Anstelle von Direktinvestments gilt die vermögensverwaltende GmbH, kurz V-GmbH, mit Blick auf die steuerlichen Vorteile häufig als ideale Lösung für Immobilieninvestments von in Deutschland ansässigen Individualpersonen.

Um diese durchaus vorhandenen Steuervorteile nutzen zu können, müssen jedoch gewisse Strukturen und andere Bestimmungen beachtet werden. Einige Problemherde wurden nun jedoch durch vorangegangene gewerbesteuerliche Änderungen entschärft.

Gliederung

 

Vorteile in der Besteuerung

Gewinne reinvestieren

Die Steuerbelastung für Gewinne einer V-GmbH beträgt 15,825 % und besteht aus der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag (SolZ). Liegen gewisse Voraussetzungen und Strukturen vor, ist es jedoch möglich, dass die V-GmbH von der sog. erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen (sog. Grundbesitzkürzung) profitiert: Gewinne aus der Veräußerung und Vermietung einer Immobilie sind dann gewerbesteuerbefreit. Ist dies nicht der Fall, so beträgt der Gewerbesteuersatz – je nach Gemeinde – 13-18 %.

Wenn die Gewinne der V-GmbH nicht aus Gründen der Liquidität an ihre Gesellschafter ausgeschüttet werden müssen, ist die Thesaurierung dieser Gewinne möglich. Der steuerliche Kniff liegt darin, dass die Gewinne aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Grundstücken nur auf Ebene der V-GmbH mit 15,825 % besteuert werden und hierdurch eine Art Steuerstundung bis zum Zeitpunkt einer Ausschüttung oder Anteilsveräußerung entsteht. Verglichen mit den im Privatvermögen gehaltenen Immobilien, auf die ein individueller Steuersatz von bis zu 45 % (zzgl. SolZ) anfällt, bietet die V-GmbH-Lösung hieraus entstehende Liquiditätsvorteile, die zur Mehrung des Vermögens genutzt werden können.

Geeignet ist die V-GmbH daher insbesondere für die Periode des Vermögensaufbaus; während dieser werden Immobilien regelmäßig kürzer als zehn Jahre gehalten.

Veräußerungen der von Individualpersonen vermögensverwaltend gehaltenen Grundstücke nach Ablauf der 10 Jahre wären sonst steuerfrei, was je nach Lage des Marktes und bei  Vorliegen eines Veräußerungsgewinn attraktiver sein könnte.

Die Gewinnausschüttung der vermögensverwaltenden GmbH unterliegt der Kapitalertragsteuer von 26,375 % (inkl. SolZ), welche auf die Einkommensteuer angerechnet wird. Ein Beispiel aus der Praxis: Person A hält zu mindestens 25 % die V-GmbH. Nun kann Individualperson A entscheiden, ob sie die Ausschüttung entweder im Ganzen, also zu 100 %, der Abgeltungssteuer mit 25 % (zzgl. SolZ) unterwirft oder aber 60 % der Ausschüttung mit einem individuellen Steuersatz von bis zu 45 % (zzgl, SolZ) versteuert – dies bezeichnet man als sog. Teileinkünfteverfahren. Dieses findet auch im Veräußerungsfall, dem Share Deal, Anwendung, bei dem 60 % des Veräußerungsgewinns dem individuellen Steuersatz unterliegen.

 

Rücklagenbildung nach § 6 EStG

Eine andere Möglichkeit der Steuerstundung findet sich in der Übertragbarkeit von Gewinnen aus der Veräußerung von Immobilien auf wiederum andere, neue Immobilien – wie Gebäude und Grundstücke – innerhalb von vier bis sechs Jahren, indem hier eine Rücklage nach § 6 EStG gebildet wird. Der Veräußerungsgewinn wird dann im Idealfall unmittelbar mindernd auf den steuerlichen Buchwert eines neuen Objekts übertragen, welches im selben Wirtschaftsjahr erworben wird. Dieser Veräußerungsgewinn müsste dann nicht versteuert werden.

Oder aber es wird zunächst eine Rücklage gebildet, die in einem anderen, späteren Wirtschaftsjahr auf ein neues Immobilienobjekt übertragen wird: Die hierdurch entstehenden Liquiditätsvorteile können zur Bildung weiteren Vermögens genutzt werden. Die Voraussetzung: Es müssen unter anderem das zu veräußernde sowie das zu erwerbende Grundstück dem Anlagevermögen im Betriebsvermögen der V-GmbH zugeordnet sein; dies ist in der Regel vorteilhaft verglichen mit einem Direktinvestment.

 

Grunderwerbsteuer

Die Regelungen rund um Share Deals wurden seit Mitte 2021 zwar verschärft, dennoch kann eine grundstückshaltende V-GmbH unter bestimmten Voraussetzungen etwa zu 89 % ohne das Anfallen einer Grunderwerbsteuer übertragen werden.

 

Finanzierungsfreiheit

Wer eine Immobilie direkt erwirbt, der unterliegt einem erforderlichen Finanzierungszusammenhang. Dieser ist bei einer V-GmbH jedoch nicht nötig: Zinsen auf Darlehen sind bis zu 3 Mio. Euro p.a. abzugsfähig.

 

Die Voraussetzungen der Grundbesitzkürzung

Hält die V-GmbH ausschließlich ihren eigenen Grundbesitz und verwaltet diesen, so kann sie – unter bestimmten, restriktiven Voraussetzungen – die Grundbesitzkürzung in Anspruch nehmen. Grundbesitzkürzung bedeutet eine Minderung der Gewerbesteuer für Grundstücksunternehmen. Hierzu braucht es u.a. einen Antrag auf Befreiung des Gewerbeertrags, welcher auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfällt. Die folgenden Punkte setzen den Schwerpunkt auf die Frage, wann die Grundbesitzkürzung ausgeschlossen ist und wann nicht.

 

Grundstückshandel und Projektentwicklung

Gewerblicher Grundstückshandel ist für die Zulässigkeit der Grundbesitzkürzung schädlich und liegt dann vor, wenn die sog. Drei-Objekt-Grenze erreicht wird. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kurz nach deren Erwerb wieder verkauft. Hier ist grundsätzlich Vorsicht geboten: Wann ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird, ist in der Rechtsprechung häufig diskutiert worden und wurde teilweise bereits nach Erwerb und der darauffolgenden Veräußerung von nur einem Objekt bejaht.

Die professionelle Projektentwicklung beschränkt sich wiederum regelmäßig nicht (nur) auf das bloße Halten und Verwalten des eigenen Grundbesitzes, wodurch die Grundbesitzkürzung hier nicht anzuwenden ist.

 

Ladesäulen und Solaranlagen

Die Energiewende soll nun auch steuerlich unterstützt werden, weshalb neue Bagatellgrenzen bei der Grundbesitzkürzung eingeführt wurden. Diese beziehen sich auf die Einnahmen aus der Stromlieferung im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien sowie dem Betrieb von Ladestationen für E-Mobilität.

Diese Einnahmen sind dann für die Grundbesitzkürzung unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr 10 % der Gesamteinnahmen aus der Vermietung nicht überschreiten und nicht aus der Lieferung an andere Endverbraucher als den Mieter resultieren. Die Einnahmen selbst unterliegen im Übrigen der Gewerbesteuer.

 

(Mit-) Vermietung von Betriebsvorrichtungen

Aus steuerlicher Sicht durchaus kontrovers: Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen war bislang schädlich für die Grundbesitzkürzung – bis zur Neuregelung im Jahr 2021. Nach aktuellem Stand bleibt die Grundbesitzkürzung dann anwendbar und erhalten, wenn die Einnahmen nicht höher als 5 % der gesamten Vermietungseinnahmen sind und aus dem unmittelbaren Vertragsverhältnis mit dem Mieter der Immobilie entstammen. Die Einnahmen unterliegen der Gewerbesteuer.

 

Veräußerung des letzten Objekts

Wird das letzte oder einzige Objekt der Gesellschaft veräußert, muss darauf geachtet werden, dass es sich bei der Veräußerung um ein sog. Mitternachtsgeschäft handelt, also zum Ende des Wirtschaftsjahres der V-GmbH erfolgt. Nur so kann hinsichtlich des Veräußerungsgewinns die Grundbesitzkürzung angewandt werden.

 

Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH

Während die V-GmbH durchaus mit steuerlichen Vorteilen besticht, sollten die Nachteile dennoch nicht ungenannt bleiben: Schon vor Erwerb einer Immobilie muss die Struktur feststehen, da bei einer nachträglichen Integration der Immobilie in die V-GmbH die Grunderwerbsteuer anfällt. Für das Aufsetzen der Struktur, aber auch für andere administrative Aufgaben wie den Jahresabschluss und weitere Gebühren des Steuerberaters fallen zusätzliche Kosten an.

Ebenfalls ist zu beachten, dass eine steuerfreie Veräußerung von vermieteten Immobilien nach mehr als zehn Jahren wie im Privatvermögen nicht möglich ist.

 

Fazit

Bevor sich für die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH entschieden wird, sollte man sich mit dieser intensiv auseinandersetzen, insbesondere hinsichtlich geplanter Investments und der Frage, welche Beteiligungsform mit Blick auf die Steuern am sinnvollsten ist. Das Halten von Grundbesitz im Privatvermögen kann nämlich dann klüger sein, wenn Erträge vor allem aus der Veräußerung von Immobilien mit Hilfe der steuerlichen Veräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist erzielt werden.

Die Vorteile der V-GmbH werden wiederum gerade dann deutlich, wenn hohe laufende Mieteinnahmen , kurzfristige Veräußerungen oder Reinvestitionen vorliegen und/oder geplant sind.

 

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