Was hat die neue Ampelregierung in Sachen Immobilienpolitik vor?

Gibt es neue Mietenregulierungen oder Sanierungszwang? Welchen Einfluss wird der Klimaschutz auf Bau- und Wohnprojekte haben? Dieser Artikel gibt privaten Immobilieninvestoren mehr Klarheit darüber, welche Punkte der neue Koalitionsvertrag der Ampelregulierung enthält und was in den nächsten Jahren auf Sie zukommt.

Gliederung

Wohnraum schaffen: Es soll mehr gebaut werden

Eins ist sicher: In den nächsten Jahren soll viel gebaut werden. Im Koalitionsvertrag ist von einer „Neubauoffensive“ die Rede. Geplant ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 Sozialwohnungen. Diese Bau-Offensive soll dem Wohnraummangel in Deutschland entgegenwirken. Mit dem Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wird das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit allen wichtigen Akteuren geschlossen. Nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und des sozialen Engagements soll diese neue Organisation die etablierten Industrien ergänzen. Somit sollen Impulse für neue und bestehende Bau-Projekte geben, aber auch steuerliche Anreize oder Investitionszuschüsse bereithalten. Des Weiteren soll ein Ministerium für Bau- und Wohnungswesen geschaffen werden, das vermutlich von der SPD-Partei geführt.

 

Bauen wird teurer – aber effizienter durch Digitalisierung

Bauen wird in den nächsten Jahren aufgrund der neuen Auflagen und neuen Anforderungen teurer. Die baulichen Standards im Neubau und Bestand sollen erhöht werden. Rechnen Sie mit höheren Kosten für Material und Handwerksunternehmen. Dies ist u.a. ein wichtiger Grund, dass Mieten weiter steigen werden. Auch, wenn im Moment Wohnraummangel herrscht und die Lage angespannt ist, sollten private Immobilienanleger bei ihren Investitionen möglichst langfristig denken. Durch Digitalisierung soll der Bauprozess einfacher und Prozesse optimiert werden. Dies ist mit einem neuen Ansatz möglich, der die Kosten senkt und Bauen effizienter macht als je zuvor.

 

Klimaschutz vorantreiben: Gibt es einen Sanierungszwang?

Das Thema Klimaschutz spielt für die Immobilien-Branche eine sehr wichtige Rolle. Die Baubranche erlebt derzeit eine Phase des Wandels, da neue Umweltvorschriften eingeführt werden. In Deutschland zum Beispiel müssen Gebäude in den kommenden Jahrzehnten deutlich weniger CO2 produzieren. Die Ampelregierung legt vor, dass ab dem Jahr 2025 jede neu installierte Heizungsanlage mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Außerdem besagt der Koalitionsvertrag, dass ab 2025 Bestandsgebäude dem Effizienz-Standard EH70 und Neubaugebäude dem Effizienz-Standard EH40 entsprechen müssen. Ein Sanierungszwang ist nicht vorhergesehen. Aber die Aufgabe der CO₂-Reduzierung steht in der Politik sehr weit oben und betrifft somit auch die Immobilien-Wirtschaft. Wer in eine neue Immobilie investiert oder eine Bestandsimmobilie saniert, muss, angesichts des Klimawandels, mit höheren Kosten rechnen müssen.

 

Energetische Sanierung durch Förderprogramme und Teilwarmmiete antreiben

Der Einsatz von neuen Fenster, bessere Isolierung und insbesondere klimafreundliche Heizungen sind für Vermieter häufig zu teuer. Daher wurden Förderprogramme und das Konzept der Teilwarmmiete beschlossen. Bei der Teilwarmmiete werden die Heizkosten in feste „Grundheizkosten“ und „nutzungsabhängige Kosten“, die der Mieter beeinflussen kann, unterteilt. Zu viel Energie-Verbrauch geht also nicht zulasten des Vermieters, sondern wird vom Mieter bezahlt. Die Modernisierungsumlage für energetische Maßnahmen soll bewirken, dass die Idee von einem energieeffizienten Haus lukrativer für den Vermieter wird.

 

Wohngeld und keine neuen Mietregulierungen

Die Wohnbauförderung sollte gestärkt werden, um einkommensschwachen Mietern zu helfen. Aus dem Grund wurde beschlossen, dass das Wohngeld, also staatlicher Zuschuss für Mieter, gestärkt werden muss. Die “Verschärfung” der Mietpreisregulierung war eine lang erwartete Veränderung. Dennoch gibt es keine neuen Instrumente zur Mietmarktregulierung (z.B. kein Mietendeckel). Die Mietpreisbremse, die eigentlich von den Liberalen in ihrem Koalitionsvertrag abgelehnt wurde, wird bis 2029 verlängert. Diese neue Entwicklung sollte es privaten Vermietern ermöglichen, in den kommenden Jahren weiterhin von ihren Immobilien zu profitieren, während sie gleichzeitig in der Lage sind, energetische Renovierungen zu bewältigen.

 

Mietpreisbremse: Kappungsgrenze sinkt auf 11 %

Zwar hat sich bei der Mietpreisbremse nicht sehr viel verändert. Dafür sinkt die Kappungsgrenze in den angespannten Wohnungsmärkten: Früher war es möglich, die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren um max. 15 % zu erhöhen, wenn die Miete Ihres Objekts nicht höher war als das örtlich verfügbare Angebot – jetzt wurde dieser Wert auf 11 % gesenkt. Außerdem empfiehlt es sich für Vermietern, inflationsindexierte Mietverträge abzuschließen, bei denen sich die Miete automatisch gemäß der Inflationsrate erhöht. Die Miete wird, unter Berücksichtigung der Geldentwertung, real berechnet und soll sowohl für Vermieter als auch Mieter gleich aufgeteilt werden.

 

Mietpreisspiegel nur in größeren Gemeinden

Zudem heißt es im Koalitionsvertrag: Wenn eine Stadt mehr 100.000 Einwohner hat, muss ein Mietspiegel verpflichtend werden sollen. Bei dem Mietspiegel handelt es sich um eine „ortsübliche Vergleichsmiete“. Diese Basis ist für die Mietpreisbremse sehr wichtig. Normalerweise wurde der Mietenspiegel auf Basis der Mieten der letzten 4 Jahre errechnet. Nun wurde der Bemessungszeitraum für den Mietspiegel auf 7 Jahre verlängert. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für die Mietpreisbremse sinkt dadurch leicht. Am Anfang soll durch ein Pilotprojekt in ausgesuchten Kommunen ein qualifizierter Mietspiegel anhand von Steuerdaten ermittelt werden.

 

Ändert sich etwas bei der Immobilienbesteuerung?

Bei der Immobilienbesteuerung soll es eine Änderungen bei der Grunderwerbsteuer geben. Diese fällt an, wenn man eine Immobilie erwirbt. Den Ländern soll eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglicht werden soll, z.B. durch einen Freibetrag. Dieser Betrag könnte den Zugang zu selbstgenutzten Wohneigentum erleichtern. Somit soll es mehr Menschen in Deutschland ermöglicht werden, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Die Hürden beim Eigentumserwerb soll durch eigenkapitalersetzende Darlehen gesenkt und durch Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützt werde. Dafür müssen jedoch zunächst klare Leitlinien für die einzelnen Schritte vorgegeben werden, damit Transparenz herrscht, ob bei der Entscheidung Geld eingespart wird oder nicht.

 

Zusammenfassung

Zusammengefasst können bei dem neuen Ampel-Koalitionsvertrag folgende Punkte abgeleitet werden:

  • Aufgrund des Wohnungsmangels wird in den nächsten Jahren sehr viel gebaut.
  • Bau- und Sanierungskosten werden steigen, da auch Rohstoffe und Löhne werden immer teurer werden.
  • Aufgrund des Klimawandels müssen Immobilien energetisch gebaut bzw. saniert werden.
  • Förderprogrammen sollen Vermieter und Immobilieninvestoren unterstützen – Trotzdem müssen Sie sich auf höhere Sanierungskosten einstellen.
  • Bei Gemeinden ab 100.000 Einwohner soll ein neuer Mietpreisspiegel ermittelt werden.
  • Die Mietpreisbremse verlängert sich bis 2029.
  • Drastische Mietregulierungen sind vom Tisch.

 

Es ist ausgeschlossen, dass Ihre Immobilie in den kommenden Jahren durch eine übermäßige Mietpreisregulierung an Wert verlieren wird!

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