Eine empirica-Studie über Wohneigentum liefert dazu einen interessanten Befund:

Untersuchte junge Selbstnutzer mit hoher Kreditbelastung sparten monatlich 537 Euro beziehungsweise 21 Prozent ihres Einkommens. Vergleichbare Mieter kamen auf 179 Euro oder 7 Prozent.

Die Eigentümer sparten damit dreimal so viel – allerdings nicht ohne Verzicht.

Nach Abzug der Wohnkosten standen ihnen monatlich rund 300 Euro weniger für den übrigen Konsum zur Verfügung. Unter anderem gaben sie deutlich weniger aus für:

  • Pauschalreisen: 39 Prozent weniger
  • Übernachtungen: 36 Prozent weniger
  • Restaurantbesuche: 32 Prozent weniger
  • Freizeit und Kultur: 18 Prozent weniger

Wichtig zur Einordnung: Betrachtet wurden hier 30- bis 44-jährige Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Als hoch belastet galten Eigentümer, bei denen Zins und Tilgung mehr als 25 Prozent des Nettoeinkommens ausmachten.

Und genau darin steckt für mich der interessante Punkt der Studie: Zur Sparleistung der Eigentümer zählt auch die Tilgung ihres Immobilienkredits.

Der Vermögensaufbau entsteht also nicht einfach dadurch, dass jemand eine Immobilie besitzt. Ein Teil davon entsteht, weil Monat für Monat ein Kredit zurückgezahlt wird. Geld, das dadurch nicht mehr für den heutigen Konsum zur Verfügung steht, reduziert die Restschuld und erhöht damit nach und nach den eigenen Anteil an der Immobilie.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage kommt ein weiterer Faktor hinzu: Hier stehen den laufenden Kosten und der Finanzierung Mieteinnahmen gegenüber.

Wie gut das funktioniert, hängt allerdings komplett von der jeweiligen Immobilie und ihrer Finanzierung ab. Eine hohe Miete allein macht noch keine gute Kapitalanlage.

Entscheidend sind aus meiner Sicht unter anderem folgende Fragen:

  • Ist die angesetzte Miete nachhaltig erzielbar?
  • Wie hoch ist der tatsächliche monatliche Eigenanteil?
  • Welche Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden?
  • Welche Rücklagen und Instandhaltungskosten müssen berücksichtigt werden?
  • Wie entwickelt sich die Restschuld über die Jahre?
  • Bleibt die Finanzierung auch bei Leerstand oder größeren Reparaturen tragfähig?

 

Mein Fazit

Eine Immobilie baut also nicht automatisch Vermögen auf. Wer zu teuer kauft, Kosten unterschätzt oder eine zu knappe Finanzierung wählt, macht daraus nicht allein durch die Tilgung ein gutes Investment.

Richtig ausgewählt und solide finanziert kann der Effekt aber genau darin liegen: Die Mieteinnahmen tragen einen Teil der laufenden Kosten, während die Tilgung Schritt für Schritt die Restschuld reduziert.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur fragen:

  • „Wie hoch ist die versprochene Rendite?“
  • Mindestens genauso wichtig ist:
  • „Wie belastbar ist die gesamte Kalkulation?“

Sie möchten eine Immobilie vor dem Kauf realistisch durchrechnen?
Dann schauen wir gemeinsam auf Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen und laufende Kosten.
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Quelle: empirica „Wohneigentum in Deutschland“

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