Wer eine Immobilie erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Doch diese kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen von der Steuer abgesetzt werden.

 


Gliederung

  1. Vermieter von Immobilien: Grunderwerbsteuer absetzen
  2. Wie wird die Grundsteuer abgesetzt?
  3. Grunderwerbsteuer absetzen: So geht’s
  4. Zusammenfassung

 

Vermieter von Immobilien: Grunderwerbsteuer absetzen

Vorweg: Leider kann die Grunderwerbsteuer nur abgesetzt werden, wenn der EigentĂŒmer die Immobilie vermietet. Die zentrale Voraussetzung hierfĂŒr ist also die aktuelle oder spĂ€tere, tatsĂ€chliche Vermietung der Immobilie. 

Die Mieteinnahmen selbst sind ĂŒbrigens steuerlich zu berĂŒcksichtigende EinkĂŒnfte nach § 2 Abs. 1 EStG, weshalb das „Vermieterdasein“ nicht allein aus steuerlichen Vorteilen besteht. GegenĂŒber der privaten Nutzung der erworbenen Immobilie können diese die Grunderwerbsteuer, welche beim Kauf eines bebauten oder unbebauten GrundstĂŒcks fĂ€llig wird, jedoch steuerlich absetzen. 

Wie wird die Grundsteuer abgesetzt?

Wer seine Immobilie vermietet, kann in der Regel alle Kosten, die sich hieraus ergeben, absetzen. Dies ist nach zwei verschiedenen Methoden möglich: direkt als Werbungskosten in voller Höhe oder aber als Abschreibung ĂŒber die Dauer von mehreren Jahren. 

 

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten, welche wiederum gemeinsam mit den Herstellungskosten als Abschreibung fĂŒr Abnutzung, auch AfA genannt, abgeschrieben werden können. Daher ist auch die Abschreibung der Grunderwerbsteuer als AfA und nicht als Werbungskosten möglich. 

 

Sie sollten außerdem einen Blick in Ihren Kaufvertrag werfen: Wurde dieser vor dem 31.12.2005 geschlossen, wird die Grunderwerbsteuer sowie alle ĂŒbrigen Anschaffungskosten degressiv abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz jĂ€hrlich fĂ€llt. Bei Immobilien, deren KaufvertrĂ€ge nach dem 01.01.2006 geschlossen wurden, gilt die lineare Abschreibung, bei welcher der Prozentsatz jedes Jahr gleich bleibt. 

 

Übrigens: Die Grunderwerbsteuer kann bereits beim Kauf der Immobilie gesenkt werden. Ihre tatsĂ€chliche Höhe richtet sich nach dem im notariell beglaubigten Kaufvertrag genannten Kaufpreis: Je höher dieser ist, desto höher auch die zu zahlende Summe. Daher bietet es sich an, bewegliche WirtschaftsgĂŒter, wie eine EinbaukĂŒche oder andere kostspielige Besonderheiten, in einem anderen, getrennten Kaufvertrag zu ĂŒbereignen. 

 

Grunderwerbsteuer absetzen: So geht’s

Um die Grunderwerbsteuer absetzen zu können, mĂŒssen alle Anschaffungs- und Herstellungskosten addiert werden. Im Anschluss wird der Bodenwert abgezogen. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage fĂŒr die AfA.

Grund fĂŒr dieses Vorgehen ist, dass die AfA nur fĂŒr abnutzbare Objekte vorgesehen ist. Blickt man auf die Rechtsprechung wird deutlich, dass die Gerichte davon ausgehen, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen können und daher auch nicht von der AfA berĂŒcksichtigt werden dĂŒrfen. Was hingegen abgenutzt werden kann, ist das hierauf errichtete GebĂ€ude, was regelmĂ€ĂŸig jedoch keinen Einfluss auf das GrundstĂŒck selbst hat. 

 

Um die Grunderwerbsteuer als Vermieter abzusetzen, benötigt die Anlage V – das Formular fĂŒr „EinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtung“. Die Grunderwerbsteuer wird nicht separat in der SteuererklĂ€rung genannt, da sie Teil der Anschaffungskosten und damit der gesamten Kaufkosten ist. 

Auf Seite 2 wird dann in den Zeilen 33 und 34 die Absetzung fĂŒr Abnutzungen eingetragen.

Ob es sich um eine lineare oder degressive Abschreibung handelt und zu welchem Prozentsatz wird in Zeile 33 genannt. In Zeile 34 können Vermieter den erhöhten AfA-Satz geltend machen. Dies ist bei denkmalgeschĂŒtzten Immobilien oder solchen, die sich in stĂ€dtebaulichen Sanierungsgebieten befinden, möglich. 

 

Sobald alle EinkĂŒnfte aus der Verpachtung bzw. Vermietung zusammengerechnet wurden, werden von dieser Summe die Werbungs- und Anschaffungskosten abgezogen. Das Ergebnis sind die zu versteuernden MieteinkĂŒnfte, welche zu den weiteren EinkĂŒnften, soweit vorhanden, addiert und hiervon wiederum die GrundfreibetrĂ€ge subtrahiert werden. BetrĂ€gt das zu versteuernde Einkommen weniger als 10.908 Euro (entspricht dem Grundfreibetrag, fĂŒr Ehepaare sind es 21.916 Euro – Stand 2023), sind die Mieteinnahmen steuerfrei. 

 

Gut zu wissen: Das Eintragen der Summen in den richtigen Zeilen ist nicht alles, was Vermieter bei ihrer SteuererklĂ€rung beachten mĂŒssen. RegelmĂ€ĂŸig fordert das Finanzamt Zahlungsnachweise: HierfĂŒr können Sie eine Auflistung aller Herstellungs- und Anschaffungskosten erstellen und diese mit den entsprechenden Belegen der Anlage V Ihrer SteuererklĂ€rung beifĂŒgen. Daher bietet es sich an, die hiermit verbundenen Rechnungen, etwa fĂŒr Dienstleistungen und co., nicht bar zu bezahlen. Können Barzahlungen nĂ€mlich nicht belegt werden, besteht das Risiko, dass das Finanzamt diese nicht steuermindernd berĂŒcksichtigt. 

 

Zusammenfassung

  • Die Grunderwerbsteuer fĂ€llt immer beim Kauf einer Immobilie an.
  • Die Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen BundeslĂ€ndern erhoben.
  • Sie können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
  • Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufpreis ist im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgehalten.
  • Über die Jahre der Nutzungsdauer wird die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben (entweder linear oder degressiv).
  • FĂŒr Vermieter gibt es weitere Steuervorteile neben dem Absetzen der Grunderwerbsteuer, es können z.B. die Zinsen zur Tilgung des Darlehns steuerlich abgesetzt werden, wenn Sie das Objekt ĂŒber ein Darlehen finanzieren und auch vermieten.

 

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