundlage von Werten aus den 60er-Jahren bzw. in den neuen Bundesl├Ąndern sogar aus den 30er-Jahren, wodurch es zu unterschiedlichen Besteuerungen von gleichwertigen Grundst├╝cken kommen konnte.

 

Was ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist als Gemeindesteuer eine der bedeutendsten Einnahmequellen f├╝r die St├Ądte und Gemeinden und bel├Ąuft sich auf insgesamt etwa 15 Mrd. Euro j├Ąhrlich. Sie wird auf den Grundbesitz, also Grundst├╝cke einschlie├člich ihrer Geb├Ąude, erhoben und von den Eigent├╝mern gezahlt. Wird die Immobilie vermietet, kann die Grundsteuer ├╝ber die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Ihre H├Âhe richtet sich nach dem Wert des Grundst├╝cks.┬á

 

Inhalt der Grundsteuerreform

Der wichtigste und f├╝r Eigent├╝mer sp├╝rbare ├änderung ist die neue Feststellung des Grundst├╝ckswertes, welcher f├╝r die H├Âhe der Grundsteuer ma├čgeblich ist. Der Neubewertungsprozess erfolgt zun├Ąchst durch die Eigent├╝mer und dann durch das Finanzamt. Eigent├╝mer geben in einer Feststellungserkl├Ąrung bestimmte Informationen zu ihrem Grundbesitz an und erbringen so den n├Âtigen Nachweis an das Finanzamt, welches im darauffolgenden Steuerbescheid den Wert des Grundst├╝cks festlegt. Bezugspunkt des Wertes sind die Verh├Ąltnisse vom 01. Januar 2022.┬á

 

Die Reform beinhaltet Änderungen im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie verwandten Vorschriften und wurde in drei Gesetzen geregelt

 

  1. Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:
    Ab dem Jahr 2025 haben Gemeinden nun das Recht, aus st├Ądtebaulichen Gr├╝nden auf unbebaute, baureife Grundst├╝cke einen erh├Âhten Hebesatz festzulegen.
  2. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)
    Die L├Ąnder k├Ânnen jetzt eigene landesrechtliche Regelungen bei der Grundsteuer einf├╝hren, welche auch vom Bundesgesetz abweichen k├Ânnen.
  3. Gesetz zur Reform der Grundsteuer- und Bewertungsrechts
    Inhalt dieses Gesetzes sind unter anderem die neuen Bewertungsregeln hinsichtlich der Grundsteuer auf Bundesebene. Der gesamte Grundbesitz in Deutschland muss zum Stichtag am 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Dies erfolgt durch die Eigent├╝mer selbst, welche eine Erkl├Ąrung zur Feststellung des Grundsteuerwerts an das Finanzamt ├╝bermitteln m├╝ssen.

 

So wird die neue Grundsteuer berechnet

Für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01. Januar 2025  wird auf diese Formel zurückgegriffen:

Wert des Grundbesitzes x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

 

Dies ist das sogenannte Bundesmodell, von dem die L├Ąnder im Rahmen des Gesetzespakets aber auch abweichen k├Ânnen. Von dieser M├Âglichkeit haben bisher Baden-W├╝rttemberg, Bayern, Hessen, Hamburg, das Saarland, Sachsen und Niedersachsen Gebrauch gemacht.┬á

Durch die Reform wird nicht mehr ein Einheitswert f├╝r die Berechnung des Grundst├╝ckswerts herangezogen, sondern der neu eingef├╝hrte Grundsteuerwert. Er orientiert sich u. a. an dem Bodenrichtwert, der Fl├Ąche des Grundst├╝cks, dem Alter des Geb├Ąudes sowie seiner Nutzung.┬á

 

Konkret erfolgt die Berechnung in drei Schritten

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Anwendung der Steuermesszahl; Berechnung des Steuermessbetrags
  3. Anwendung des Hebesatzes

 

Der Wert des Grundbesitzes, auch Grundsteuerwert genannt, wird zum 01. Januar 2022 neu ermittelt und durch das Finanzamt im Rahmen des Steuerbescheids festgelegt. 

 

Der Grundsteuermessbetrag richtet sich nach der Art des Grundst├╝cks (vgl. ┬ž 14, 15 GrStG im Bundesmodell):

  • 0,55 ÔÇ░ f├╝r Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • 0,34 ÔÇ░ f├╝r unbebaute Grundst├╝cke
  • 0,31 ÔÇ░ f├╝r Einfamilienh├Ąuser, Zweifamilienh├Ąuser, Mietwohngrundst├╝cke, Wohnungseigentum
  • 0,34 ÔÇ░ f├╝r Teileigentum, Gesch├Ąftsgrundst├╝cke, gemischt genutzte Grundst├╝cke, sonstige bebaute Grundst├╝cke

 

Die Steuermesszahl wird mit dem Grundsteuerwert multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. 

 

Die Festlegung des Hebesatzes erfolgt durch die Gemeinden und wird mit dem zuvor ermittelten Grundsteuermessbetrag multipliziert. Das Ergebnis ist die finale Grundsteuer. 

Gemeinden k├Ânnen gem. ┬ž 25 GrStG drei verschiedene Hebes├Ątze festlegen:

  1. Grundsteuer A f├╝r land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  2. Grundsteuer B f├╝r bebaute oder unbebaute Grundst├╝cke
  3. Grundsteuer C als sogenannte Baulandsteuer f├╝r baureife Grundst├╝cke. Diese Grundsteuer ist ab 2025 optional im Bundesmodell.

 

Inkrafttreten

Die Grundsteuer kann in ihrer bisherigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 erhoben werden. Ab dem 01. Januar 2025 muss die gesetzliche Neuregelung berücksichtigt werden. 

 

Neubauf├Ârderung f├╝r das Effizienzhaus 55

Zum 01. Februar 2022 wird die Neubauf├Ârderung f├╝r das Effizienzhaus/ -geb├Ąude eingestellt. Antr├Ąge f├╝r die Stufe 55 k├Ânnen noch bis zum 31. Januar 2022 ├╝ber das Bundesamt f├╝r Ausfuhrkontrollen (BAFA) eingereicht werden. Auch die EE-Klassen und die Nachhaltigkeitsklassen laufen aus, das Effizienzgeb├Ąude 55 NH wird f├╝r den Neubau nicht eingef├╝hrt.┬á

Besonders relevant kann diese ├änderung f├╝r Projektentwickler und all diejenigen sein, die sich mit den F├Ârderm├Âglichkeiten auseinandersetzen. F├╝r private Vermieter ist die ├änderung hingegen von keiner herausragenden Bedeutung, da sie sich an die F├Ârderung von Neubauten richtet.┬á

 

 


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