Nach dem dynamischen Steigen von Immobilienpreisen im vergangenen Jahrzehnt verlangsamt sich das Tempo allmählich. Doch können wir im folgenden Jahr mit einem signifikanten Abstieg der Preise rechnen? Wohl kaum, zumindest nicht, wenn man den folgenden sieben Gründen berechtigterweise Gehör schenkt.

Von dem Begriff “Immobilie” ist es gedanklich nicht allzu weit bis zum Wort “Blase”. Unverhältnismäßige, sich absurd hoch anfühlende Immobilienpreise, Quadratmeterpreise, die bei den meisten Bürgern Kopfschütteln verursachen, sind Realität. Und dies noch nicht einmal unberechtigt: Der Preis für Wohnfläche in Städten wie München und Frankfurt beträgt aktuell nominal mehr als das Doppelte im Vergleich zum letzten Jahrzehnt.

Gliederung

 

Immobilienpreise: Zwischen Genie und Wahnsinn

Die niedrigen Zinssätze erlaubten den Immobilienkaufpreisen, sich vom realistischen Einkommen und dem Mietzins der Verbraucher zu lösen und kontinuierlich zu steigern: Inflationsbereinigt verzeichneten die meisten Städte einen Preisanstieg von durchschnittlich sechzig Prozent. Die Mieten und Realeinkommen stiegen jedoch “nur” um etwa zwölf Prozent an. Hier an “puren Wahnsinn” zu denken, liegt nicht fern.

Doch woher kommt dieses Ungleichgewicht? Die Preise für Immobilien sind eng an die historische Angebotsverknappung in Deutschland gekoppelt und reagieren auf diese. In Zeiten der Krise wird diese Verknappung nicht etwa rückläufig, sondern noch enger werden. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass in wenigen Jahren wehmütig auf die aktuelle Lage des Immobilienmarkts geschaut wird und diese Zeit der “Schäppchen” herbeigesehnt wird.

Die folgenden sieben Gründe könnten daran “Schuld” sein, dass sich die Immobilienpreise nicht, wie von vielen gewünscht, auf den Rückzug machen und die vermeintliche Blase platzt, sondern das Preisniveau vielmehr noch steigen dürfte.

 

1. Inflation in der Bautätigkeit

Die aktuell hohe Inflation hat deutlichen Einfluss auf die Bautätigkeit. Die Preise für wichtige Materialien wie etwa Betonstahl haben sich mittlerweile im Vergleich zum Vorjahreswert um gute 21 Prozent erhöht, so der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie. Dies bedeutet weitergedacht einen ordentlichen Anstieg der Kosten und Preise für das Erstellen eines Neubaus.

Quelle: ThePioneer

 

2. Hohe Zinsen

Durch die Leitzinserhöhung der EZB im September 2022 auf 1,25 Prozent wurden Zinsen für Unternehmer und Private teurer – auch für Hypotheken. Wobei die Hypothekenzinsen, auch Bauzinsen genannt, bereits seit einigen Jahren steigen. Vereinbart man eine effektive Zinsbindung von zehn Jahren, so liegen die Hypothekenzinsen bei fast vier Prozent. Doch was bedeutet dies für den Immobilienmarkt? Wer sich jetzt für den Kauf einer Immobilie entscheidet und sich für eine Hypothek qualifizieren möchte, muss entsprechend mehr Geld haben bzw. der Bank ein höheres Einkommen vorweisen können. Da dies nicht jedem möglich ist, wird der Immobilienmarkt eingeschränkt.

Quelle: ThePioneer

 

3. Wenig Angebot, viel Nachfrage

Wird das Angebot knapper, steigen die Preise. Das Prinzip der freien Marktwirtschaft gilt natürlich auch für den Immobilienmarkt. Laut dem ifo-Institut wurden im September dieses Jahres 16,7 Prozent der Neubauprojekte storniert, es wurde nicht mehr gebaut. Denn: Neubauprojekte, die mit einer minimalen Zinsbelastung berechnet waren, wurden unrentabel.
Dies führt unweigerlich zu einer Angebotsverknappung auf dem sowieso schon knappen (Wohn-) Immobilienmarkt. Wer also unbesetzte Baustellen und geringe Bautätigkeit sieht, kann dies in zumindest mittelbaren Zusammenhang mit einer künftigen Preissteigerung setzen.

Quelle: ThePioneer

 

4. Wie sich der Krieg auf die Immobilienpreise auswirkt

Ein weiterer Faktor, der die Angebotsverknappung begünstigt, ist die Migration, die durch den russischen Ukraine-Krieg gestiegen ist. Ob dauerhaft oder vorübergehend – es wird damit gerechnet, dass bis zum kommenden Jahr 2023 bis zu 1,4 Millionen Menschen in der Bundesrepublik aufgenommen werden und natürlich auch eine Wohnmöglichkeit brauchen. Der bereits knappe – bezahlbare – Wohnungsmarkt wird also noch knapper und der Markt wird mit einer Preisregulierung nach oben reagieren.

Quelle: ThePioneer

 

5. Investoren scheuen den deutschen Immobilienmarkt

Das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum berät sich Tag und Nacht – mehr oder weniger ergebnislos.  Trotz der vielen Gespräche scheint keine in der Realität umsetzbare Lösung in Sicht zu sein und die nötigen finanziellen Mittel schon gar nicht. Was fehlt sich die so dringend gebrauchten Investoren. Denkt man an den Wahlkampf zurück, so erinnert man sich vielleicht an das Versprechen der Regierung, fast eine halbe Million Neubauwohnungen zu errichten. Aktuell ist hiervon jedoch nicht viel zu sehen – Experten rechnen gerade einmal mit der Hälfte an Neubauten. Präsident des Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, gibt an, noch “meilenweit vom Ziel der Bundesregierung” entfernt zu sein.

 

6. Weitreichende Regulierung des Immobilienmarktes ist unattraktiv

Die äußere und innere Gestaltung und Bauweise von Neubauwohnungen wird zusehends individueller auf den Mieter angepasst und auf klimafreundliche Faktoren abgestimmt, was in jedem Fall seine Daseinsberechtigung hat, jedoch im Umkehrschluss dazu führt, dass sich private Investoren auf dem hiesigen Wohnungsmarkt eher zurückhalten. Denn die Realität der Vorgänge rund um den Immobilienmarkt ist insbesondere für Investoren ungünstig: Die Bürokratisierung und Demokratisierung des Wohnungsmarkts, eingeschränkte unternehmerische Freiheiten und umfangreiche, zeitaufwendige Genehmigungsverfahren schrecken Investoren eher ab, als dass sie hierdurch angezogen werden. Ein sog. Marktversagen kann daher vor allem in bezahlbaren und stadtnahen Wohnungen beobachtet werden.

 

7. Immobilienkonzerne und die Börse

Immobilienkonzerne bekommen es nicht nur mit der deutschen Bürokratie und langwierigen, “über-”regulierten Verfahren zu tun, sondern haben es auch an der Börse schwer. Ein anschauliches Beispiel hierfür ist Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia AG, deren Kurs um knapp 57 Prozent seit Anfang 2022 einstürzte. In Zahlen bedeutet dies einen Verlust von knapp 30 Milliarden Euro an Börsenwert.

Quelle: ThePioneer

Ein Fazit

Sie sehen anhand der genannten Gründe also, dass das von vielen ersehnte und prognostizierte “Platzen der Blase” sehr wahrscheinlich nicht eintreffen und eine Korrektur der Immobilienpreise nach unten noch ein Wunschdenken bleiben wird.

 

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