Die Vermietung von Denkmalimmobilien kann f├╝r die Eigent├╝mer, insbesondere hinsichtlich der steuerlichen Vorteile und der Nutzung der Denkmal AfA, sehr attraktiv sein.
Zugegeben, die Denkmal AfA scheint auf den ersten Blick etwas umst├Ąndlich zu sein, ein n├Ąherer Blick hierauf lohnt sich jedoch enorm.
In diesem Beitrag soll die Bedeutung der Denkmal AfA erkl├Ąrt und auf die wichtigsten Aspekte eingegangen werden, die Sie als Eigent├╝mer kennen sollten.


Gliederung


Einleitung

Die vielen denkmalgesch├╝tzten Geb├Ąude in Deutschland stellen die Eigent├╝mer und den Staat regelm├Ą├čig vor Herausforderungen, da ihre Instandhaltung und Sanierung nicht gerade g├╝nstig und ziemlich aufw├Ąndig ist. Das Interesse an dem Erhalt der Bauwerke ist gro├č, weshalb der Staat attraktive Steuervorteile f├╝r private Investoren bietet, von denen beide Seiten profitieren: Der Staat muss nicht selbst f├╝r die Sanierung aufkommen und der Investor kann sein Geld anlegen und gleichzeitig Steuern sparen.

Das zentrale Instrument der Steuersparm├Âglichkeit ist die Denkmal AfA. Die folgenden Zeilen sollen Ihnen einen guten ├ťberblick ├╝ber die AfA, ihre Voraussetzungen und Grenzen geben.

 

Erkl├Ąrung: Denkmal AfA

Die Abk├╝rzung AfA steht f├╝r ÔÇ×Absetzung f├╝r AbnutzungÔÇť: Durch die Nutzung einer Immobilie wird ihr Wert j├Ąhrlich gemindert. Die AfA erlaubt es Eigent├╝mern daher, die Kosten f├╝r Modernisierungen sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsma├čnahmen steuerlich geltend zu machen und ├╝ber mehrere Jahre abzuschreiben (daher wird die AfA umgangssprachlich auch ÔÇ×AbschreibungÔÇť genannt). Wie bereits angedeutet, hat der Staat ein gro├čes Interesse an der Erhaltung denkmalgesch├╝tzter Immobilien und ist daher auch bereit, den Eigent├╝mern entsprechende Konditionen zur Abschreibung bereitzustellen.

Kosten, die aufgrund von altersbedingten Reparaturen entstanden sind oder Ausgaben f├╝r Ma├čnahmen zur Einsparung von Strom- und Heizkosten k├Ânnen also in die Steuererkl├Ąrung aufgenommen werden.

Bereits die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie sollte der Eigent├╝mer steuerlich unbedingt geltend machen. Hierbei wird auf das Baujahr des Objekts abgestellt:

Altbau-Immobilien sind alle Objekte, die vor 1925 gebaut wurden; hier sind die Kosten der Anschaffung mit j├Ąhrlich 2,5 Prozent ├╝ber den Zeitraum von 40 Jahren abzuschreiben.

F├╝r Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, die sog. Neubau-Immobilien, k├Ânnen 2 Prozent der Anschaffungskosten ├╝ber 50 Jahre steuerlich ber├╝cksichtigt werden.

 

Eigennutzung und Vermietung

Wie so h├Ąufig macht es auch hier einen steuerlichen Unterschied, ob die Denkmalimmobilie durch den Eigent├╝mer selbst oder im Rahmen einer Vermietung durch Dritte genutzt.

Bez├╝glich der Anschaffungskosten haben Vermieter die M├Âglichkeit, diese mit 2 Prozent bzw. 2,5 Prozent ├╝ber den Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abzuschreiben (Abgrenzung nach dem Baujahr der Immobilie, s.o.). Dies gilt jedoch nur f├╝r Vermieter. Wer ein Denkmalobjekt kauft, um selbst darin zu wohnen, kann die Anschaffungskosten steuerlich nicht geltend machen.

F├╝r die Abschreibung von Sanierungs- und Instandhaltungskosten gelten die Bestimmungen des ┬ž 10 EstG f├╝r Selbstnutzer und ┬ž 7i f├╝r Vermieter:

F├╝r Eigent├╝mer, die ihre Denkmalimmobilie vermieten, gibt es die M├Âglichkeit, die vollen Sanierungs- und Instandhaltungskosten ├╝ber den Zeitraum von 12 Jahren abzuschreiben. In den ersten 8 Jahren d├╝rfen 9 Prozent und in den n├Ąchsten 4 Jahren 7 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. In Zahlen: 8 x 9% + 4 x 7% = 100 %.

Wird die Immobilie hingegen durch den Eigent├╝mer selbst genutzt, sind anstelle von 100 Prozent ÔÇ×nurÔÇť 90 Prozent der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abschreibungsf├Ąhig. Hier betr├Ągt der Zeitraum 10 Jahre zu jeweils 9 Prozent.

 

Voraussetzungen

Um die Steuervorteile der Denkmal AfA ganzheitlich nutzen zu k├Ânnen, m├╝ssen bestimmte Voraussetzungen erf├╝llt werden. Diese werden von der entsprechenden Denkmalbeh├Ârde des Bundeslandes festgelegt. Wichtig: Das Geb├Ąude muss von der Denkmalbeh├Ârde als denkmalgesch├╝tzte Immobilie bescheinigt werden. Geschieht dies nicht, k├Ânnen weder die Anschaffungs- noch die Sanierungskosten steuerlich ber├╝cksichtigt werden.

 

Die wichtigsten Voraussetzungen auf einen Blick:

  • Allein solche Investitionen, die dem Erhalt der Immobilie dienen, sind hinsichtlich der Denkmal AfA zul├Ąssig.
  • Die historische Substanz von Denkmalobjekten muss erhalten bleiben
  • ├ändert sich die Art der Geb├Ąudenutzung, m├╝ssen die denkmalrechtlichen Eigenschaften des Geb├Ąudes weiter erhalten bleiben

 

Bevor ein Eigent├╝mer mit Umbauarbeiten beginnt, m├╝ssen folgende Kriterien unbedingt beachtet werden:

  • Sie m├╝ssen Eigent├╝mer der fraglichen Immobilie sein; der Kauf muss abgeschlossen und die Grundbucheintragung erfolgt sein
  • Alle Sanierungs- und Instandhaltungsma├čnahmen m├╝ssen durch die zust├Ąndige Denkmalbeh├Ârde genehmigt worden sein. Vorher darf mit den Arbeiten nicht begonnen werden

 

Aus diesen zwei Grunds├Ątzen ergeben sich wiederum folgende Voraussetzungen:

  • Das fragliche Objekt muss von der Denkmalbeh├Ârde als Denkmalimmobilie eingestuft sein
  • Sie sind Eigent├╝mer des Denkmals
  • Der Beh├Ârde sind die geplanten Sanierungs- und Instandhaltungsma├čnahmen bekannt und sie wurden von dieser genehmigt

 

Leider ist ein solches Genehmigungsverfahren ├╝blicherweise mit viel Aufwand verbunden; bereits minimale ├änderungen bed├╝rfen der genauen ├ťberpr├╝fung der Beh├Ârde. Sind die Arbeiten beendet, werden sie von der Denkmalbeh├Ârde abgenommen. Nachdem all diese Schritte gegangen sind, stellt die Denkmalbeh├Ârde eine Bescheinigung aus, die der Eigent├╝mer dann dem Finanzamt vorlegen kann.

Grenzen

Um ÔÇ×faireÔÇť Steuererleichterungen zu erm├Âglichen, konkretisieren sich diese auf bestimmte Bestimmungen, die erf├╝llt sein m├╝ssen:
So betrifft die AfA grunds├Ątzlich nur solche Sachen, die mit der Zeit an Wert verlieren. Da Grundst├╝cke jedoch eher ├╝ber die Jahre an Wert zunehmen, sind diese hiervon ausgenommen. Daher k├Ânnen diese beim Kauf einer Denkmalimmobilie steuerlich nicht abgeschrieben werden.

Ebenfalls ist zu beachten, dass nicht zwingend das gesamte Geb├Ąude unter Denkmalschutz stehen muss, sondern sich dieser nur auf bestimmte Teile des Objekts beschr├Ąnken kann. Werden Sanierungsarbeiten an einem anderen als dem denkmalgesch├╝tzten Teil der Immobilie vorgenommen, so sind diese nicht abschreibungsf├Ąhig.

Auch m├╝ssen Eigent├╝mer sich genauer mit ihren geplanten Modernisierungs- und Sanierungsma├čnahmen auseinandersetzen: Nur solche Ma├čnahmen unterliegen dem Grundsatz der Denkmal AfA, die dem Erhalt des Baudenkmals dienen bzw. f├╝r diesen erforderlich sind. Hierunter fallen etwa der Austausch der Heizungsanlage oder die Sanierung des Daches. Ma├čnahmen au├čerhalb dieser Bestimmung, wie etwa den Bau eines Carports oder die Umgestaltung des Gartens, fallen nicht unter die AfA..
Es gilt: Lieber einmal mehr gefragt/ nachgedacht als im Glauben, die Arbeiten umfassend abschreiben zu k├Ânnen, zu investieren.

 

FAQ

Was ist die Denkmal AfA?

AfA bedeutet ÔÇťAbsetzung f├╝r AbnutzungÔÇŁ und ist f├╝r Eigent├╝mer von Immobilien wichtig, da diese durch die Nutzung eine Wertminderung erfahren. Um den Erhalt von denkmalgesch├╝tzten Objekten sicherzustellen, kommt der Staat Eigent├╝mern von solchen Immobilien steuerlich entgegen: Sanierungs- und Instandhaltungsma├čnahmen k├Ânnen entweder zu 90 oder sogar 100 Prozent abgeschrieben werden.

Wie hoch ist die Denkmal AfA?

Die H├Âhe der Denkmal AfA bestimmt sich danach, ob die Immobilie durch den Eigent├╝mer selbst genutzt oder durch diesen vermietet wird. Bei der Eigennutzung k├Ânnen 90 Prozent der Sanierungskosten ├╝ber einen Zeitraum von 10 Jahren zu je 9 Prozent p.a. abgeschrieben werden. Wird die Immobilie vermietet, dann bel├Ąuft sich die Abschreibung auf 100 Prozent ├╝ber die Dauer von 12 Jahren (in den ersten 8 Jahren zu je 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren zu 7 Prozent).
Je nachdem, wann die Immobilie errichtet wurde, sind die Anschaffungskosten dieser mit 2 bzw. 2,5 Prozent ├╝ber die Dauer von 50 bzw. 40 Jahren abschreibungsf├Ąhig.

Lohnt sich die Denkmal AfA

Kurz: Ja. Insbesondere f├╝r Vermieter ist die vollumf├Ąngliche (100 Prozent) Abschreibung der Instandhaltungs- und Sanierungskosten eine attraktive M├Âglichkeit, ihr Investment zur├╝ckzuerlangen. Doch auch f├╝r Eigent├╝mer, die die Immobilie selbst nutzen, lohnt sich die AfA – hier k├Ânnen 90 Prozent der Kosten abgeschrieben werden.

Fazit

Angesichts des b├╝rokratischen Aufwands, den die (Er-) Haltung eines denkmalgesch├╝tzten Objekts mit sich bringt, kompensieren die steuerlichen Vorteile diesen durch die Nutzung der Denkmal AfA. Jeder Eigent├╝mer von Denkmalimmobilien sollte sich genauestens mit der Denkmal AfA auseinandersetzen und sich ggf. beraten lassen, wenn es um die Realisierung geplanter Ma├čnahmen geht. Denn hier ist Vorsicht geboten: Die Denkmalbeh├Ârden stellen teils hohe Anforderungen an die Instandhaltungs- und Sanierungsma├čnahmen, die vor dem Beginn der Arbeiten sp├Ątestens im Rahmen der ben├Âtigten Genehmigung genauer unter die Lupe genommen werden m├╝ssen. Hiervon sollten sich Eigent├╝mer jedoch nicht abschrecken lassen. Wer sich gut informiert und einmal mehr nachfragt, ist auf der sicheren Seite und kann von den attraktiven Steuererleichterungen profitieren, w├Ąhrend er sich um den Erhalt seiner Immobilie k├╝mmert.


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