Die Vermietung von Denkmalimmobilien kann für die Eigentümer, insbesondere hinsichtlich der steuerlichen Vorteile und der Nutzung der Denkmal AfA, sehr attraktiv sein.
Zugegeben, die Denkmal AfA scheint auf den ersten Blick etwas umständlich zu sein, ein näherer Blick hierauf lohnt sich jedoch enorm.
In diesem Beitrag soll die Bedeutung der Denkmal AfA erklärt und auf die wichtigsten Aspekte eingegangen werden, die Sie als Eigentümer kennen sollten.

Gliederung

Einleitung

Die vielen denkmalgeschützten Gebäude in Deutschland stellen die Eigentümer und den Staat regelmäßig vor Herausforderungen, da ihre Instandhaltung und Sanierung nicht gerade günstig und ziemlich aufwändig ist. Das Interesse an dem Erhalt der Bauwerke ist groß, weshalb der Staat attraktive Steuervorteile für private Investoren bietet, von denen beide Seiten profitieren: Der Staat muss nicht selbst für die Sanierung aufkommen und der Investor kann sein Geld anlegen und gleichzeitig Steuern sparen.

Das zentrale Instrument der Steuersparmöglichkeit ist die Denkmal AfA. Die folgenden Zeilen sollen Ihnen einen guten Überblick über die AfA, ihre Voraussetzungen und Grenzen geben.

 

Erklärung: Denkmal AfA

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“: Durch die Nutzung einer Immobilie wird ihr Wert jährlich gemindert. Die AfA erlaubt es Eigentümern daher, die Kosten für Modernisierungen sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen und über mehrere Jahre abzuschreiben (daher wird die AfA umgangssprachlich auch „Abschreibung“ genannt). Wie bereits angedeutet, hat der Staat ein großes Interesse an der Erhaltung denkmalgeschützter Immobilien und ist daher auch bereit, den Eigentümern entsprechende Konditionen zur Abschreibung bereitzustellen.

Kosten, die aufgrund von altersbedingten Reparaturen entstanden sind oder Ausgaben für Maßnahmen zur Einsparung von Strom- und Heizkosten können also in die Steuererklärung aufgenommen werden.

Bereits die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie sollte der Eigentümer steuerlich unbedingt geltend machen. Hierbei wird auf das Baujahr des Objekts abgestellt:

Altbau-Immobilien sind alle Objekte, die vor 1925 gebaut wurden; hier sind die Kosten der Anschaffung mit jährlich 2,5 Prozent über den Zeitraum von 40 Jahren abzuschreiben.

Für Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, die sog. Neubau-Immobilien, können 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre steuerlich berücksichtigt werden.

 

Eigennutzung und Vermietung

Wie so häufig macht es auch hier einen steuerlichen Unterschied, ob die Denkmalimmobilie durch den Eigentümer selbst oder im Rahmen einer Vermietung durch Dritte genutzt.

Bezüglich der Anschaffungskosten haben Vermieter die Möglichkeit, diese mit 2 Prozent bzw. 2,5 Prozent über den Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abzuschreiben (Abgrenzung nach dem Baujahr der Immobilie, s.o.). Dies gilt jedoch nur für Vermieter. Wer ein Denkmalobjekt kauft, um selbst darin zu wohnen, kann die Anschaffungskosten steuerlich nicht geltend machen.

Für die Abschreibung von Sanierungs- und Instandhaltungskosten gelten die Bestimmungen des § 10 EstG für Selbstnutzer und § 7i für Vermieter:

Für Eigentümer, die ihre Denkmalimmobilie vermieten, gibt es die Möglichkeit, die vollen Sanierungs- und Instandhaltungskosten über den Zeitraum von 12 Jahren abzuschreiben. In den ersten 8 Jahren dürfen 9 Prozent und in den nächsten 4 Jahren 7 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. In Zahlen: 8 x 9% + 4 x 7% = 100 %.

Wird die Immobilie hingegen durch den Eigentümer selbst genutzt, sind anstelle von 100 Prozent „nur“ 90 Prozent der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abschreibungsfähig. Hier beträgt der Zeitraum 10 Jahre zu jeweils 9 Prozent.

 

Voraussetzungen

Um die Steuervorteile der Denkmal AfA ganzheitlich nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Diese werden von der entsprechenden Denkmalbehörde des Bundeslandes festgelegt. Wichtig: Das Gebäude muss von der Denkmalbehörde als denkmalgeschützte Immobilie bescheinigt werden. Geschieht dies nicht, können weder die Anschaffungs- noch die Sanierungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

 

Die wichtigsten Voraussetzungen auf einen Blick:

  • Allein solche Investitionen, die dem Erhalt der Immobilie dienen, sind hinsichtlich der Denkmal AfA zulässig.
  • Die historische Substanz von Denkmalobjekten muss erhalten bleiben
  • Ändert sich die Art der Gebäudenutzung, müssen die denkmalrechtlichen Eigenschaften des Gebäudes weiter erhalten bleiben

 

Bevor ein Eigentümer mit Umbauarbeiten beginnt, müssen folgende Kriterien unbedingt beachtet werden:

  • Sie müssen Eigentümer der fraglichen Immobilie sein; der Kauf muss abgeschlossen und die Grundbucheintragung erfolgt sein
  • Alle Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen müssen durch die zuständige Denkmalbehörde genehmigt worden sein. Vorher darf mit den Arbeiten nicht begonnen werden

 

Aus diesen zwei Grundsätzen ergeben sich wiederum folgende Voraussetzungen:

  • Das fragliche Objekt muss von der Denkmalbehörde als Denkmalimmobilie eingestuft sein
  • Sie sind Eigentümer des Denkmals
  • Der Behörde sind die geplanten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bekannt und sie wurden von dieser genehmigt

 

Leider ist ein solches Genehmigungsverfahren üblicherweise mit viel Aufwand verbunden; bereits minimale Änderungen bedürfen der genauen Überprüfung der Behörde. Sind die Arbeiten beendet, werden sie von der Denkmalbehörde abgenommen. Nachdem all diese Schritte gegangen sind, stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, die der Eigentümer dann dem Finanzamt vorlegen kann.

Grenzen

Um „faire“ Steuererleichterungen zu ermöglichen, konkretisieren sich diese auf bestimmte Bestimmungen, die erfüllt sein müssen:
So betrifft die AfA grundsätzlich nur solche Sachen, die mit der Zeit an Wert verlieren. Da Grundstücke jedoch eher über die Jahre an Wert zunehmen, sind diese hiervon ausgenommen. Daher können diese beim Kauf einer Denkmalimmobilie steuerlich nicht abgeschrieben werden.

Ebenfalls ist zu beachten, dass nicht zwingend das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz stehen muss, sondern sich dieser nur auf bestimmte Teile des Objekts beschränken kann. Werden Sanierungsarbeiten an einem anderen als dem denkmalgeschützten Teil der Immobilie vorgenommen, so sind diese nicht abschreibungsfähig.

Auch müssen Eigentümer sich genauer mit ihren geplanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen auseinandersetzen: Nur solche Maßnahmen unterliegen dem Grundsatz der Denkmal AfA, die dem Erhalt des Baudenkmals dienen bzw. für diesen erforderlich sind. Hierunter fallen etwa der Austausch der Heizungsanlage oder die Sanierung des Daches. Maßnahmen außerhalb dieser Bestimmung, wie etwa den Bau eines Carports oder die Umgestaltung des Gartens, fallen nicht unter die AfA..
Es gilt: Lieber einmal mehr gefragt/ nachgedacht als im Glauben, die Arbeiten umfassend abschreiben zu können, zu investieren.

 

FAQ

Was ist die Denkmal AfA?

AfA bedeutet “Absetzung für Abnutzung” und ist für Eigentümer von Immobilien wichtig, da diese durch die Nutzung eine Wertminderung erfahren. Um den Erhalt von denkmalgeschützten Objekten sicherzustellen, kommt der Staat Eigentümern von solchen Immobilien steuerlich entgegen: Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen können entweder zu 90 oder sogar 100 Prozent abgeschrieben werden.

Wie hoch ist die Denkmal AfA?

Die Höhe der Denkmal AfA bestimmt sich danach, ob die Immobilie durch den Eigentümer selbst genutzt oder durch diesen vermietet wird. Bei der Eigennutzung können 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren zu je 9 Prozent p.a. abgeschrieben werden. Wird die Immobilie vermietet, dann beläuft sich die Abschreibung auf 100 Prozent über die Dauer von 12 Jahren (in den ersten 8 Jahren zu je 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren zu 7 Prozent).
Je nachdem, wann die Immobilie errichtet wurde, sind die Anschaffungskosten dieser mit 2 bzw. 2,5 Prozent über die Dauer von 50 bzw. 40 Jahren abschreibungsfähig.

Lohnt sich die Denkmal AfA

Kurz: Ja. Insbesondere für Vermieter ist die vollumfängliche (100 Prozent) Abschreibung der Instandhaltungs- und Sanierungskosten eine attraktive Möglichkeit, ihr Investment zurückzuerlangen. Doch auch für Eigentümer, die die Immobilie selbst nutzen, lohnt sich die AfA – hier können 90 Prozent der Kosten abgeschrieben werden.

Fazit

Angesichts des bürokratischen Aufwands, den die (Er-) Haltung eines denkmalgeschützten Objekts mit sich bringt, kompensieren die steuerlichen Vorteile diesen durch die Nutzung der Denkmal AfA. Jeder Eigentümer von Denkmalimmobilien sollte sich genauestens mit der Denkmal AfA auseinandersetzen und sich ggf. beraten lassen, wenn es um die Realisierung geplanter Maßnahmen geht. Denn hier ist Vorsicht geboten: Die Denkmalbehörden stellen teils hohe Anforderungen an die Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, die vor dem Beginn der Arbeiten spätestens im Rahmen der benötigten Genehmigung genauer unter die Lupe genommen werden müssen. Hiervon sollten sich Eigentümer jedoch nicht abschrecken lassen. Wer sich gut informiert und einmal mehr nachfragt, ist auf der sicheren Seite und kann von den attraktiven Steuererleichterungen profitieren, während er sich um den Erhalt seiner Immobilie kümmert.

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