Spätestens wenn die Abgabefrist der Steuererklärung in greifbare Nähe rückt, drängt sich die Frage auf, wodurch man eigentlich Steuern sparen kann. Die Steuern sind ein Grundpfeiler eines funktionierenden Staats und tun viel Gutes, weshalb sie trotz ihrer Unbeliebtheit wichtig und richtig sind. Doch mehr zu zahlen, als im Grunde nötig gewesen wäre, muss auch nicht sein. Eine von vielen unterschätzte Quelle, um Steuern zu sparen, sind Immobilien. Diese eignen sich je nach Konstellation sehr gut, um die Steuerlast zu senken und sein Geld klug zu investieren. 

 

Eine attraktive Geldanlage: Immobilien

Neben den steuerlichen Vorteilen, auf die wir gleich im Detail eingehen wollen, kombinieren Immobilien zwei ganz entscheidende Vorteile: Den stetigen Wertzuwachs, also den Vermögensaufbau, und die Altersvorsorge. Sie haben einen hohen Inflationsschutz und wird die Immobilie vermietet, bieten die Mieteinnahmen eine zusätzliche Einkommensquelle. Mehr dazu, weshalb Immobilien eine renditestarke, belastbare und nachhaltige Kapitalanlage sind, erfahren Sie hier in meinem Ratgeber-Bereich. 

 

So sparen Sie mit Ihrer Immobilie Steuern

Das deutsche Steuersystem ist komplex: Um effektiv Steuern zu sparen, müssen daher einige Punkte beachtet werden. Denn nicht jede Immobilie und nicht jeder Vorgang versprechen eine gleich niedrigere Steuerlast und dabei noch ein gewinnbringendes Investment. In den folgenden Zeilen beschäftigen wir uns damit, worin bei den verschiedenen Konstellationen die besten Steuersparmöglichkeiten bestehen und blicken hierbei auf den Kauf, Verkauf aber auch die Nutzung von Immobilien. 

 

Steuervorteile bei Immobilienkauf

Für viele Menschen ist der Erwerb einer Immobilie ein mittel- oder langfristiges Ziel. Und das zurecht: Der Immobilienkauf vereint viele Vorteile und bietet eine stabile Altersvorsorge. Ob zur eigenen Nutzung oder als Renditeobjekt: Vom Wertzuwachs eines Hauses oder auch einer Wohnung profitieren sowohl Eigentümer als auch ihr Kapital. Aber auch in puncto Steuern gibt es attraktive Einsparmöglichkeiten, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient, also nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wird. 

 

Im Rahmen der Steuererklärung können vor allem folgende Kosten berücksichtigt werden:

Zunächst einmal der Kauf des Grundstücks selbst, Modernisierungskosten des Gebäudes, Erwerbsnebenkosten, die Provision des Maklers sowie Zinsen und ein etwaiges Immobiliengutachten. Auch die Anschaffungskosten der Immobilie können nach folgenden Parametern abgeschrieben werden: 

Bei einer Immobilie mit Baujahr vor 1925 können 2,5 Prozent über 40 Jahre und bei einem Baujahr nach 1925 wiederum 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben  werden. 

 

Hinzukommen weitere, individuelle Kosten, bei deren Geltendmachung Ihnen ein guter Steuerberater helfen kann. An dieser Stelle wollen wir betonen, dass sich die persönlichen Kosten und damit auch ein mögliche Steuerersparnis von Fall zu Fall unterscheiden und daher auf die Steuer-Profis verweisen. 

 

Exkurs: Die Grunderwerbsteuer

Wird eine Immobilie erworben und selbst bewohnt, entstehen leider eine Handvoll Kosten, welche steuerlich nicht berücksichtigt werden können. Zu solchen zählen etwa der Kauf des Gebäudes und Grundstücks. Dennoch gibt es auch hier Möglichkeiten, zu sparen, vor allem mit der Grunderwerbsteuer. Diese wird einmalig beim Kauf eines Grundstücks fällig. Ihre Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie steht und beträgt zwischen 3 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Diesen Unterschied können sich alle Käufer, die nicht an einen Standort gebunden sind, zu Nutze machen. Grundsätzlich bietet es sich in den meisten Fällen an, das Grundstück und das darauf befindliche Haus separat zu erwerben. Hierdurch wird die Grunderwerbsteuer nur für das erworbene Grundstück fällig, was in Zahlen ausgedrückt gut und gerne eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeutet. Andernfalls, also beim Erwerb von Immobilie und Grundstück “in einem Rutsch”, zahlt der Käufer die Steuer auf den gesamten Kaufpreis. 

 

Steuervorteile bei Immobilienverkauf

Bringt eine Veräußerung einen Gewinn, muss dieser versteuert werden. Je höher der Gewinn, desto mehr muss der Verkäufer also zahlen. Und da es beim Verkauf einer Immobilie oftmals um sehr hohe Summen geht, sollten die vorhandenen Möglichkeiten genutzt werden, um anfallende Steuern zu senken.

Hier kommt die Spekulationsfrist ins Spiel. Kurz gesagt beschreibt die Spekulationsfrist den Zeitraum, in dem das erworbene Gut gehalten werden muss, damit der Verkauf steuerfrei bleibt. Wird eine Immobilie vor Ende dieser Frist veräußert, wird hierauf die Spekulationssteuer fällig. Folgende Fristen gelten:

Wurde die erworbene Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vermietet, muss der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden. Gleiches gilt für den Fall, dass die Immobilie in den letzten drei Jahren vom Eigentümer selbst genutzt und dann erst verkauft wurde. Mit drei Jahren sind hier das Verkaufsjahr und die zwei Jahre zuvor (zusammenhängend) gemeint.

 

Es bietet sich also vor der Veräußerung einer Immobilie an, diese zumindest drei Jahre selbst zu bewohnen oder 10 Jahre zu vermieten, da hierdurch ein enormer Betrag gespart werden kann. Geschieht all dies nicht, muss der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden. Informieren Sie sich daher genau über den Fristablauf, um die nötige Wartezeit einzuhalten. 

 

Drei-Objekte Grenze: Wann sind Sie Immobilienhändler?

Bei Personen, die innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien verkaufen, geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und die Einnahmen müssen in jedem Fall versteuert werden. Daher kommt auch der Name “Drei-Objekte-Grenze”.

Wer also in der glücklichen Position ist, Eigentümer mehrerer Immobilien zu sein, sollte vor dem Verkauf dieser dringend einen Steuerberater konsultieren, um die verschiedenen Optionen durchzugehen und eine hohe Steuerlast zu umgehen. 

 

Steuervorteile bei Vermietung von Immobilien

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, kann nicht nur durch den Kauf dieser Steuern sparen, sondern auch durch das Vermieten dieser. Viele Kosten, welche Vermietern in Verbindung mit der Vermietung der Immobilie entstehen, können von der Steuer abgesetzt werden. Andererseits müssen die Mieteinnahmen ebenfalls versteuert werden.

Neben dem Erwerb können Vermieter Werbungskosten, Renovierungsarbeiten, die Grundsteuer, Reparaturen, die Kosten einer Hausverwaltung, des Steuerberaters oder Rechtsanwalts sowie die Betriebskosten (also für die Heizung, Abwassergebühren oder die Müllabfuhr) absetzen. 

 

Steuervorteile bei Eigennutzung der Immobilie

Zwar hat derjenige, der sich für die Eigennutzung der Immobilie und gegen ihre Vermietung entschieden hat, weniger Steuervorteile, sollte die vorhandenen aber dennoch nicht vergessen.

Durch die sogenannte Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt, können Eigennutzer einen monatlichen Zuschuss vom Staat erhalten und bis zu 2.100 Euro als Sonderausgabe in ihre Steuererklärung aufnehmen können. Bei der Wohn-Riester wird also die Riester-Förderung genutzt, um eine selbstbewohnte Immobilie entweder zu finanzieren oder zu entschulden. Damit soll ein mietfreies Wohnen im Alter ermöglicht werden.

Aber: Das hierdurch eingesparte Kapital muss mit Eintritt in die Rente versteuert werden. 

 

Ein weiterer Punkt sind Reparaturen. Diese können auch von Eigennutzern zumindest teilweise steuerlich abgesetzt werden. Die Kosten für die Arbeit und das Material müssen jedoch getrennt behandelt werden, da nur die Arbeitskosten steuerlich berücksichtigt werden. Diese sind zu 20 Prozent und maximal 1.200 Euro jährlich absetzbar. 

 

Als haushaltsnahe Dienstleistungen können Gartenarbeiten, Reinigungsdienste, Betreuungs- und Fahrdienste in die Steuererklärung aufgenommen werden. Auch Notrufdienste und die Tierbetreuung gehören dazu.

Haushaltsnahe Dienstleistungen werden immer dann angenommen, wenn eine gewisse Nähe zur Haushaltsführung besteht. Hierzu gehören also Tätigkeiten, die üblicherweise durch die Mitglieder eines Haushalts – etwa der Familie – erledigt werden und für die jetzt ein Dienstleister in Anspruch genommen wird.  Auch hier gibt es eine Deckelung: Nur 20 Prozent der reinen Arbeitskosten dürfen in die Steuererklärung einfließen und den Betrag von 4.000 Euro im Jahr nicht übersteigen. 

 

Exkurs: Denkmalgeschützte Gebäude

Vor allem Kapitalanleger können von Denkmalimmobilien und ihren attraktiven Steuervorteilen profitieren. Grundsätzlich gelten bei denkmalgeschützten Objekten zunächst dieselben steuerlichen Spielregeln wie bei anderen Immobilien, dennoch bestehen einige Vorteile für Investoren.

Hier sind die Anschaffungskosten vollständig absetzbar, dies ist bei der Eigennutzung der Immobilie nicht der Fall. Grund hierfür ist, dass die Bundesregierung nicht alle Denkmäler eigens erhalten kann, aber dennoch will, dass diese fortbestehen. Wer beispielsweise eine Immobilie saniert und anschließend vermietet, kann 100 Prozent dieser Kosten über einen Zeitraum von 12 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Eigennutzung sind es 90 Prozent über 10 Jahre. 

 

Wenn Sie an dem Erwerb von Immobilien interessiert sind, sollten Sie denkmalgeschützte Objekte nie aus den Augen verlieren. Denkmalimmobilien befinden sich nicht selten in sehr attraktiver Lage, das Risiko der Mietausfälle kann geringer ausfallen und die konsequente Wertentwicklung macht diese Art der Objekte zu einer attraktiven Geldanlage. 

 

Gemeinsam zu Ihrer Immobilie: Lernen Sie uns kennen

Ob denkmalgeschützt, für die Eigennutzung oder als reines Renditeobjekt: Mit uns als Experten für Immobilien und Finanzen haben Sie einen zuverlässigen und kompetenten Partner an Ihrer Seite. Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses: Von der ersten Idee des Immobilienkaufs, über die Suche nach Ihrem Traumobjekt bis hin zum Kauf und sind erst dann zufrieden, wenn Sie es sind. Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit, wir freuen uns auf Sie!

 

Fazit: Steuern sparen dank Immobilien

Der Erwerb von Immobilien hat viele Vorteile, wie etwa die inflationssichere, stetige Wertentwicklung und die hieraus gewährleistete Altersvorsorge. An die effektive Möglichkeit, Steuern zu sparen, denken aber nur die wenigsten als erstes. Dennoch ist sie nicht zu vernachlässigen. In Immobilien zu investieren bietet eine kluge Methode, die Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig Vermögen aufzubauen.

So absurd es manchmal klingt, aber Sparen durch Investieren funktioniert, dies sehen wir anhand von Beispielen wie Aktien und anderen Vermögenswerten. Das Prinzip: Wer sein Kapital verringert, zahlt – etwas – weniger Steuern. Hier reiht sich auch das Investieren in Immobilien ein. Beim Kauf der Immobilie können etwa die Anschaffungs- Makler und Modernisierungskosten, aber auch Zinsen geltend gemacht werden.

Vermieten Sie Ihr Objekt kann eine Steuerersparnis durch die Geltendmachung von Betriebskosten und Werbungskosten erzielt werden. Selbst für Eigenheimbesitzer gibt es Wege, um mit ihrem Eigentum Steuern zu sparen: Wer die erworbene Immobilie selbst bewohnt, kann etwa haushaltsnahe Dienstleistungen in seiner Steuererklärung aufführen. Berücksichtigt man die Spekulationsfrist, kann auch der Verkauf einer Immobilie steuerfrei erfolgen. Es kommt daher auf den konkreten Fall der Nutzung einer Immobilie an. 

Insgesamt ist für Kapitalanleger die Nutzung von Immobilien eine hervorragende Möglichkeit, die Steuerlast zu reduzieren. Gleichzeitig investieren Sie Ihr Kapital langfristig und nachhaltig. Wir raten Eigentümern immer, sich die Unterstützung von Steuerberatern zu nehmen, um alle Möglichkeiten der individuellen Situation zu berücksichtigen und auch alternative Ansätze zur Steuereinsparung zu nutzen. 

Interessieren Sie sich für den Erwerb einer Immobilie oder andere Arten der Altersvorsorge, stehen wir Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.