Ehegattenschaukel: Ein Überblick

Was ist die Ehegattenschaukel?

Der Begriff Ehegattenschaukel beschreibt eine steuerliche Strategie, bei der Ehepartner Immobilien untereinander veräußern, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Insbesondere wird die Regelung zur Spekulationsfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) genutzt, um Gewinne steuerfrei zu realisieren.

Konkret bedeutet dies, dass ein Ehepartner eine vermietete Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren an den anderen Ehepartner verkauft. Durch diesen Eigentümerwechsel lassen sich steuerliche Optimierungspotenziale ausschöpfen.
Wichtig ist hierbei die Abgrenzung zur sogenannten Güterstandsschaukel, die in erster Linie als Alternative zur Schenkung mit steuerlichen Vorteilen dient. Die Güterstandsschaukel basiert auf einem Wechsel des ehelichen Güterstands – üblicherweise von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung und anschließend zurück in die Zugewinngemeinschaft.

Immobilien haben  in den letzten Jahren stark an Wert gewonnen. Das Abschreibungsvolumen bleibt hingegen oft gleich oder entfällt vollständig. Die Ehegattenschaukel bietet hier eine Möglichkeit, neues und erhöhtes Abschreibungsvolumen zu schaffen und dadurch erhebliche Steuervorteile zu realisieren.

Obwohl der Begriff „Ehegattenschaukel“ keine offizielle steuerrechtliche Bezeichnung ist, hat er sich als gebräuchliche Umschreibung für diese Gestaltungsmöglichkeit etabliert. Dieses Modell kann auch auf Verwandte in erster Linie  übertragen werden, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden.

So funktioniert die Ehegattenschaukel

Das Steuersparmodell besteht darin, dass sich Ehepartner vermietete Immobilien nach Ablauf der Spekulationsfrist, also nach zehn Jahren, untereinander verkaufen.  

Der Ablauf in der Praxis

Ein Ehegatte ist Eigentümer einer vermieteten Immobilie. Nach Ablauf von zehn Jahren – der gesetzlichen Spekulationsfrist – verkauft er diese zu einem marktüblichen Preis an den anderen Ehegatten. Da nach dieser Frist keine Spekulationssteuer anfällt, bleibt der erzielte Gewinn steuerfrei.
Zusätzlich entfällt bei Immobilienverkäufen zwischen Ehegatten die Grunderwerbsteuer, was einen weiteren steuerlichen Vorteil darstellt.

Der kaufende Ehepartner kann die Immobilie erneut steuerlich abschreiben, und zwar auf Basis des nun höheren Kaufpreises. Dies führt dazu, dass sich die steuerlich absetzbaren Abschreibungsbeträge erhöhen, wodurch die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduziert werden.

Mehrfache Anwendung der Strategie

Die Ehegattenschaukel kann mehrfach wiederholt werden. Idealerweise erfolgt der erneute Verkauf nach jeweils zehn Jahren, da dann keine Spekulationssteuer anfällt. Durch diese regelmäßigen Transaktionen („Schaukelbewegung“) wird immer wieder ein neues Abschreibungspotenzial geschaffen, das die Steuerlast langfristig minimiert. Voraussetzung ist jedoch, dass sich der Marktwert der Immobilie entsprechend positiv entwickelt. Die Einhaltung eines marktüblichen Preises ist essentiell, da sonst steuerliche Nachteile drohen könnten.

Notarielle Beurkundung und rechtliche Formalitäten

Da es sich um einen Immobilienverkauf handelt, ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag erforderlich. Hierdurch entstehen zwar Notarkosten, diese lassen sich jedoch als Anschaffungskosten abschreiben und wirken sich langfristig steuerlich positiv aus.

Voraussetzungen der Ehegattenschaukel

Immobilie muss einem Ehepartner allein gehören

Um die Ehegattenschaukel anwenden zu können, darf die Immobilie nicht gemeinschaftlich durch die Ehepartner als Bruchteilsgemeinschaft erworben worden sein. In vielen Fällen besitzen Ehegatten Immobilien zu gleichen Teilen und stehen gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch. Diese Konstruktion eignet sich für selbstgenutztes Wohneigentum, schränkt jedoch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für vermietete Objekte erheblich ein.

Sollte eine Immobilie ursprünglich als Bruchteilsgemeinschaft erworben worden sein, kann sie auf einen Ehepartner übertragen werden. Dies ist jedoch mit zusätzlichem Aufwand und möglicherweise steuerlichen Konsequenzen verbunden.

Verkauf zu marktüblichen Konditionen

Der Verkaufspreis muss sich an dem orientieren, was ein Dritter für die Immobilie zahlen würde. Ein künstlich reduzierter Preis zur Senkung von Kaufnebenkosten ist nicht zulässig und könnte zu steuerlichen Nachteilen führen.

Ein realistischer Verkaufspreis stellt sicher, dass der Abschreibungsbetrag entsprechend hoch ist und langfristig steuerliche Vorteile bietet. Zudem muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden, was zwar mit Kosten verbunden ist, aber eine rechtssichere Grundlage schafft.

Vorteile der Ehegattenschaukel

 

1. Steuerliche Optimierung durch höhere Abschreibungen

Immobilien unterliegen in der Regel einer Wertsteigerung. Dennoch erfolgt die steuerliche Abschreibung stets auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten. Durch einen Verkauf an den Ehepartner beginnt der Abschreibungszeitraum erneut, wodurch höhere Abschreibungsbeträge möglich sind. Dies führt dazu, dass die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinken und dadurch weniger Einkommensteuer gezahlt werden muss.

2. Nutzung unterschiedlicher Einkommensverhältnisse

Dieses Modell lohnt sich besonders für Ehepartner mit unterschiedlichem Einkommen. Wenn der kaufende Ehepartner geringere Einkünfte erzielt, kann er durch die erhöhte Abschreibung seine Steuerlast weiter senken. Da Ehepartner steuerlich gemeinsam veranlagt werden, wirkt sich dies auf das gesamte zu versteuernde Einkommen positiv aus.

3. Nutzung von Wertsteigerungen und Erhalt der Immobilie

Gerade in angespannten Immobilienmärkten steigt der Wert vieler Objekte über Jahre hinweg erheblich an. Die Ehegattenschaukel ermöglicht es, diese Wertsteigerung steuerfrei zu nutzen, ohne die Immobilie tatsächlich an einen externen Dritten veräußern zu müssen.

4. Fremdfinanzierung als zusätzlicher Hebel

Ein weiterer Vorteil liegt in der Möglichkeit der Fremdfinanzierung. Der verkaufende Ehepartner kann mit dem Erlös bestehende Darlehen tilgen oder neue Investitionen tätigen. Der kaufende Ehepartner kann den Erwerb wiederum über ein Bankdarlehen finanzieren, dessen Zinsen steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind. Alternativ ist es auch möglich, dass der Verkauf über ein privates Darlehen zwischen den Ehepartnern abgewickelt wird. Dies kann insbesondere in Hochzinsphasen von Vorteil sein.

Ein Blick in die Praxis: Eine Beispielrechnung

Ehepartner A hat vor zehn Jahren eine Immobilie (Baujahr 1968) für 100.000 Euro erworben. Aufgrund der guten Lage und Marktentwicklung ist der Wert der Immobilie ums Doppelte auf 200.000 Euro gestiegen. Ehepartner A veräußert die Immobilie nun an Ehepartner B zum aktuellen Marktwert. Dadurch beginnt die Abschreibung für Ehepartner B erneut – diesmal auf Basis des neuen Wertes, sodass sich die jährliche Abschreibung auf 2.000 Euro verdoppelt (statt zuvor 1.000 Euro).

Zur Finanzierung des Kaufs gewährt Ehepartner A dem Ehepartner B ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 7 Prozent pro Jahr. Obwohl dies zunächst hoch erscheint, ist es aufgrund der fehlenden Besicherung durch Grundbucheintrag sowie der endfälligen Tilgung nach zehn Jahren als fremdüblich einzustufen. Vergleichbare Bankkredite für ungesicherte Darlehen weisen oft ähnliche oder sogar höhere Zinssätze auf.

Die jährlichen Zinszahlungen belaufen sich in diesem Beispiel auf 14.000 Euro (200.000 Euro × 7 Prozent). Diese Zinskosten können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Da die jährlichen Mieteinnahmen 10.000 Euro betragen, ergibt sich ein rechnerischer Verlust von 12.000 Euro – wobei weitere Betriebskosten oder Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht berücksichtigt wurden.

Zusätzlich fallen Notarkosten an, die durchschnittlich 1,5 Prozent des Kaufpreises betragen. In diesem Beispiel belaufen sich diese Kosten somit auf 3.000 Euro, die ebenfalls im Rahmen der Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden können.

Gebäudeanteil und Abschreibung: 

Die Abschreibung ist bei der Ehegattenschaukel der effektivste und größte Hebel. Wir raten daher, nach jedem Verkaufs- bzw. Schaukelvorgang ein neues Gutachten über die Restnutzungsdauer sowie die Kaufpreisaufteilung erstellen zu lassen. Wird bei der Immobilie eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen, steigt die jährliche Abschreibung einerseits wegen der inzwischen erfolgten Wertsteigerung des Objekts und andererseits auch aufgrund der Komprimierung des Ausschreibungszeitraums

In Zahlen: Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind und die Restnutzungsdauer nur noch 25 statt 50 Jahre beträgt, verdoppelt sich die Ausschreibung vom ersten Jahr an. 

 

Durch das Gutachten zur Kaufpreisaufteilung  wird wiederum dafür gesorgt, dass bei jedem neuen Abschreibungszyklus der Gebäudeanteil hochgehalten wird – was wiederum zu einer möglichst hohen Abschreibung führt. Wir erinnern uns: Nur das Gebäude – ohne das Grundstück – kann abgeschrieben werden. Das bedeutet wiederum, dass der Abschreibungsbetrag parallel zum Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude selbst entfällt, steigt. 

 

Käufer Ehepartner A Ehepartner B
Kaufjahr 2013 2023
Kaufpreis 100.000 € 200.000 €
Gebäudewertanteil 52.000 € 

(52 % lt. BMF AH)

146.000 €

(73 % lt. Gutachten)

Nutzungsdauer 50 Jahre
(lt. AfA-Tabelle) 
23 Jahre

(lt. Gutachten)

Jährliche Mieteinnahmen  5.000 € 10.000 €
Jährliche Abschreibung 1.040 € 6.348 € (+610 %)
Sonstige Werbungskosten 1.800 € 2.300 €
Finanzierungskosten 0 € 14.000 €
Jährlicher Gewinn 2.160 €
  • 12.648 €

 

Anhand dieses Beispiels erkennen Sie, wie das jährlich zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung durch die Nutzung der Ehegattenschaukel sowie zur Zuhilfenahme eines Nutzungsdauer- und Kaufpreisaufteilungs-Gutachtens vollständig beseitigt werden kann. Auf die Mieteinnahmen muss das Ehepaar der Beispielrechnung keine Steuern mehr zahlen, da die Einkünfte ins Negative rutschen. 

Darüber hinaus reduziert der Verlust aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zusätzlich die anderen positiven Einkünfte (wie etwa solche aus nichtselbstständiger Arbeit).

Insgesamt zahlt das Ehepaar weniger Einkommenssteuer – und das, obwohl der Wert der Immobilie sowie die Mieteinnahmen gestiegen sind. 

Worauf ist bei der Ehegattenschaukel zu achten?

Obwohl die Ehegattenschaukel ein bewährtes steuerliches Modell ist, sollten Sie auf diese vier wichtigen Punkte achten. 

  1. Marktüblicher Kaufpreis: Der Verkaufspreis muss realistisch und durch ein Gutachten belegbar sein, um steuerliche Probleme zu vermeiden.
  2. Notarielle Beurkundung: Ohne notariellen Kaufvertrag ist der Verkauf nicht rechtskräftig.
  3. Spekulationsfrist beachten: Die Immobilie sollte erst nach zehn Jahren weiterverkauft werden, damit die Spekulationssteuer nicht anfällt.
  4. Bank- und Finanzierungsstrategie prüfen: Kreditfinanzierte Käufe sollten steuerlich optimiert sein, um Zinskosten als Werbungskosten geltend machen zu können.

Als freie Finanzberater und Immobilienmakler stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienerwerb und Geldanlage zur Verfügung. Durch die Kombination beider Fachgebiete verbinden wir unsere Kompetenzen und können Sie vollumfänglich auf höchstem Niveau beraten. Kommen Sie gern jederzeit auf uns zu – per E-Mail, telefonisch oder über unser Kontaktformular

Fallstricke der Ehegattenschaukel

Vorwurf des Scheingeschäfts

Das Finanzamt kann eine Ehegattenschaukel als Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) werten, wenn der Verkauf nur auf dem Papier existiert. Damit das Geschäft anerkannt wird, müssen Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung nachweisbar real erfolgen.

Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten

Nach § 42 AO darf durch eine Gestaltung kein ungerechtfertigter steuerlicher Vorteil entstehen. Wenn das Finanzamt eine unangemessene rechtliche Konstruktion feststellt, kann die Steuerersparnis rückwirkend aberkannt werden.

Fremdvergleich muss bestehen

Ein Kaufvertrag zwischen Ehegatten muss fremdüblichen Bedingungen standhalten. Das bedeutet, dass die Konditionen realistisch und marktkonform sein müssen – insbesondere hinsichtlich des Kaufpreises, der Zahlungskonditionen und Verzugsfolgen. Zinslose Darlehen oder Stundungen können als Hinweis auf eine steuerlich motivierte Gestaltung gewertet werden.

Scheidung: Risiko für den Ehepartner

Sollte es zur Trennung kommen, bleibt die Immobilie im Eigentum eines Ehepartners, da sie nicht in einer Bruchteilsgemeinschaft gehalten wird. Eine Möglichkeit zur Absicherung wäre die Vereinbarung vertraglicher Schutzmechanismen oder die Verteilung mehrerer Immobilien auf beide Ehepartner.

Exkurs: Notarkosten sparen

Um Notarkosten zu sparen, kann die Immobilie nicht direkt, sondern über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehalten werden. In diesem Fall erfolgt der Verkauf durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen anstelle eines formellen Immobilienkaufs. Da sich hierbei der Eintrag im Grundbuch nicht ändert, entfällt die notarielle Beurkundung des Verkaufs.

Diese Methode ermöglicht eine noch weitergehende Steueroptimierung, allerdings raten wir zu einer Prüfung durch einen spezialisierten Steuerberater, um steuerrechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Gut zu wissen: Ehegattenschaukel funktioniert auch bei Kindern

 

Der Schaukelvorgang funktioniert nicht nur zwischen Ehegatten. Vielmehr ist dieses Steuersparmodell unter allen Verwandten in gerader Linie praktizierbar. Also auch zwischen Mutter oder Vater sowie einem leiblichen Kind oder dem Verkauf einer Immobilie zwischen Großeltern und Enkeln.
Grund dafür ist, dass bei allen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, keine Grunderwerbsteuer anfällt. 

Fazit: Steuersparmodell Ehegattenschaukel

Die Ehegattenschaukel stellt eine effektive Möglichkeit dar, steuerliche Vorteile durch geschickte Gestaltung von Immobilienverkäufen zwischen Ehepartnern zu nutzen. Wer dieses Modell strategisch plant und alle steuerlichen Vorgaben einhält, kann langfristig erhebliche Steuervorteile realisieren. Allerdings sind eine korrekte Umsetzung und eine umfassende Dokumentation essentiell, um mögliche Beanstandungen durch das Finanzamt zu vermeiden.

Als freie Finanzberater und Immobilienmakler unterstützen wir Sie gerne bei der Umsetzung einer individuellen Strategie für Ihre Immobilieninvestitionen. Dank unserer langjährigen Erfahrung in der Finanzberatung und dem Immobilienmanagement bieten wir Ihnen eine maßgeschneiderte Beratung und Lösung.