Gliederung

  1. Grunderwerbsteuer absetzen – nur bei Vermietung möglich
  2. So können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen
  3. So wird die Grunderwerbsteuer linear bzw. degressiv abgesetzt
  4. Grunderwerbsteuer abschreiben – Vorgehensweise fĂŒr den Vermieter
  5. Grunderwerbsteuer absetzen – welche Formulare benötigen Sie?
  6. Grunderwerbsteuer absetzen – an was Sie sonst noch denken sollten
  7. Zusammenfassung

 

1. Grunderwerbsteuer absetzen – nur bei Vermietung möglich

Im Einkommensteuergesetz (EStG) § 2 Abs. 1 sind sieben Arten von EinkĂŒnften definiert.

Die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist eine davon. Somit fallen entsprechend Steuern an.

Sie können jedoch anders als private HauseigentĂŒmer die anfallenden Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer, die beim bebauten oder unbebauten GrundstĂŒck anfĂ€llt, steuerlich geltend machen und somit Ihre Steuerlast mindern.

Wichtig ist dabei jedoch, dass Sie die Absicht haben, die Immobilie zu vermieten und dies auch spÀter umsetzen.

 

2. So können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen

GrundsÀtzlich gibt es zwei Arten die Kosten rund, um die Vermietung der Immobilie von der Steuer abzusetzen:

  • 1. Direkt und in voller Höhe als Werbungskosten oder
  • 2. als Abschreibung ĂŒber mehrere Jahre hinweg

Die Grunderwerbsteuer und die Werbungskosten sind somit nicht gleichzusetzen und mĂŒssen folglich differenziert werden.

Zu den Anschaffungskosten zÀhlt die Grunderwerbsteuer, die im Zuge des Erwerbs des Grundes bzw. der Immobilie fÀllig wird.

Anschaffungs- und Herstellungskosten können als Abschreibung fĂŒr Abnutzung (AfA) und die Steuer hierfĂŒr wird ĂŒber die Jahre hinweg abgeschrieben werden.

 

3. So wird die Grunderwerbsteuer linear bzw. degressiv abgesetzt

Das Datum des Kaufvertrages ist ausschlaggebend dafĂŒr ob Sie die Grunderwerbsteuer linear oder degressiv abschreiben können.

Degressiv: 

Liegt das Datum des Kaufvertrages vor dem 31.12.2005 wird die Grunderwerbsteuer – und alle ĂŒbrigen Anschaffungskosten – degressiv abgeschrieben. Somit sinkt der Prozentsatz von Jahr zu Jahr.

 

Linear: 

Die lineare Abschreibung mit gleichbleibenden JahressĂ€tzen gilt fĂŒr alle ab dem 01.01.2006 abgeschlossenen KaufvertrĂ€ge.

 

4. Grunderwerbsteuer abschreiben – Vorgehensweise fĂŒr den Vermieter

Basierend auf der aktuellen Rechtsprechung ist die AfA grundlegend nur fĂŒr Objekte möglich, die sich abnutzen. Dazu zĂ€hlen nicht Grund und Boden, jedoch aber ein darauf errichtetes GebĂ€ude, da es abgerissen oder neu gebaut oder wiederum abgenutzt werden kann.

Prinzipiell richtet sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis und wird von den einzelnen BundeslÀndern erhoben.

Wenn Sie mit der Immobilie auch bewegliche WirtschaftsgĂŒter wie eine EinbaukĂŒche oder eine Sauna kaufen und hierfĂŒr idealerweise einen separaten Kaufvertrag abschließen, lĂ€sst sich die Grunderwerbsteuer hinsichtlich der SteuererklĂ€rung senken.

Die Grunderwerbsteuer abschreiben:

  • Addieren Sie alle Herstellungs- und Anschaffungskosten
  • Ziehen Sie von dieser Summe den Bodenwert ab
  • das Ergebnis stellt die Bemessungsgrundlage fĂŒr die AfA dar

 

5. Grunderwerbsteuer absetzen – welche Formulare benötigen Sie?

Als Vermieter benötigen Sie das Formular fĂŒr „EinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtung“, auch bekannt als Anlage V.

Die Grunderwerbsteuer wird als Teil der Anschaffungskosten nicht gesondert in der SteuererklĂ€rung aufgefĂŒhrt, sondern zusammen mit den gesamten Kaufkosten.

Die Absetzungen fĂŒr Abnutzung tragen Sie auf Seite 2 in die Zeilen 33 und 34 ein:

  • – Zeile 33: erfolgt eine lineare oder degressive Abschreibung und mit welchem Prozentsatz?
  • – Zeile 34: beanspruchen Sie den erhöhten AfA-Satz? (Voraussetzung hierfĂŒr ist, dass es sich bei der Immobilie um ein DenkmalgeschĂŒtzes GebĂ€ude handelt oder sie im stĂ€dtebaulichen Sanierungsgebiet liegt)

Wenn Sie alle EinkĂŒnfte aus der Vermietung und Verpachtung zusammengezĂ€hlt und um die Anschaffungs- und Werbungskosten minimiert haben, erhalten Sie die zu versteuernden MieteinkĂŒnfte.

Die zu versteuernden MieteinkĂŒnfte werden so dann zu den, falls vorhanden, ĂŒbrigen EinkĂŒnften addiert.

Anschließend können die GrundfreibetrĂ€ge abgezogen werden.

Wenn das zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 9.000 € fĂŒr Alleinstehende und 18.000 € fĂŒr Ehegatten bleibt, bleiben die Mieteinnahmen eventuell steuerfrei.

 

6. Grunderwerbsteuer absetzen – an was Sie sonst noch denken sollten

Es ist völlig ausreichend, wenn Sie die verschiedenen Summen in den entsprechenden Zeilen eintragen und Zahlungsnachweise beilegen.

HierfĂŒr erstellen Sie am Beste eine Liste mit allen Anschaffungs- und Herstellungskosten und ergĂ€nzen diese mit den entsprechenden Belegen in der Anlage V sowie in Ihrer SteuererklĂ€rung.

Tipp: FĂŒr Rechnungen, die Sie nicht bar bezahlen, haben Sie immer einen Zahlungsnachweis, den das Finanzamt akzeptiert. Bei Barzahlungen, die Sie nicht belegen können, kann es sein, das das Finanzamt diese nicht steuermindernd berĂŒcksichtigt.

 

7. Zusammenfassung

  • Die Grunderwerbsteuer fĂ€llt immer beim Kauf einer Immobilie an.
  • Die Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen BundeslĂ€ndern erhoben.
  • Sie können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
  • Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufpreis ist im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgehalten.
  • Über die Jahre der Nutzungsdauer wird die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben (entweder linear oder degressiv).
  • FĂŒr Vermieter gibt es weitere Steuervorteile neben dem Absetzen der Grunderwerbsteuer, es können z.B. die Zinsen zur Tilgung des Darlehns steuerlich abgesetzt werden, wenn Sie das Objekt ĂŒber ein Darlehen finanzieren und auch vermieten.

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