Gliederung
- Grunderwerbsteuer absetzen – nur bei Vermietung möglich
- So können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen
- So wird die Grunderwerbsteuer linear bzw. degressiv abgesetzt
- Grunderwerbsteuer abschreiben – Vorgehensweise für den Vermieter
- Grunderwerbsteuer absetzen – welche Formulare benötigen Sie?
- Grunderwerbsteuer absetzen – an was Sie sonst noch denken sollten
- Zusammenfassung
1. Grunderwerbsteuer absetzen – nur bei Vermietung möglich
Im Einkommensteuergesetz (EStG) § 2 Abs. 1 sind sieben Arten von Einkünften definiert.
Die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist eine davon. Somit fallen entsprechend Steuern an.
Sie können jedoch anders als private Hauseigentümer die anfallenden Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer, die beim bebauten oder unbebauten Grundstück anfällt, steuerlich geltend machen und somit Ihre Steuerlast mindern.
Wichtig ist dabei jedoch, dass Sie die Absicht haben, die Immobilie zu vermieten und dies auch später umsetzen.
2. So können Sie die Grunderwerbsteuer absetzen
Grundsätzlich gibt es zwei Arten die Kosten rund, um die Vermietung der Immobilie von der Steuer abzusetzen:
- 1. Direkt und in voller Höhe als Werbungskosten oder
- 2. als Abschreibung über mehrere Jahre hinweg
Die Grunderwerbsteuer und die Werbungskosten sind somit nicht gleichzusetzen und müssen folglich differenziert werden.
Zu den Anschaffungskosten zählt die Grunderwerbsteuer, die im Zuge des Erwerbs des Grundes bzw. der Immobilie fällig wird.
Anschaffungs- und Herstellungskosten können als Abschreibung für Abnutzung (AfA) und die Steuer hierfür wird über die Jahre hinweg abgeschrieben werden.
3. So wird die Grunderwerbsteuer linear bzw. degressiv abgesetzt
Das Datum des Kaufvertrages ist ausschlaggebend dafür ob Sie die Grunderwerbsteuer linear oder degressiv abschreiben können.
Degressiv:
Liegt das Datum des Kaufvertrages vor dem 31.12.2005 wird die Grunderwerbsteuer – und alle übrigen Anschaffungskosten – degressiv abgeschrieben. Somit sinkt der Prozentsatz von Jahr zu Jahr.
Linear:
Die lineare Abschreibung mit gleichbleibenden Jahressätzen gilt für alle ab dem 01.01.2006 abgeschlossenen Kaufverträge.
4. Grunderwerbsteuer abschreiben – Vorgehensweise für den Vermieter
Basierend auf der aktuellen Rechtsprechung ist die AfA grundlegend nur für Objekte möglich, die sich abnutzen. Dazu zählen nicht Grund und Boden, jedoch aber ein darauf errichtetes Gebäude, da es abgerissen oder neu gebaut oder wiederum abgenutzt werden kann.
Prinzipiell richtet sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis und wird von den einzelnen Bundesländern erhoben.
Wenn Sie mit der Immobilie auch bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche oder eine Sauna kaufen und hierfür idealerweise einen separaten Kaufvertrag abschließen, lässt sich die Grunderwerbsteuer hinsichtlich der Steuererklärung senken.
Die Grunderwerbsteuer abschreiben:
- Addieren Sie alle Herstellungs- und Anschaffungskosten
- Ziehen Sie von dieser Summe den Bodenwert ab
- das Ergebnis stellt die Bemessungsgrundlage für die AfA dar
5. Grunderwerbsteuer absetzen – welche Formulare benötigen Sie?
Als Vermieter benötigen Sie das Formular für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, auch bekannt als Anlage V.
Die Grunderwerbsteuer wird als Teil der Anschaffungskosten nicht gesondert in der Steuererklärung aufgeführt, sondern zusammen mit den gesamten Kaufkosten.
Die Absetzungen für Abnutzung tragen Sie auf Seite 2 in die Zeilen 33 und 34 ein:
- – Zeile 33: erfolgt eine lineare oder degressive Abschreibung und mit welchem Prozentsatz?
- – Zeile 34: beanspruchen Sie den erhöhten AfA-Satz? (Voraussetzung hierfür ist, dass es sich bei der Immobilie um ein Denkmalgeschützes Gebäude handelt oder sie im städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt)
Wenn Sie alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung zusammengezählt und um die Anschaffungs- und Werbungskosten minimiert haben, erhalten Sie die zu versteuernden Mieteinkünfte.
Die zu versteuernden Mieteinkünfte werden so dann zu den, falls vorhanden, übrigen Einkünften addiert.
Anschließend können die Grundfreibeträge abgezogen werden.
Wenn das zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 9.000 € für Alleinstehende und 18.000 € für Ehegatten bleibt, bleiben die Mieteinnahmen eventuell steuerfrei.
6. Grunderwerbsteuer absetzen – an was Sie sonst noch denken sollten
Es ist völlig ausreichend, wenn Sie die verschiedenen Summen in den entsprechenden Zeilen eintragen und Zahlungsnachweise beilegen.
Hierfür erstellen Sie am Beste eine Liste mit allen Anschaffungs- und Herstellungskosten und ergänzen diese mit den entsprechenden Belegen in der Anlage V sowie in Ihrer Steuererklärung.
Tipp: Für Rechnungen, die Sie nicht bar bezahlen, haben Sie immer einen Zahlungsnachweis, den das Finanzamt akzeptiert. Bei Barzahlungen, die Sie nicht belegen können, kann es sein, das das Finanzamt diese nicht steuermindernd berücksichtigt.
7. Zusammenfassung
- Die Grunderwerbsteuer fällt immer beim Kauf einer Immobilie an.
- Die Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern erhoben.
- Sie können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
- Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufpreis ist im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgehalten.
- Über die Jahre der Nutzungsdauer wird die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben (entweder linear oder degressiv).
- Für Vermieter gibt es weitere Steuervorteile neben dem Absetzen der Grunderwerbsteuer, es können z.B. die Zinsen zur Tilgung des Darlehns steuerlich abgesetzt werden, wenn Sie das Objekt über ein Darlehen finanzieren und auch vermieten.
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