Während der Corona-Pandemie wurde vielfach darüber spekuliert, ob die großen Städte langfristig an Attraktivität verlieren könnten. Homeoffice, Kontaktbeschränkungen und der Wunsch nach mehr Wohnfläche schienen eine Abwanderung ins Umland oder sogar in ländliche Regionen zu begünstigen. Doch aktuelle Untersuchungen zeigen: Die viel zitierte Stadtflucht war überwiegend ein temporäres Phänomen.
Tatsächlich deutet vieles darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Metropolen und Ballungsräumen wieder deutlich anzieht und sich der Druck auf die urbanen Wohnungsmärkte sogar weiter verschärfen dürfte.
Städte bleiben bevorzugte Wohnorte
Eine Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC unter Wohnungsunternehmen, Projektentwicklern und Großvermietern kommt zu einem klaren Ergebnis: Die Urbanisierung hält an. Rund zwei Drittel der befragten Unternehmen beobachten keinen verstärkten Trend weg aus den Städten. Zwar registriert etwa ein Drittel eine gewisse Abwanderung aus den innerstädtischen Lagen, diese verläuft jedoch überwiegend an den unmittelbaren Stadtrand – nicht in strukturschwache oder ländliche Regionen.
Diese Einschätzung deckt sich mit langfristigen Entwicklungen. Wirtschaftsstarke Städte bieten weiterhin eine hohe Arbeitsplatzdichte, insbesondere im Dienstleistungssektor. Auch die internationale Zuwanderung konzentriert sich nach wie vor auf Ballungsräume, da dort Arbeitsplätze, Bildungsangebote und Infrastruktur gebündelt vorhanden sind.
Immobilienunternehmen planen langfristig und setzen auf Ballungsräume
Wohnungsunternehmen und Projektentwickler betrachten demografische Trends nicht kurzfristig, sondern mit einem Planungshorizont von vielen Jahren. Entsprechend fällt ihre strategische Ausrichtung aus. Die Mehrheit der befragten Unternehmen plant, Bestände vor allem in Metropolregionen auszubauen. Direkt dahinter folgen Investitionen in suburbane Lagen, also Gebiete am Stadtrand mit guter Anbindung an die Zentren.
Ländliche Regionen spielen hingegen nur eine untergeordnete Rolle. Dort ist die Nachfrage deutlich geringer, was langfristige Investitionen für große Bestandshalter weniger attraktiv macht. Diese Einschätzung ist aus Investorensicht nachvollziehbar: Stabilität, Vermietbarkeit und Wertentwicklung sind in wirtschaftsstarken Regionen planbarer.
Warum die Mieten in Großstädten weiter steigen
Bereits vor der Pandemie verzeichneten deutsche Großstädte einen leichten negativen Binnenwanderungssaldo, also mehr Wegzüge ins Umland als Zuzüge aus dem Inland. Gleichzeitig wurde dieser Effekt jedoch durch Zuwanderung aus dem Ausland überkompensiert, sodass die Stadtbevölkerung insgesamt weiter wuchs.
Pandemiebedingt kam es vorübergehend zu einer Abschwächung dieses Trends. Doch Fachleute gehen davon aus, dass sich die internationale Zuwanderung wieder verstärken wird. Entsprechend rechnen viele Marktteilnehmer damit, dass die Nachfrage nach urbanem Wohnraum erneut steigt – mit spürbaren Folgen für die Mietpreise.
Ein Blick auf aktuelle Mietspiegel bestätigt diese Entwicklung. So verzeichnete Hamburg beispielsweise trotz umfangreicher Neubauaktivitäten einen durchschnittlichen Mietanstieg von über sieben Prozent innerhalb weniger Jahre. Ähnliche Tendenzen zeigen sich auch in anderen Metropolen.
Neue Wohnwünsche verstärken den Flächendruck
Ein interessanter Nebeneffekt der Pandemie ist die veränderte Nachfrage nach Wohnraum. Viele Mieter wünschen sich heute größere Wohnungen, zusätzliche Zimmer oder zumindest ein separates Arbeitszimmer für das Homeoffice. Diese gestiegenen Anforderungen erhöhen den Flächenbedarf – gerade in Städten, in denen Wohnraum ohnehin knapp ist.
Paradoxerweise führt der Wunsch nach mehr Platz nicht zwangsläufig zu einer Abwanderung aufs Land. Vielmehr orientieren sich viele Haushalte an gut angebundene Stadtrandlagen. Innenstadtlagen bleiben attraktiv, sind jedoch aufgrund steigender Mieten und begrenzter Flächen kaum in der Lage, diese zusätzlichen Wünsche zu erfüllen.
Wohnungsneubau: ambitionierte Ziele, begrenzte Realität
Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, jährlich mehrere hunderttausend neue Wohnungen zu schaffen, insbesondere in Ballungsräumen. Ein Blick auf die aktuelle Marktlage zeigt jedoch, wie ambitioniert dieses Vorhaben ist. Bauunternehmen und Bestandshalter berichten von steigenden Baukosten, Materialengpässen und fehlenden Kapazitäten im Handwerk.
Ein erheblicher Teil der Unternehmen plant daher, Neubauprojekte zu verschieben oder langsamer umzusetzen. In der Konsequenz dürfte das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleiben, was den Druck auf die bestehenden Wohnungsmärkte weiter erhöht.
Fazit: Urbanes Wohnen bleibt gefragt
Die Pandemie hat kurzfristig Bewegung in den Wohnungsmarkt gebracht, an den langfristigen Grundmustern jedoch wenig geändert. Städte und ihr Umland bleiben die bevorzugten Wohnorte, sowohl für Mieter als auch für Investoren. Steigende Mieten, hohe Nachfrage und begrenzter Neubau sprechen dafür, dass sich dieser Trend fortsetzt.
Für Kapitalanleger bedeutet das: Gute Lagen in Metropolregionen und funktionalen Stadtrandgebieten bleiben strukturell gefragt. Wer Wohnimmobilien langfristig betrachtet, sollte diese Entwicklungen bei Investitionsentscheidungen weiterhin berücksichtigen.
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