Der (Wohn-) Immobilienmarkt und seine Akteure erlitten in den letzten Monaten aufgrund des Anstiegs der Zinsen und dem Mangel an Baumaterial eine Phase großer Ungewissheit. Dennoch bestehen auch viele konträre Effekte, die darauf hinweisen, dass der Hauspreiszyklus dennoch zu keinem Ende kommt. 


Gliederung


 

Der aktuelle Stand der Dinge

In der vergangenen Zeit mussten Investoren sowie die Baubranche im Allgemeinen mit einer Reihe von Kostensteigerungen umgehen. Von Dezember 2021 bis Juni 2022 erh√∂hten sich die Bundrenditen von fast -0,4% auf √ľber 1,7%. Auch zogen die Hypothekenzinsen merkbar an, von der Diskussion rund um die KfW-F√∂rderung gar nicht zu erst zu sprechen. Dies blieb nicht folgenlos: Die Nachfrage seitens der privaten Hausbauer und -K√§ufer wurde ebenso ged√§mpft wie die der Immobilieninvestoren. Auch die Baupreise sind eng an die Energie- und Metallpreise gekoppelt, welche durch den Krieg in der Ukraine signifikant stiegen, obwohl das Preisniveau durch die vorangegangenen Lieferengp√§sse sowieso schon hoch war: Im Mai 2022 lagen die Baupreise satte 17% h√∂her als im Vorjahr, ein Hoch, dass es schon ein halbes Jahrhundert nicht mehr gab.

Die sp√ľrbare Konsequenz: Der seit 2009 anhaltende Boom fand ein j√§hes Ende und wurde durch ern√ľchternde, gravierende Unsicherheit abgel√∂st. Dass dieses Hoch – der Boom nach der Finanzkrise 2008/2009 – kein Normalzustand ist, wird wohl nun auch dem letzten Investor schmerzhaft klar geworden sein. Einige Investoren, die die Gunst der ‚Äúneuen Stunde‚ÄĚ nutzen wollten, reagierten mit dem Absto√üen ihrer Immobilie und es kam zu einer kleinen Verkaufswelle: Die Haus- und Wohnungspreise fielen zwischen Februar bis Juni 2022 um etwas mehr als 2% nach Angaben von Hypoport.

 

1957-2022: Inflationsbereinigte 10-jährige Bundrenditen

Quelle: Deutsche Bank Research, IWF (zum Vergrößern anklicken)

 

Doch wie sieht bzw. sah die Lage aus ökonomischen Gesichtspunkten aus?

Der wohl zentrale Faktor, der zu einer Entschleunigung f√ľhre, war der Zinsschock. Als eher preistreibend konnte jedoch der R√ľckgang der Baut√§tigkeit ausgelegt werden: Das Angebot wurde verknappt, die Preise steigen. Entgegen der Erwartungen vieler Experten wurde 2021 weniger neuer Wohnbau errichtet, in Zahlen ‚Äúnur‚ÄĚ 293.000 Wohnungen, 13.000 weniger als im Jahr 2020. Ein weiterer Faktor, der zur steigenden Angebotsknappheit f√ľhrt, ist die Welle an Menschen, die aus der Ukraine kommen und in Deutschland Zuflucht suchen. Aktuell wird mit einem Zuzug von 1,6 Mio. Menschen gerechnet. Zu Beginn bis Mitte 2021 gab es dar√ľber hinaus eine recht hohe Anzahl an Zuwanderern (etwa 329.000 Personen); diese Quote flachte anschlie√üend jedoch wieder ab.

Der bereits knappe Wohnraum wurde zur Mangelware und es wird vermutet, dass sich die Angebotsknappheit erst im Jahr 2025 Рund nicht 2023, wie zuvor prognostiziert Рrehabilitiert haben wird. 

 

Tilgung und Hypothekenzinen

Quelle: EZB, Dr. Klein, Deutsche Bank Research (zum Vergrößern anklicken)

 

Werfen wir einen genaueren Blick auf den Zinsschock im Jahr 2022, der von vielen Immobilieninvestoren, der Bauindustrie oder einigen Finanziers wom√∂glich falsch interpretiert¬† und zu wenig beachtet wurde. Denn: Es ist denkbar, dass der kleine nominale Zinsschock, den wir im vergangenen Jahr erlebten, eigentlich eine¬† geringere Belastung f√ľr viele Investoren darstellt, als zun√§chst vermutet.

Folgende Gr√ľnde legen ein solches Ergebnis nah:

Zun√§chst sinkt die Tilgung des klassischen Annuit√§tendarlehens: Die j√§hrliche Durchschnittstilgung betrug verglichen zu den fast 2,7% zu Beginn des Jahres im Juni nur noch 2,3 %. Au√üerdem fielen die realen Zinsen auf ein historisches Tief. Ausl√∂ser hierf√ľr ist die Inflation. Wenn diese in ihrer aktuellen Form bestehen bleibt, wof√ľr die lockere Fiskalpolitik, die Neuausrichtung der Geopolitik und die Demografie belastbare Anhaltspunkte liefern, sinkt die reale Kreditbelastung. Die reale Tilgung wird f√ľr viele Kreditnehmer von gr√∂√üerer Bedeutung sein als die nominale – jedenfalls dann, wenn die Einnahmen der Kreditnehmer angesichts der Inflation erh√∂ht werden und nicht unter dieser leiden. F√ľr die H√§uslebauer kann dies etwa √ľber einen Inflationsausgleich der L√∂hne erfolgen, f√ľr Investoren √ľber den Anstieg der Mieten oder √ľber einen erh√∂hten Wiederverkaufspreis. Ein Inflationsausgleich sollte hinsichtlich der umfassenden Lieferengp√§sse f√ľr Verk√§ufer durchsetzbar sein.

 

Die Kombination von grundlegender Angebotsknappheit, der hohen Inflation und einem eher kreditnehmerfreundlichen Milieu äußern sich im Steigen der Preise. 

Die genannten Faktoren stellen durchaus gute Gr√ľnde f√ľr eine Preisstabilisierung und -Erh√∂hung dar, was im Umkehrschluss bedeutet, dass der Hauspreiszyklus noch nicht vorbei ist. Dennoch wird sich die Preisdynamik aufgrund der gro√üen Unsicherheit und der unbest√§ndigen, sprunghaften wirtschaftlichen Lage wohl weniger dynamisch als bisher verhalten: Die nunmehr 14 Jahre andauernde Phase der fallenden Zinsen und der Wohnungsknappheit sowie die hieraus resultierenden Erfolgsstr√§hne der Immobilieninvestments scheint nun ihr Ende gefunden zu haben. Kommt es aufgrund der aktuell eher miesen Stimmung dennoch zu einem (sanften oder erheblichen) R√ľckgang des Preisniveaus, erwarten Experten jedoch nur vor√ľbergehend niedrigere Preise, aber kein abschlie√üendes, definitives Fallen. Anschlie√üend kann mit einer erneuten Erh√∂hung der Preise gerechnet werden, was nicht zuletzt den negativen Realzinsen sowie dem signifikanten Mangel an Wohnhaus zu verdanken ist.

 

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