Um bei der VerĂ€uĂerung einer eigengenutzten Immobilie die Steuerlast zu erleichtern, muss sich an dieser Stelle mit der sog. Spekulationssteuer befasst werden.
Gliederung
- Was ist die Spekulationssteuer?
- Wann fÀllt die Spekulationssteuer an?
- MĂŒssen Selbstnutzer Spekulationssteuer zahlen?
- Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Besteuerung von Gewinnen aus privaten VerĂ€uĂerungsgeschĂ€ften ist vor allem unter dem – mittlerweile veralteten Begriff – Spekulationssteuer bekannt und in § 23 EstG gesetzlich geregelt.
Eine kurze ErklĂ€rung: Die Steuer fĂ€llt grundsĂ€tzlich ein Jahr nach dem Verkauf von WirtschaftsgĂŒtern auf den hierauf erzielten Gewinn an, soweit dieser als Kapitalertrag eingestuft wird. Eine zentrale Voraussetzung ist, dass es sich bei der verĂ€uĂerten Sache um ein Wirtschaftsgut handelt: Hierunter fallen beispielsweise Aktien oder Kunstwerke und auch Immobilien. Bei der âSpekulationssteuerâ (wie wir sie der Einfachheit halber in den folgenden Zeilen nennen) handelt es sich um eine besondere Form der Einkommenssteuer; der Spekulationsgewinn wird bei dieser zu dem Einkommen gezĂ€hlt. Sinn der Steuer ist es, die kurzfristig realisierten Wertsteigerungen eines Wirtschaftsguts einer Besteuerung zu unterwerfen.
Wann fÀllt die Spekulationssteuer an?
Die Spekulationssteuer fĂ€llt stets dann an, wenn eine nicht selbstgenutzte Immobilie, die also beispielsweise vermietet wird, innerhalb von zehn Jahren ab Erwerb mit Gewinn wieder verĂ€uĂert wird.
MĂŒssen Selbstnutzer Spekulationssteuer zahlen?
Hier wird es spannend, denn insbesondere fĂŒr diejenigen, die ihre Immobilie selbst nutzen, kann ein steuerfreier Verkauf möglich sein.
Die Spekulationssteuer fĂ€llt nĂ€mlich nicht an, wenn eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum des Steuerzahlers ist, bevor sie verkauft wird, oder eine Immobilie fĂŒr mindestens zwei Jahre sowie im angebrochenen Jahr des Verkaufs selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nur anfÀnglich selbst genutzt und im Anschluss wieder vermietet wird.
Gut zu wissen: Zur Berechnung der zehn Jahre wird das Datum des notariellen Vertragsschlusses herangezogen und nicht der Tag, an dem der (neue) EigentĂŒmer im Grundbuch eingetragen wurde.
Wer also die Spekulationssteuer beim Verkauf seiner Immobilie umgehen will, hat zwei Optionen: Entweder man wartet die Frist von zehn Jahren ab oder nutzt die Immobilie fĂŒr den Zeitraum von mindestens zwei Jahren vor Verkauf selbst.
Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss sich jedoch ĂŒber einen zusammenhĂ€ngenden Zeitraum von drei Kalenderjahren erstrecken und der Verkauf hiernach unmittelbar erfolgen.
Mit den drei Kalenderjahren ist gemeint, dass zwei volle sowie ein angebrochenes Jahr vorliegen mĂŒssen; es ist ausreichend, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie im Jahr der VerĂ€uĂerung zumindest am 01. Januar zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. FĂŒr das Jahr vor dem Verkauf ist eine durchgĂ€ngige Nutzung erforderlich und fĂŒr das zweite Jahr vor der VerĂ€uĂerung muss die Immobilie wenigstens am 31. Dezember genutzt worden sein.
Ebenfalls ist es zulĂ€ssig, das Wirtschaftsgut, hier also die Immobilie, bei Einhaltung der eben genannten zeitlichen Kriterien im Jahr der VerĂ€uĂerung noch zu vermieten.
Zur Umgehung der Spekulationssteuer ist es jedoch unzulĂ€ssig, wĂ€hrend des Vorjahres der VerĂ€uĂerung die Immobilie fĂŒr andere Zwecke, wie etwa die Vermietung, zu nutzen – selbst wenn dies nur kurzfristig geschieht. Gleiches gilt fĂŒr einen vorĂŒbergehenden Leerstand. Die Konsequenz: Der VerĂ€uĂerungsgewinn ist zu versteuern.
Wird die Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, so fÀllt die Spekulationssteuer auch nur anteilig an.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Besteuerung hÀngt von den individuellen SteuersÀtzen des Steuerzahlers ab und kann zusÀtzlich durch bestimmte FreibetrÀge oder Sonderregelungen beeinflusst werden. GrundsÀtzlich wird zur Ermittlung der durch den Verkauf erzielte Gewinn errechnet.
Hierzu zĂ€hlt nicht nur die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem VerĂ€uĂerungserlös, sondern auch die wĂ€hrend der Haltezeit in Anspruch genommene AfA (Absetzung fĂŒr Abnutzung; auch Abschreibungen genannt) wird einer Art RĂŒckabwicklung unterzogen.
Eine Formel fĂŒr die Gewinnberechnung könnte also wie folgt aussehen:
(VerĂ€uĂerungserlös + AfA – VerĂ€uĂerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen) = Gewinn
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