Anstelle von Direktinvestments gilt die verm√∂gensverwaltende GmbH, kurz V-GmbH, mit Blick auf die steuerlichen Vorteile h√§ufig als ideale L√∂sung f√ľr Immobilieninvestments von in Deutschland ans√§ssigen Individualpersonen.

Um diese durchaus vorhandenen Steuervorteile nutzen zu k√∂nnen, m√ľssen jedoch gewisse Strukturen und andere Bestimmungen beachtet werden. Einige Problemherde wurden nun jedoch durch vorangegangene gewerbesteuerliche √Ąnderungen entsch√§rft.


Gliederung


 

Vorteile in der Besteuerung

Gewinne reinvestieren

Die Steuerbelastung f√ľr Gewinne einer V-GmbH betr√§gt 15,825 % und besteht aus der K√∂rperschaftsteuer und dem Solidarit√§tszuschlag (SolZ). Liegen gewisse Voraussetzungen und Strukturen vor, ist es jedoch m√∂glich, dass die V-GmbH von der sog. erweiterten Gewerbesteuerk√ľrzung f√ľr Grundst√ľcksunternehmen (sog. Grundbesitzk√ľrzung) profitiert: Gewinne aus der Ver√§u√üerung und Vermietung einer Immobilie sind dann gewerbesteuerbefreit. Ist dies nicht der Fall, so betr√§gt der Gewerbesteuersatz – je nach Gemeinde – 13-18 %.

Wenn die Gewinne der V-GmbH nicht aus Gr√ľnden der Liquidit√§t an ihre Gesellschafter ausgesch√ľttet werden m√ľssen, ist die Thesaurierung dieser Gewinne m√∂glich. Der steuerliche Kniff liegt darin, dass die Gewinne aus der Vermietung, Verpachtung oder Ver√§u√üerung von Grundst√ľcken nur auf Ebene der V-GmbH mit 15,825 % besteuert werden und hierdurch eine Art Steuerstundung bis zum Zeitpunkt einer Aussch√ľttung oder Anteilsver√§u√üerung entsteht. Verglichen mit den im Privatverm√∂gen gehaltenen Immobilien, auf die ein individueller Steuersatz von bis zu 45 % (zzgl. SolZ) anf√§llt, bietet die V-GmbH-L√∂sung hieraus entstehende Liquidit√§tsvorteile, die zur Mehrung des Verm√∂gens genutzt werden k√∂nnen.

Geeignet ist die V-GmbH daher insbesondere f√ľr die Periode des Verm√∂gensaufbaus; w√§hrend dieser werden Immobilien regelm√§√üig k√ľrzer als zehn Jahre gehalten.

Ver√§u√üerungen der von Individualpersonen verm√∂gensverwaltend gehaltenen Grundst√ľcke nach Ablauf der 10 Jahre w√§ren sonst steuerfrei, was je nach Lage des Marktes und bei¬† Vorliegen eines Ver√§u√üerungsgewinn attraktiver sein k√∂nnte.

Die Gewinnaussch√ľttung der verm√∂gensverwaltenden GmbH unterliegt der Kapitalertragsteuer von 26,375 % (inkl. SolZ), welche auf die Einkommensteuer angerechnet wird. Ein Beispiel aus der Praxis: Person A h√§lt zu mindestens 25 % die V-GmbH. Nun kann Individualperson A entscheiden, ob sie die Aussch√ľttung entweder im Ganzen, also zu 100 %, der Abgeltungssteuer mit 25 % (zzgl. SolZ) unterwirft oder aber 60 % der Aussch√ľttung mit einem individuellen Steuersatz von bis zu 45 % (zzgl, SolZ) versteuert – dies bezeichnet man als sog. Teileink√ľnfteverfahren. Dieses findet auch im Ver√§u√üerungsfall, dem Share Deal, Anwendung, bei dem 60 % des Ver√§u√üerungsgewinns dem individuellen Steuersatz unterliegen.

 

R√ľcklagenbildung nach ¬ß 6 EStG

Eine andere M√∂glichkeit der Steuerstundung findet sich in der √úbertragbarkeit von Gewinnen aus der Ver√§u√üerung von Immobilien auf wiederum andere, neue Immobilien – wie Geb√§ude und Grundst√ľcke – innerhalb von vier bis sechs Jahren, indem hier eine R√ľcklage nach ¬ß 6 EStG gebildet wird. Der Ver√§u√üerungsgewinn wird dann im Idealfall unmittelbar mindernd auf den steuerlichen Buchwert eines neuen Objekts √ľbertragen, welches im selben Wirtschaftsjahr erworben wird. Dieser Ver√§u√üerungsgewinn m√ľsste dann nicht versteuert werden.

Oder aber es wird zun√§chst eine R√ľcklage gebildet, die in einem anderen, sp√§teren Wirtschaftsjahr auf ein neues Immobilienobjekt √ľbertragen wird: Die hierdurch entstehenden Liquidit√§tsvorteile k√∂nnen zur Bildung weiteren Verm√∂gens genutzt werden. Die Voraussetzung: Es m√ľssen unter anderem das zu ver√§u√üernde sowie das zu erwerbende Grundst√ľck dem Anlageverm√∂gen im Betriebsverm√∂gen der V-GmbH zugeordnet sein; dies ist in der Regel vorteilhaft verglichen mit einem Direktinvestment.

 

Grunderwerbsteuer

Die Regelungen rund um Share Deals wurden seit Mitte 2021 zwar versch√§rft, dennoch kann eine grundst√ľckshaltende V-GmbH unter bestimmten Voraussetzungen etwa zu 89 % ohne das Anfallen einer Grunderwerbsteuer √ľbertragen werden.

 

Finanzierungsfreiheit

Wer eine Immobilie direkt erwirbt, der unterliegt einem erforderlichen Finanzierungszusammenhang. Dieser ist bei einer V-GmbH jedoch nicht nötig: Zinsen auf Darlehen sind bis zu 3 Mio. Euro p.a. abzugsfähig.

 

Die Voraussetzungen der Grundbesitzk√ľrzung

H√§lt die V-GmbH ausschlie√ülich ihren eigenen Grundbesitz und verwaltet diesen, so kann sie – unter bestimmten, restriktiven Voraussetzungen – die Grundbesitzk√ľrzung in Anspruch nehmen. Grundbesitzk√ľrzung bedeutet eine Minderung der Gewerbesteuer f√ľr Grundst√ľcksunternehmen. Hierzu braucht es u.a. einen Antrag auf Befreiung des Gewerbeertrags, welcher auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entf√§llt. Die folgenden Punkte setzen den Schwerpunkt auf die Frage, wann die Grundbesitzk√ľrzung ausgeschlossen ist und wann nicht.

 

Grundst√ľckshandel und Projektentwicklung

Gewerblicher Grundst√ľckshandel ist f√ľr die Zul√§ssigkeit der Grundbesitzk√ľrzung sch√§dlich und liegt dann vor, wenn die sog. Drei-Objekt-Grenze erreicht wird. Dies bedeutet, dass ein Eigent√ľmer innerhalb von f√ľnf Jahren mehr als drei Objekte kurz nach deren Erwerb wieder verkauft. Hier ist grunds√§tzlich Vorsicht geboten: Wann ein gewerblicher Grundst√ľckshandel angenommen wird, ist in der Rechtsprechung h√§ufig diskutiert worden und wurde teilweise bereits nach Erwerb und der darauffolgenden Ver√§u√üerung von nur einem Objekt bejaht.

Die professionelle Projektentwicklung beschr√§nkt sich wiederum regelm√§√üig nicht (nur) auf das blo√üe Halten und Verwalten des eigenen Grundbesitzes, wodurch die Grundbesitzk√ľrzung hier nicht anzuwenden ist.

 

Ladesäulen und Solaranlagen

Die Energiewende soll nun auch steuerlich unterst√ľtzt werden, weshalb neue Bagatellgrenzen bei der Grundbesitzk√ľrzung eingef√ľhrt wurden. Diese beziehen sich auf die Einnahmen aus der Stromlieferung im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien sowie dem Betrieb von Ladestationen f√ľr E-Mobilit√§t.

Diese Einnahmen sind dann f√ľr die Grundbesitzk√ľrzung unsch√§dlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr 10 % der Gesamteinnahmen aus der Vermietung nicht √ľberschreiten und nicht aus der Lieferung an andere Endverbraucher als den Mieter resultieren. Die Einnahmen selbst unterliegen im √úbrigen der Gewerbesteuer.

 

(Mit-) Vermietung von Betriebsvorrichtungen

Aus steuerlicher Sicht durchaus kontrovers: Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen war bislang sch√§dlich f√ľr die Grundbesitzk√ľrzung – bis zur Neuregelung im Jahr 2021. Nach aktuellem Stand bleibt die Grundbesitzk√ľrzung dann anwendbar und erhalten, wenn die Einnahmen nicht h√∂her als 5 % der gesamten Vermietungseinnahmen sind und aus dem unmittelbaren Vertragsverh√§ltnis mit dem Mieter der Immobilie entstammen. Die Einnahmen unterliegen der Gewerbesteuer.

 

Veräußerung des letzten Objekts

Wird das letzte oder einzige Objekt der Gesellschaft ver√§u√üert, muss darauf geachtet werden, dass es sich bei der Ver√§u√üerung um ein sog. Mitternachtsgesch√§ft handelt, also zum Ende des Wirtschaftsjahres der V-GmbH erfolgt. Nur so kann hinsichtlich des Ver√§u√üerungsgewinns die Grundbesitzk√ľrzung angewandt werden.

 

Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH

W√§hrend die V-GmbH durchaus mit steuerlichen Vorteilen besticht, sollten die Nachteile dennoch nicht ungenannt bleiben: Schon vor Erwerb einer Immobilie muss die Struktur feststehen, da bei einer nachtr√§glichen Integration der Immobilie in die V-GmbH die Grunderwerbsteuer anf√§llt. F√ľr das Aufsetzen der Struktur, aber auch f√ľr andere administrative Aufgaben wie den Jahresabschluss und weitere Geb√ľhren des Steuerberaters fallen zus√§tzliche Kosten an.

Ebenfalls ist zu beachten, dass eine steuerfreie Veräußerung von vermieteten Immobilien nach mehr als zehn Jahren wie im Privatvermögen nicht möglich ist.

 

Fazit

Bevor sich f√ľr die Gr√ľndung einer verm√∂gensverwaltenden GmbH entschieden wird, sollte man sich mit dieser intensiv auseinandersetzen, insbesondere hinsichtlich geplanter Investments und der Frage, welche Beteiligungsform mit Blick auf die Steuern am sinnvollsten ist. Das Halten von Grundbesitz im Privatverm√∂gen kann n√§mlich dann kl√ľger sein, wenn Ertr√§ge vor allem aus der Ver√§u√üerung von Immobilien mit Hilfe der steuerlichen Ver√§u√üerung nach Ablauf der zehnj√§hrigen Haltefrist erzielt werden.

Die Vorteile der V-GmbH werden wiederum gerade dann deutlich, wenn hohe laufende Mieteinnahmen , kurzfristige Veräußerungen oder Reinvestitionen vorliegen und/oder geplant sind.

 

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