Beim Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines bebauten Grundstücks rückt ein Thema schnell in den Fokus, das oft unterschätzt wird: die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und dem Gebäude. Diese Aufteilung entscheidet darüber, welcher Teil des Kaufpreises steuerlich berücksichtigt werden kann und welcher dauerhaft außen vor bleibt. Für Vermieter und Kapitalanleger hat das erhebliche finanzielle Auswirkungen über viele Jahre hinweg.

Der Grund dafür ist einfach: Während sich der Wert des Gebäudes im Laufe der Zeit abnutzt und deshalb steuerlich abgeschrieben werden darf, gilt das für den Boden nicht. Der Boden unterliegt keinem Verschleiß und ist daher nicht abschreibungsfähig. Je höher also der Anteil des Kaufpreises ist, der dem Gebäude zugeordnet wird, desto größer ist die steuerliche Entlastung durch die Abschreibung.

Was versteht man unter der Kaufpreisaufteilung?

Aus steuerlicher Sicht wird der Kaufpreis einer Immobilie nicht als einheitlicher Betrag behandelt. Stattdessen muss er auf verschiedene Bestandteile verteilt werden. Der wichtigste Teil dieser Aufteilung betrifft die Trennung zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude. Nur der Gebäudeanteil kann im Rahmen der sogenannten Absetzung für Abnutzung (AfA) über viele Jahre steuerlich geltend gemacht werden. 

Die Dauer der Abschreibung hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, werden in der Regel über 50 Jahre mit jährlich 2 Prozent abgeschrieben. Ältere Gebäude können über 40 Jahre mit 2,5 Prozent jährlich berücksichtigt werden. Diese Abschreibung mindert Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.

Der steuerliche Interessenkonflikt

An dieser Stelle zeigt sich ein klassischer Interessenkonflikt. Als Investor oder Vermieter haben Sie ein nachvollziehbares Interesse daran, den Gebäudeanteil möglichst hoch anzusetzen, um langfristig mehr Abschreibung geltend machen zu können. Das Finanzamt hingegen prüft sehr genau, ob diese Aufteilung sachgerecht ist, und tendiert häufig dazu, den Bodenanteil höher zu bewerten.

Um eine einheitliche Vorgehensweise zu schaffen, hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine sogenannte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht. Diese soll eine objektive Berechnung ermöglichen und wird von den Finanzämtern regelmäßig herangezogen. In der Praxis führt diese Methode jedoch nicht selten zu Ergebnissen, die für Vermieter ungünstig sind.

Warum die BMF-Arbeitshilfe häufig zu hohen Bodenanteilen führt

Die Arbeitshilfe des BMF ermittelt den Bodenwert auf Grundlage der sogenannten Bodenrichtwerte. Dabei handelt es sich um durchschnittliche Quadratmeterpreise für Grundstücke innerhalb bestimmter Zonen einer Gemeinde. Diese Werte sind jedoch stark pauschalisiert und berücksichtigen individuelle Besonderheiten eines konkreten Grundstücks oft nur unzureichend.

Der Gebäudewert wird im Gegenzug nach dem sogenannten Sachwertverfahren berechnet. Dabei spielen das Alter des Gebäudes, durchschnittliche Baukosten sowie frühere Modernisierungen eine Rolle. Problematisch ist vor allem, dass ältere Gebäude nach der Logik der Arbeitshilfe häufig als wirtschaftlich nahezu „verbraucht“ gelten. Ab einem rechnerischen Alter von etwa 80 Jahren wird dem Gebäude oft nur noch ein sehr geringer Restwert zugeschrieben – selbst dann, wenn es tatsächlich gut erhalten oder umfassend saniert ist.

Das Ergebnis erinnert nicht selten an eine Schieflage: Ein hoher Bodenwert trifft auf einen rechnerisch niedrigen Gebäudewert. Für Vermieter bedeutet das eine geringere Abschreibungsbasis und damit einen spürbaren steuerlichen Nachteil.

Ein Rechenbeispiel aus der Praxis

Blicken wir in die Praxis und wenden die Theorie auf ein Beispiel an: Angenommen, Sie erwerben eine vermietete Eigentumswohnung für 360.000 Euro. Das Finanzamt setzt auf Grundlage der Arbeitshilfe einen Bodenanteil von 30 Prozent an. In diesem Fall entfallen 108.000 Euro auf den Boden und 252.000 Euro auf das Gebäude.

Bei einer Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr ergibt sich daraus eine jährliche AfA von 5.040 Euro. Liegt Ihr persönlicher Steuersatz bei 42 Prozent, reduziert sich Ihre Steuerlast jährlich um rund 2.117 Euro.

Gelingt es hingegen, den Bodenanteil sachgerecht auf 20 Prozent zu reduzieren, erhöht sich der Gebäudeanteil auf 288.000 Euro. Die jährliche Abschreibung steigt auf 5.760 Euro, was einer Steuerersparnis von etwa 2.419 Euro pro Jahr entspricht. Über Jahrzehnte hinweg summieren sich solche Unterschiede schnell zu fünfstelligen Beträgen.

Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag festlegen

Eine besonders wirkungsvolle Möglichkeit besteht darin, die Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festzuschreiben. Voraussetzung ist, dass die vereinbarten Werte realistisch sind und den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen. Ist dies der Fall, kann das Finanzamt nur schwer von der vertraglich vereinbarten Aufteilung abweichen.

In der Praxis akzeptieren Finanzämter solche Regelungen häufig, sofern sie nicht offensichtlich unangemessen erscheinen. Ein umfassendes Verkehrswertgutachten wäre zwar ebenfalls möglich, ist jedoch kostenintensiv und wird im normalen Kaufprozess nur selten genutzt.

Wann eine Abweichung vom Bodenrichtwert sinnvoll ist

Bodenrichtwerte stellen immer Durchschnittswerte dar. Sie berücksichtigen nicht automatisch Besonderheiten wie eine hohe Lärmbelastung, eine ungünstige Grundstücksform oder Einschränkungen in der Bebaubarkeit. Liegen solche Besonderheiten vor, kann es sachgerecht sein, einen niedrigeren Bodenwert anzusetzen und diesen gegenüber dem Finanzamt zu begründen.

Gerade in innerstädtischen Lagen oder in Regionen mit stark schwankenden Grundstückspreisen lohnt sich eine sorgfältige Prüfung. Auch hier gilt: Je besser die Argumentation dokumentiert ist, desto größer sind die Erfolgsaussichten.

Gebäudewert und Baukosten richtig einordnen

Auch der Gebäudewert ist kein starrer Wert. Hochwertige Bauweisen, besondere Ausstattungsmerkmale oder kostenintensive Sanierungen können einen höheren Gebäudeanteil rechtfertigen. Wichtig ist dabei, zwischen der rechnerischen Nutzungsdauer nach Bewertungsmodellen und der tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzbarkeit zu unterscheiden.

Dass ein Gebäude nach der Arbeitshilfe als „abgeschrieben“ gilt, bedeutet nicht, dass steuerlich keine Abschreibung mehr möglich ist. Maßgeblich ist der im Kaufpreis enthaltene Gebäudeanteil, nicht das theoretische Alter nach pauschalen Modellen.

Fazit: Die Kaufpreisaufteilung als langfristiger Steuerhebel

Die Kaufpreisaufteilung ist kein rein formaler Akt, sondern ein zentraler steuerlicher Hebel für Vermieter und Kapitalanleger. Kleine Unterschiede in der Aufteilung können über Jahrzehnte hinweg erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Wer hier unvorbereitet vorgeht oder sich ausschließlich auf pauschale Berechnungen verlässt, riskiert dauerhaft höhere Steuerzahlungen. Deshalb ist es sinnvoll, die Kaufpreisaufteilung im Vorfeld sorgfältig zu planen und im Zweifel fachkundig prüfen zu lassen. Die Kosten für eine qualifizierte steuerliche Beratung stehen in der Regel in keinem Verhältnis zu den langfristigen Vorteilen, die sich aus einer sachgerechten Aufteilung ergeben.

 

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