Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte und feststellt, dass am gewünschten Standort die Mietpreisbremse gilt, sieht darin wahrscheinlich erst einmal einen Nachteil. Schließlich kann die Miete bei einer Neuvermietung nicht beliebig festgelegt werden. Gerade wenn die Rendite ohnehin knapp kalkuliert ist, spielt das natürlich eine Rolle.
Auch in meinen Beratungsgesprächen kommt deshalb immer wieder die Frage auf, ob ein Standort mit Mietpreisbremse für eine Kapitalanlage überhaupt interessant ist. Für mich lässt sich das nicht pauschal beantworten. Die Mietpreisbremse muss in der Kalkulation berücksichtigt werden. Gleichzeitig sagt ihre Existenz aber auch etwas über den jeweiligen Wohnungsmarkt aus.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um starke Mietsteigerungen vor allem in Regionen mit knappem Wohnraum zu begrenzen. In Gebieten mit einem sogenannten angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Welche Städte und Gemeinden darunter fallen, legen die jeweiligen Landesregierungen per Rechtsverordnung fest. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 556d BGB. Nach aktueller Rechtslage müssen entsprechende Verordnungen spätestens mit Ablauf des Jahres 2029 außer Kraft treten.
Das ist zunächst einmal die Grundregel. Im Einzelfall gibt es allerdings einige wichtige Ausnahmen, auf die ich weiter unten noch eingehe.
Warum gibt es die Mietpreisbremse an einem Standort?
Bei der Beurteilung eines Immobilienstandortes finde ich diese Frage fast interessanter als die eigentliche Mietbegrenzung.
Eine Gemeinde wird schließlich nicht ohne Begründung als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft. Der Gesetzgeber nennt dafür unter anderem folgende Kriterien:
- Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
- Die Mietbelastung der Haushalte liegt über dem Bundesdurchschnitt.
- Die Bevölkerung wächst, während nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wird.
- Es gibt wenig Leerstand bei gleichzeitig hoher Nachfrage.
Die Mietpreisbremse kann damit ein Hinweis darauf sein, dass Angebot und Nachfrage an einem Standort deutlich auseinanderliegen. Mehr aber zunächst auch nicht.
Aus einer Mietpreisbremse lässt sich weder ableiten, dass die Immobilienpreise dort weiter steigen werden, noch dass automatisch jede Wohnung eine gute Kapitalanlage ist. Sie liefert lediglich eine weitere Information über die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt.
Was bedeutet das für eine Kapitalanlage?
Bei der Standortanalyse schaue ich nicht nur darauf, welchen Kaufpreis eine Wohnung heute hat und welche Mietrendite sich daraus ergibt. Mich interessiert vor allem, wie sich ein Standort langfristig entwickeln könnte. Dazu gehören beispielsweise die Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplätze, Infrastruktur, Neubautätigkeit, Leerstand und natürlich die Entwicklung von Angebot und Nachfrage.
Denn eine gute Anfangsrendite hilft wenig, wenn es in einigen Jahren zunehmend schwierig wird, eine Wohnung zu vermieten. Umgekehrt kann ein Standort mit knappem Wohnraum und dauerhaft hoher Nachfrage trotz regulatorischer Einschränkungen interessant sein. Genau an dieser Stelle ist die Mietpreisbremse für mich relevant. Nicht als Kaufargument, sondern als ein weiteres Puzzleteil bei der Standortanalyse.
Eine Mietpreisbremse macht aus einer schlechten Immobilie keine gute
Wichtig ist mir trotzdem die Abgrenzung:
Mietpreisbremse vorhanden = guter Immobilienstandort
Diese Rechnung funktioniert nicht.
Für eine vernünftige Investitionsentscheidung müssen viele Faktoren zusammenpassen: Makro- und Mikrolage, Kaufpreis, Finanzierung, erzielbare Miete, Zustand und energetische Qualität des Gebäudes, mögliche Instandhaltungskosten sowie die langfristige Entwicklung von Bevölkerung, Arbeitsplätzen und Wohnungsnachfrage.
Und selbstverständlich gehört auch die Mietpreisbremse selbst in diese Rechnung. Wenn sie dazu führt, dass eine kalkulierte Miete rechtlich gar nicht erzielt werden kann, muss die Kalkulation angepasst werden. Eine Immobilie mit zukünftigen Mieten schönzurechnen, die unter Umständen gar nicht zulässig sind, halte ich für einen schlechten Ansatz.
Das gilt für meine eigenen Immobilieninvestments genauso wie für Immobilien, die ich mit meinen Kunden prüfe.
Wie hoch darf die Miete trotz Mietpreisbremse sein?
Grundsätzlich darf die vereinbarte Miete bei einer Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings gibt es Ausnahmen.
Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind insbesondere Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Eine weitere Ausnahme besteht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Auch eine bereits bestehende höhere Vormiete kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Rolle spielen. Wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb nicht einfach die aktuelle Miete übernehmen und daraus die zukünftige Rendite berechnen.
Interessant sind mindestens drei Fragen:
- Welche Miete wird aktuell gezahlt?
- Welche Miete darf bei einer späteren Neuvermietung tatsächlich verlangt werden?
- Und welche Mietentwicklung ist für die nächsten Jahre realistisch?
Gerade bei knapp kalkulierten Kapitalanlagen kann der Unterschied beim langfristigen Cashflow erheblich sein.
Wo gilt aktuell die Mietpreisbremse?
Da die Bundesländer selbst bestimmen, welche Städte und Gemeinden als angespannte Wohnungsmärkte gelten, gibt es keine einheitliche Regelung für ganz Deutschland.
Ich habe deshalb eine interaktive Deutschlandkarte erstellt, über die sich schnell prüfen lässt, in welchen Regionen die Mietpreisbremse aktuell gilt:
Mein Fazit als Immobilieninvestor und Berater
Ich würde einen Standort nicht allein deshalb ausschließen, weil dort die Mietpreisbremse gilt. Genauso wenig würde ich dort eine Immobilie kaufen, nur weil der Wohnungsmarkt offiziell als angespannt eingestuft wurde.
Für die Kalkulation ist die Mietpreisbremse zunächst einmal eine Einschränkung. Sie kann die mögliche Miethöhe und damit Rendite und Cashflow begrenzen. Das muss man nüchtern berücksichtigen.
Für die Standortanalyse liefert sie aber gleichzeitig eine interessante Information: Offenbar gibt es vor Ort ein Missverhältnis zwischen dem vorhandenen Wohnraum und der Nachfrage.
Dann lohnt es sich, genauer hinzuschauen:
- Wie entwickelt sich die Bevölkerung?
- Wie viel wird gebaut?
- Wie hoch ist der Leerstand?
- Welche Arbeitgeber gibt es?
- Und spricht etwas dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum auch in zehn oder zwanzig Jahren noch vorhanden sein wird?
Denn genau das ist für mich bei einer langfristigen Kapitalanlage entscheidend. Die Mietpreisbremse ist deshalb weder ein Qualitätsmerkmal noch ein Ausschlusskriterium. Sie ist ein weiterer Faktor, den ich bei der Bewertung eines Standortes berücksichtige.
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