Wie detailliert muss die Betriebskostennachforderung des Vermieters für seine Mieter sein? Mit dieser Frage beschäftigte sich auch der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 06. Juli 2021.
Was ist passiert?
Die Mieterin einer Wohnung erhielt von ihrer Vermieterin im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 eine Nachforderung, welche die „sonstigen Betriebskosten“ auswies. Der genannte Betrag wurde aber nicht aufgeschlüsselt, aus welchen Einzelpositionen er sich zusammensetzte, war nicht ersichtlich.
Im zugrundeliegenden Mietvertrag wurden zwar unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ die Umlage der Kosten der Dachrinnenreinigung, der Trinkwasseruntersuchung und diverser Wartungskosten vereinbart, eine genaue Aufschlüsselung des Betrags und die Nennung der einzelnen Posten in der Abrechnung selbst ist jedoch nicht erfolgt. Diese sei daher formell unwirksam, so die Mieterin. Die Zahlung wurde ihrerseits verweigert, der Sachverhalt ging vor Gericht und landete schließlich beim Bundesgerichtshof (BGH, Beschl. v. 06.07.21 – VIII ZR 371/19).
BGH: „Sonstige Betriebskosten“ sind aufzuschlüsseln
Dieser folgte in seinem Beschluss vom 06. Juli 2021 der Auffassung der Mieterin. So ist eine Aufschlüsselung nach den Kostenarten immer dann erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten in keinem engen Zusammenhang stehen. Hieran ändert auch die genannte Passage im Mietvertrag nichts: Die unter der Position „sonstige Nebenkosten“ abgerechneten Kostenarten sowie die Benennung der Beiträge, welche für die jeweilige Kostenart angefallen sind, müssen angegeben werden – hilfsweise auch als Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung.
Von diesem Grundsatz kann bei eng zusammenhängenden Positionen abgesehen werden. Dieser enge Zusammenhang besteht grundsätzlich bei den Kosten innerhalb der einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges. Dies nahm der BGH etwa bei einer Abrechnung der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung an, deren Summe unter dem Punkt „Versicherung“ zusammengefasst wurde (vgl. BGH, Beschl. v. 16.09.09 – VIII ZR 346/08).
Zusammenfassung
Für Vermieter bedeutet dieser Beschluss nun etwas mehr Arbeit bei der Abrechnung: Die „sonstigen Betriebskosten“ müssen grundsätzlich aufgeschlüsselt werden, wenn die einzelnen Kostenarten nicht in einem engen Zusammenhang stehen. Erfolgt dies nicht, so ist die Abrechnung formell unwirksam.
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