Wer eine Immobilie erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Doch diese kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen von der Steuer abgesetzt werden.

 

Gliederung

  1. Vermieter von Immobilien: Grunderwerbsteuer absetzen
  2. Wie wird die Grunderwerbsteuer abgesetzt?
  3. Grunderwerbsteuer absetzen: So geht’s
  4. Zusammenfassung

 

Vermieter von Immobilien: Grunderwerbsteuer absetzen

Vorweg: Leider kann die Grunderwerbsteuer nur abgesetzt werden, wenn der Eigentümer die Immobilie vermietet. Die zentrale Voraussetzung hierfür ist also die aktuelle oder spätere, tatsächliche Vermietung der Immobilie. 

Die Mieteinnahmen selbst sind übrigens steuerlich zu berücksichtigende Einkünfte nach § 2 Abs. 1 EStG, weshalb das „Vermieterdasein“ nicht allein aus steuerlichen Vorteilen besteht. Gegenüber der privaten Nutzung der erworbenen Immobilie können diese die Grunderwerbsteuer, welche beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks fällig wird, jedoch steuerlich absetzen. 

Wie wird die Grunderwerbsteuer abgesetzt?

Wer seine Immobilie vermietet, kann in der Regel alle Kosten, die sich hieraus ergeben, absetzen. Dies ist nach zwei verschiedenen Methoden möglich: direkt als Werbungskosten in voller Höhe oder aber als Abschreibung über die Dauer von mehreren Jahren. 

 

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten, welche wiederum gemeinsam mit den Herstellungskosten als Abschreibung für Abnutzung, auch AfA genannt, abgeschrieben werden können. Daher ist auch die Abschreibung der Grunderwerbsteuer als AfA und nicht als Werbungskosten möglich. 

 

Sie sollten außerdem einen Blick in Ihren Kaufvertrag werfen: Wurde dieser vor dem 31.12.2005 geschlossen, wird die Grunderwerbsteuer sowie alle übrigen Anschaffungskosten degressiv abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz jährlich fällt. Bei Immobilien, deren Kaufverträge nach dem 01.01.2006 geschlossen wurden, gilt die lineare Abschreibung, bei welcher der Prozentsatz jedes Jahr gleich bleibt. 

 

Übrigens: Die Grunderwerbsteuer kann bereits beim Kauf der Immobilie gesenkt werden. Ihre tatsächliche Höhe richtet sich nach dem im notariell beglaubigten Kaufvertrag genannten Kaufpreis: Je höher dieser ist, desto höher auch die zu zahlende Summe. Daher bietet es sich an, bewegliche Wirtschaftsgüter, wie eine Einbauküche oder andere kostspielige Besonderheiten, in einem anderen, getrennten Kaufvertrag zu übereignen. 

 

Grunderwerbsteuer absetzen: So geht’s

Um die Grunderwerbsteuer absetzen zu können, müssen alle Anschaffungs- und Herstellungskosten addiert werden. Im Anschluss wird der ermittelte Bodenwert abgezogen, hierfür gibt es eine Arbeitshilfe vom Bundesministerium für Finanzen. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage für die AfA.

Grund für dieses Vorgehen ist, dass die AfA nur für abnutzbare Objekte vorgesehen ist. Blickt man auf die Rechtsprechung wird deutlich, dass die Gerichte davon ausgehen, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen können und daher auch nicht von der AfA berücksichtigt werden dürfen. Was hingegen abgenutzt werden kann, ist das hierauf errichtete Gebäude, was regelmäßig jedoch keinen Einfluss auf das Grundstück selbst hat. 

 

Um die Grunderwerbsteuer als Vermieter abzusetzen, benötigt die Anlage V – das Formular für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Die Grunderwerbsteuer wird nicht separat in der Steuererklärung genannt, da sie Teil der Anschaffungskosten und damit der gesamten Kaufkosten ist. 

Auf Seite 2 wird dann in den Zeilen 33 und 34 die Absetzung für Abnutzungen eingetragen.

Ob es sich um eine lineare oder degressive Abschreibung handelt und zu welchem Prozentsatz wird in Zeile 33 genannt. In Zeile 34 können Vermieter den erhöhten AfA-Satz geltend machen. Dies ist bei denkmalgeschützten Immobilien oder solchen, die sich in städtebaulichen Sanierungsgebieten befinden, möglich. 

 

Sobald alle Einkünfte aus der Verpachtung bzw. Vermietung zusammengerechnet wurden, werden von dieser Summe die Werbungs- und Anschaffungskosten abgezogen. Das Ergebnis sind die zu versteuernden Mieteinkünfte, welche zu den weiteren Einkünften, soweit vorhanden, addiert und hiervon wiederum die Grundfreibeträge subtrahiert werden. Beträgt das zu versteuernde Einkommen weniger als 10.908 Euro (entspricht dem Grundfreibetrag, für Ehepaare sind es 21.916 Euro – Stand 2023), sind die Mieteinnahmen steuerfrei. 

 

Gut zu wissen: Das Eintragen der Summen in den richtigen Zeilen ist nicht alles, was Vermieter bei ihrer Steuererklärung beachten müssen. Regelmäßig fordert das Finanzamt Zahlungsnachweise: Hierfür können Sie eine Auflistung aller Herstellungs- und Anschaffungskosten erstellen und diese mit den entsprechenden Belegen der Anlage V Ihrer Steuererklärung beifügen. Daher bietet es sich an, die hiermit verbundenen Rechnungen, etwa für Dienstleistungen und co., nicht bar zu bezahlen. Können Barzahlungen nämlich nicht belegt werden, besteht das Risiko, dass das Finanzamt diese nicht steuermindernd berücksichtigt. 

An dieser Stelle möchte ich Ihnen den Artikel von McMakler nahelegen, der das Thema noch einmal aus verschiedenen Blickwinkeln betrachtet hat.

 

Zusammenfassung

  • Die Grunderwerbsteuer fällt immer beim Kauf einer Immobilie an.
  • Die Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern erhoben.
  • Sie können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
  • Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufpreis ist im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgehalten.
  • Über die Jahre der Nutzungsdauer wird die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben (entweder linear oder degressiv).
  • Für Vermieter gibt es weitere Steuervorteile neben dem Absetzen der Grunderwerbsteuer, es können z.B. die Zinsen zur Tilgung des Darlehns steuerlich abgesetzt werden, wenn Sie das Objekt über ein Darlehen finanzieren und auch vermieten.

 

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