Sp√§testens wenn die Abgabefrist der Steuererkl√§rung in greifbare N√§he r√ľckt, dr√§ngt sich die Frage auf, wodurch man eigentlich Steuern sparen kann. Die Steuern sind ein Grundpfeiler eines funktionierenden Staats und tun viel Gutes, weshalb sie trotz ihrer Unbeliebtheit wichtig und richtig sind. Doch mehr zu zahlen, als im Grunde n√∂tig gewesen w√§re, muss auch nicht sein. Eine von vielen untersch√§tzte Quelle, um Steuern zu sparen, sind Immobilien. Diese eignen sich je nach Konstellation sehr gut, um die Steuerlast zu senken und sein Geld klug zu investieren.¬†

 

Eine attraktive Geldanlage: Immobilien

Neben den steuerlichen Vorteilen, auf die wir gleich im Detail eingehen wollen, kombinieren Immobilien zwei ganz entscheidende Vorteile: Den stetigen Wertzuwachs, also den Vermögensaufbau, und die Altersvorsorge. Sie haben einen hohen Inflationsschutz und wird die Immobilie vermietet, bieten die Mieteinnahmen eine zusätzliche Einkommensquelle. Mehr dazu, weshalb Immobilien eine renditestarke, belastbare und nachhaltige Kapitalanlage sind, erfahren Sie hier in meinem Ratgeber-Bereich. 

 

So sparen Sie mit Ihrer Immobilie Steuern

Das deutsche Steuersystem ist komplex: Um effektiv Steuern zu sparen, m√ľssen daher einige Punkte beachtet werden. Denn nicht jede Immobilie und nicht jeder Vorgang versprechen eine gleich niedrigere Steuerlast und dabei noch ein gewinnbringendes Investment. In den folgenden Zeilen besch√§ftigen wir uns damit, worin bei den verschiedenen Konstellationen die besten Steuersparm√∂glichkeiten bestehen und blicken hierbei auf den Kauf, Verkauf aber auch die Nutzung von Immobilien.¬†

 

Steuervorteile bei Immobilienkauf

F√ľr viele Menschen ist der Erwerb einer Immobilie ein mittel- oder langfristiges Ziel. Und das zurecht: Der Immobilienkauf vereint viele Vorteile und bietet eine stabile Altersvorsorge. Ob zur eigenen Nutzung oder als Renditeobjekt: Vom Wertzuwachs eines Hauses oder auch einer Wohnung profitieren sowohl Eigent√ľmer als auch ihr Kapital. Aber auch in puncto Steuern gibt es attraktive Einsparm√∂glichkeiten, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient, also nicht vom Eigent√ľmer selbst bewohnt wird.¬†

 

Im Rahmen der Steuererkl√§rung k√∂nnen vor allem folgende Kosten ber√ľcksichtigt werden:

Zun√§chst einmal der Kauf des Grundst√ľcks selbst, Modernisierungskosten des Geb√§udes, Erwerbsnebenkosten, die Provision des Maklers sowie Zinsen und ein etwaiges Immobiliengutachten. Auch die Anschaffungskosten der Immobilie k√∂nnen nach folgenden Parametern abgeschrieben werden:¬†

Bei einer Immobilie mit Baujahr vor 1925 k√∂nnen 2,5 Prozent √ľber 40 Jahre und bei einem Baujahr nach 1925 wiederum 2 Prozent √ľber 50 Jahre abgeschrieben¬† werden.¬†

 

Hinzukommen weitere, individuelle Kosten, bei deren Geltendmachung Ihnen ein guter Steuerberater helfen kann. An dieser Stelle wollen wir betonen, dass sich die persönlichen Kosten und damit auch ein mögliche Steuerersparnis von Fall zu Fall unterscheiden und daher auf die Steuer-Profis verweisen. 

 

Exkurs: Die Grunderwerbsteuer

Wird eine Immobilie erworben und selbst bewohnt, entstehen leider eine Handvoll Kosten, welche steuerlich nicht ber√ľcksichtigt werden k√∂nnen. Zu solchen z√§hlen etwa der Kauf des Geb√§udes und Grundst√ľcks. Dennoch gibt es auch hier M√∂glichkeiten, zu sparen, vor allem mit der Grunderwerbsteuer. Diese wird einmalig beim Kauf eines Grundst√ľcks f√§llig. Ihre H√∂he richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie steht und betr√§gt zwischen 3 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Diesen Unterschied k√∂nnen sich alle K√§ufer, die nicht an einen Standort gebunden sind, zu Nutze machen. Grunds√§tzlich bietet es sich in den meisten F√§llen an, das Grundst√ľck und das darauf befindliche Haus separat zu erwerben. Hierdurch wird die Grunderwerbsteuer nur f√ľr das erworbene Grundst√ľck f√§llig, was in Zahlen ausgedr√ľckt gut und gerne eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeutet. Andernfalls, also beim Erwerb von Immobilie und Grundst√ľck ‚Äúin einem Rutsch‚ÄĚ, zahlt der K√§ufer die Steuer auf den gesamten Kaufpreis.¬†

 

Steuervorteile bei Immobilienverkauf

Bringt eine Veräußerung einen Gewinn, muss dieser versteuert werden. Je höher der Gewinn, desto mehr muss der Verkäufer also zahlen. Und da es beim Verkauf einer Immobilie oftmals um sehr hohe Summen geht, sollten die vorhandenen Möglichkeiten genutzt werden, um anfallende Steuern zu senken.

Hier kommt die Spekulationsfrist ins Spiel. Kurz gesagt beschreibt die Spekulationsfrist den Zeitraum, in dem das erworbene Gut gehalten werden muss, damit der Verkauf steuerfrei bleibt. Wird eine Immobilie vor Ende dieser Frist veräußert, wird hierauf die Spekulationssteuer fällig. Folgende Fristen gelten:

Wurde die erworbene Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vermietet, muss der Ver√§u√üerungsgewinn nicht versteuert werden. Gleiches gilt f√ľr den Fall, dass die Immobilie in den letzten drei Jahren vom Eigent√ľmer selbst genutzt und dann erst verkauft wurde. Mit drei Jahren sind hier das Verkaufsjahr und die zwei Jahre zuvor (zusammenh√§ngend) gemeint.

 

Es bietet sich also vor der Ver√§u√üerung einer Immobilie an, diese zumindest drei Jahre selbst zu bewohnen oder 10 Jahre zu vermieten, da hierdurch ein enormer Betrag gespart werden kann. Geschieht all dies nicht, muss der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden. Informieren Sie sich daher genau √ľber den Fristablauf, um die n√∂tige Wartezeit einzuhalten.¬†

 

Drei-Objekte Grenze: Wann sind Sie Immobilienhändler?

Bei Personen, die innerhalb von f√ľnf Jahren drei Immobilien verkaufen, geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundst√ľckshandel aus und die Einnahmen m√ľssen in jedem Fall versteuert werden. Daher kommt auch der Name ‚ÄúDrei-Objekte-Grenze‚ÄĚ.

Wer also in der gl√ľcklichen Position ist, Eigent√ľmer mehrerer Immobilien zu sein, sollte vor dem Verkauf dieser dringend einen Steuerberater konsultieren, um die verschiedenen Optionen durchzugehen und eine hohe Steuerlast zu umgehen.¬†

 

Steuervorteile bei Vermietung von Immobilien

Wer Eigent√ľmer einer Immobilie ist, kann nicht nur durch den Kauf dieser Steuern sparen, sondern auch durch das Vermieten dieser. Viele Kosten, welche Vermietern in Verbindung mit der Vermietung der Immobilie entstehen, k√∂nnen von der Steuer abgesetzt werden. Andererseits m√ľssen die Mieteinnahmen ebenfalls versteuert werden.

Neben dem Erwerb k√∂nnen Vermieter Werbungskosten, Renovierungsarbeiten, die Grundsteuer, Reparaturen, die Kosten einer Hausverwaltung, des Steuerberaters oder Rechtsanwalts sowie die Betriebskosten (also f√ľr die Heizung, Abwassergeb√ľhren oder die M√ľllabfuhr) absetzen.¬†

 

Steuervorteile bei Eigennutzung der Immobilie

Zwar hat derjenige, der sich f√ľr die Eigennutzung der Immobilie und gegen ihre Vermietung entschieden hat, weniger Steuervorteile, sollte die vorhandenen aber dennoch nicht vergessen.

Durch die sogenannte Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt, können Eigennutzer einen monatlichen Zuschuss vom Staat erhalten und bis zu 2.100 Euro als Sonderausgabe in ihre Steuererklärung aufnehmen können. Bei der Wohn-Riester wird also die Riester-Förderung genutzt, um eine selbstbewohnte Immobilie entweder zu finanzieren oder zu entschulden. Damit soll ein mietfreies Wohnen im Alter ermöglicht werden.

Aber: Das hierdurch eingesparte Kapital muss mit Eintritt in die Rente versteuert werden. 

 

Ein weiterer Punkt sind Reparaturen. Diese k√∂nnen auch von Eigennutzern zumindest teilweise steuerlich abgesetzt werden. Die Kosten f√ľr die Arbeit und das Material m√ľssen jedoch getrennt behandelt werden, da nur die Arbeitskosten steuerlich ber√ľcksichtigt werden. Diese sind zu 20 Prozent und maximal 1.200 Euro j√§hrlich absetzbar.¬†

 

Als haushaltsnahe Dienstleistungen können Gartenarbeiten, Reinigungsdienste, Betreuungs- und Fahrdienste in die Steuererklärung aufgenommen werden. Auch Notrufdienste und die Tierbetreuung gehören dazu.

Haushaltsnahe Dienstleistungen werden immer dann angenommen, wenn eine gewisse N√§he zur Haushaltsf√ľhrung besteht. Hierzu geh√∂ren also T√§tigkeiten, die √ľblicherweise durch die Mitglieder eines Haushalts – etwa der Familie – erledigt werden und f√ľr die jetzt ein Dienstleister in Anspruch genommen wird.¬† Auch hier gibt es eine Deckelung: Nur 20 Prozent der reinen Arbeitskosten d√ľrfen in die Steuererkl√§rung einflie√üen und den Betrag von 4.000 Euro im Jahr nicht √ľbersteigen.¬†

 

Exkurs: Denkmalgesch√ľtzte Geb√§ude

Vor allem Kapitalanleger k√∂nnen von Denkmalimmobilien und ihren attraktiven Steuervorteilen profitieren. Grunds√§tzlich gelten bei denkmalgesch√ľtzten Objekten zun√§chst dieselben steuerlichen Spielregeln wie bei anderen Immobilien, dennoch bestehen einige Vorteile f√ľr Investoren.

Hier sind die Anschaffungskosten vollst√§ndig absetzbar, dies ist bei der Eigennutzung der Immobilie nicht der Fall. Grund hierf√ľr ist, dass die Bundesregierung nicht alle Denkm√§ler eigens erhalten kann, aber dennoch will, dass diese fortbestehen. Wer beispielsweise eine Immobilie saniert und anschlie√üend vermietet, kann 100 Prozent dieser Kosten √ľber einen Zeitraum von 12 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Eigennutzung sind es 90 Prozent √ľber 10 Jahre.¬†

 

Wenn Sie an dem Erwerb von Immobilien interessiert sind, sollten Sie denkmalgesch√ľtzte Objekte nie aus den Augen verlieren. Denkmalimmobilien befinden sich nicht selten in sehr attraktiver Lage, das Risiko der Mietausf√§lle kann geringer ausfallen und die konsequente Wertentwicklung macht diese Art der Objekte zu einer attraktiven Geldanlage.¬†

 

Gemeinsam zu Ihrer Immobilie: Lernen Sie uns kennen

Ob denkmalgesch√ľtzt, f√ľr die Eigennutzung oder als reines Renditeobjekt: Mit uns als Experten f√ľr Immobilien und Finanzen haben Sie einen zuverl√§ssigen und kompetenten Partner an Ihrer Seite. Wir begleiten Sie w√§hrend des gesamten Prozesses: Von der ersten Idee des Immobilienkaufs, √ľber die Suche nach Ihrem Traumobjekt bis hin zum Kauf und sind erst dann zufrieden, wenn Sie es sind. Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit, wir freuen uns auf Sie!

 

Fazit: Steuern sparen dank Immobilien

Der Erwerb von Immobilien hat viele Vorteile, wie etwa die inflationssichere, stetige Wertentwicklung und die hieraus gewährleistete Altersvorsorge. An die effektive Möglichkeit, Steuern zu sparen, denken aber nur die wenigsten als erstes. Dennoch ist sie nicht zu vernachlässigen. In Immobilien zu investieren bietet eine kluge Methode, die Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig Vermögen aufzubauen.

So absurd es manchmal klingt, aber Sparen durch Investieren funktioniert, dies sehen wir anhand von Beispielen wie Aktien und anderen Vermögenswerten. Das Prinzip: Wer sein Kapital verringert, zahlt Рetwas Рweniger Steuern. Hier reiht sich auch das Investieren in Immobilien ein. Beim Kauf der Immobilie können etwa die Anschaffungs- Makler und Modernisierungskosten, aber auch Zinsen geltend gemacht werden.

Vermieten Sie Ihr Objekt kann eine Steuerersparnis durch die Geltendmachung von Betriebskosten und Werbungskosten erzielt werden. Selbst f√ľr Eigenheimbesitzer gibt es Wege, um mit ihrem Eigentum Steuern zu sparen: Wer die erworbene Immobilie selbst bewohnt, kann etwa haushaltsnahe Dienstleistungen in seiner Steuererkl√§rung auff√ľhren. Ber√ľcksichtigt man die Spekulationsfrist, kann auch der Verkauf einer Immobilie steuerfrei erfolgen. Es kommt daher auf den konkreten Fall der Nutzung einer Immobilie an.¬†

Insgesamt ist f√ľr Kapitalanleger die Nutzung von Immobilien eine hervorragende M√∂glichkeit, die Steuerlast zu reduzieren. Gleichzeitig investieren Sie Ihr Kapital langfristig und nachhaltig. Wir raten Eigent√ľmern immer, sich die Unterst√ľtzung von Steuerberatern zu nehmen, um alle M√∂glichkeiten der individuellen Situation zu ber√ľcksichtigen und auch alternative Ans√§tze zur Steuereinsparung zu nutzen.¬†

Interessieren Sie sich f√ľr den Erwerb einer Immobilie oder andere Arten der Altersvorsorge, stehen wir Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.¬†