FAQ zur Beratung

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Warum investieren nicht auch Sie in Immobilien als Kapitalanlage?

Das Investment in eine Immobilie bietet viele Chancen, ist aber auch mit einigen Risiken verbunden. Einige davon möchte ich gerne benennen:

Mit dem „Hebeleffekt“ die Immobilien-Rendite vervielfachen

Mit Immobilien als Kapitalanlage lassen sich hohe Renditen erzielen unter der Voraussetzung, dass Sie als Anleger den sogenannten Hebeleffekt nutzen. Das bedeutet: Sie finanzieren den Kaufpreis zu einem größeren Teil auf Kredit und leihen sich das Geld von der Bank. Das vervielfacht die Rendite immer dann, wenn die Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen. Aber Achtung: Kreditfinanzierte Anlageobjekte sind mit einem finanziellen Risiko verbunden, weil der Zins lediglich für die Dauer der Zinsbindungsfrist konstant bleibt. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld, denn insbesondere Baufinanzierungen sind nach Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig getilgt. Nach Ablauf der Sollzinsbindung müssen Sie die Restschuld an Ihre Bank überweisen. Diesen Betrag finanzieren Sie entweder aus Eigenkapital oder durch die Aufnahme eines neuen Darlehens mit veränderten Zinsen.

Fazit des Renditevergleichs

Sie sehen selbst, dass das Immobilieninvestment gegenüber dem Sparvertrag signifikant besser abschneidet.

Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 € – heute und in 10 Jahren

Warum sollten Sie Fremdkapital nutzen?

Mikrolage bewerten: Die Lage einer Immobilie ist ein wichtigtes Kriterium für die Immobilieninvestition

Die Lage einer Immobilie ist ein wichtiges Kriterium beim Investment in eine Immobilie, die mit Hilfe der Mikrolage und der Makrolage bewertet werden kann. Bei der Makrolage wird das weitere Umfeld analysiert, zum Beispiel die wirtschaftlichen und politischen Faktoren der jeweiligen Stadt oder Region. Im Gegensatz dazu beschreibt die Mikrolage Feinheiten und Details der näheren Umgebung einer Immobilie. Welche Faktoren bei der Bewertung der Mikrolage maßgeblich sind, das erfahren Sie hier.

Welche Faktoren fließen in die Bewertung der Mikrolage ein?

Wichtigster Punkt ist, dass sich der Mieter oder Käufer an diesem Standort wohlfühlt. Deshalb berücksichtige ich bei der Bewertung der Mikrolage sieben Faktoren, nämlich die Mobilität, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen, Vorsorgeeinrichtungen, die Lärmbelästigung, zukünftige Bauvorhaben und – ganz wichtig – das Wohlbefinden des zukünftigen Mieters beziehungsweise Käufers.

1. Möglichkeiten der Fortbewegung

Die Möglichkeiten der Fortbewegung beschreiben die Verkehrsinfrastruktur, nämlich die Anbindung an das Straßenverkehrsnetz und den Schienenverkehr, aber auch an öffentliche Verkehrsmittel. Wie sie ausgestaltet sein muss, hängt vom jeweiligen Interessenten der Immobilie ab. Handelt es sich um die Vermietung einer Studentenbude, achte ich auf eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Das gilt auch für Familien mit Kindern, die für den Schulweg öffentliche Verkehrsmittel nutzen. Anderes gilt für Berufspendler, für die die Immobilie eine gute Anbindung an wichtige Verkehrsstraßen haben muss. Um das optimale Ergebnis für Mieter und Käufer zu erzielen, betrachte ich die Verkehrssituation immer aus Sicht des Interessenten.

2. Einkaufsmöglichkeiten

Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Bewertung der Mikrolage sind die Einkaufsmöglichkeiten. Wie weit muss der zukünftige Mieter oder Käufer zu Fuß gehen oder fahren, um seinen täglichen Lebensbedarf zu decken? Je schneller der Bäcker, der Metzger, der Supermarkt, die Drogerie oder der Wochenmarkt erreichbar sind, umso wohler wird sich der Mieter oder Käufer fühlen. Im Idealfall liegen die Einkaufsmöglichkeiten fußläufig von der Immobilie entfernt.

3. Bildungseinrichtungen

Wird die Immobilie an eine Familie mit Kindern vermietet oder verkauft, spielt die Erreichbarkeit von Schule oder Kindertagesstätte eine übergeordnete Rolle bei der Beurteilung der Mikrolage einer Immobilie. Wichtig ist, dass es sich um die für die Kinder relevante Schule handelt, zum Beispiel die Grundschule für das Grundschulalter, das Gymnasium für Gymnasiasten oder die Berufsschule für Auszubildende.

4. Vorsorgeeinrichtungen

Nicht nur für kranke oder ältere Menschen spielt die Erreichbarkeit von Ärzten, Physiotherapeuten, Apotheken und sonstige medizinische Einrichtungen eine wichtige Rolle. Gleiches gilt für Familien mit Kindern oder auch für Haustierbesitzer, die kurze Wege zum Tierarzt schätzen.

5. Lärmbelästigung

Auch wenn ein Mieter oder Käufer die Nähe zur Autobahn, zum Bahnhof oder zum Flughafen favorisiert, möchte er sicher in seiner Freizeit keinen Lärm ertragen. Manchmal sind es nur wenige hundert Meter, die eine unterschiedliche Bewertung der Mikrolage in Bezug auf den Lärm ausmachen.

6. Zukünftige Bauvorhaben

Lärmbelästigung und zukünftige Bauvorhaben sind eng miteinander verknüpft. Zur Bewertung der Mikrolage einer Immobilie gehört auch die Berücksichtigung zukünftiger Bauvorhaben, die die Wohnqualität über einen langen Zeitraum beeinträchtigen können.

7. Wohlbefinden des Interessenten

Der Erfolg einer Vermietung oder eines Verkaufs hängt entscheidend auch davon ab, ob sich Interessenten in der jeweiligen Wohngegend wohlfühlen. Maßgeblich ist die Sicht des Mieters oder Käufers. Er wird sich zuhause fühlen, wenn das Umfeld stimmt. Künstler passen beispielsweise in eine hippe Umgebung. Studenten fühlen sich unter Ihresgleichen am wohlsten. Das gilt auch für gut situierte Menschen, die eine gepflegte und sichere Umgebung schätzen.

Ich hoffe, es ist mir gelungen die Frage zu beantworten, welche Faktoren für die Bewertung der Mikrolage einer Immobilie maßgeblich sind. Die aufgelisteten Punkte sind die Merkmale, die ich für wichtig erachte. Letztendlich sollte eine Immobilie nur an Interessenten vermietet oder verkauft werden, wenn deren persönliche Vorstellungen und die Mikrolage eine gemeinsame Schnittmenge aufweisen. Es muss nicht alles perfekt sein bzw. erfüllen, Sie sollten aber ein gutes Gefühl dabei haben und dabei zählt der gesunde Menschenverstand.

Die Mietrendite und der Cashflow ist nicht alles

Häufig erhalte ich Anfragen von Interessenten, die nach Eigentumswohnungen mit einer sehr hohen Mietrendite suchen, während andere Aspekte vernachlässigt werden. Ich sehe meine Aufgabe darin, potenziellen Immobilienkäufern zu helfen und sie auf alle Faktoren aufmerksam zu machen, die im Zusammenhang mit der Investition in eine Immobilie bedeutsam sind. Die Mietrendite ist nur ein Teilaspekt des Immobilieninvestments, das gleichberechtigt neben anderen Faktoren steht wie z.B. passt der Grundriss, wie ist die Lage zu bewerten, wurden die Protokolle geprüft u.v.m. Damit möchte ich zum Ausdruck bringen, dass die Mietrendite zwar wichtig, aber eben nicht alles ist und darüber hinaus noch viele andere Dinge zu berücksichtigen sind. Sie müssen das grosse Ganze sehen und Immobilieninvestments bestehen nicht nur darin, Daten in eine Excel Liste einzutragen und bei grünen Vorzeichen einfach zu kaufen.

Ein Beispiel aus der Praxis von mir selbst:

Im Jahr 2011 habe ich mir eine Immobilie als Kapitalanlage in Ingolstadt angesehen. Damals hatte die Wohnung eine Mietrendite von 5,13% (beurkundeter Kaufpreis: 98.000 €, Warmmiete 533,30 €, NK 114,00 €, Kaltmiete 419,30 €, Link zum Exposé als PDF).

Aus heutiger Sicht würde man sagen, eine sehr ordentliche Rendite.
Damals war das aber keine gute Rendite, man hat viel bessere Angebote auf dem Markt gefunden, weil die Zinsen sehr hoch waren und die Kaufpreise dementsprechend niedriger waren als heute. Ich habe in 2011 einen Zinssatz von 4,5% bekommen bei einer 10-jährigen Zinsbindung und 1% Tilgung. In Summe macht das 5,5% p.a. und somit habe ich eine Unterdeckung, weil man bei der o.g. Mietrendite die nicht umlegbaren Kosten noch abziehen muss.

Die Wohnung habe ich aber trotzdem gekauft und zwar aus dem Grund, weil ich an den Standort und an die Lage geglaubt habe sowie an den Grundriss, dass ich die Wohnung immer wieder vermieten kann bei der Zielgruppe, die sich dort für Wohnungen interessiert.

Bis heute hat sich die Wohnung mehr als verdoppelt und vergleichbare Wohnungen werden auf dem Markt für ca. 220.000 € bis 250.000 € angeboten (Drei Angebote als Vergleich: Exposé 1, Exposé 2 und Exposé 3). Nach der 10-jährigen Haltedauer ab März 2021 kann ich die Wohnung verkaufen und den Gewinn steuerfrei vereinnahmen. Hätte ich damals länger überlegt und die Wohnung nicht gekauft, weil ich auf eine Mietrendite von 6% oder höher ausgewesen wäre, wer weiss, wie sich die Immobilie in einer vermutlich schlechteren Lage dann entwickelt hätte.

Update:

Am 20.07.2021 habe ich die Immobilie verkauft und bin sehr froh, dass ich diese Wohnung damals gekauft habe.
Der Verkaufspreis lag bei 263.000 € (siehe Auszug vom Kaufvertrag):

Fazit:

Sie sollten diese Punkte berücksichtigen aber auch nicht stärker gewichten, falls die Immobilie z.B. ab dem ersten Monat keinen positiven Cashflow aufweist. Es handelt sich ja um eine Kapitalanlage, Sie wollen investieren und das widerspricht der Definition einer Kapitalanlage. Verstehen Sie mich nicht falsch, Cashflow Immobilien sind nicht per se schlecht und das heisst nicht, dass man einen Deal nicht machen sollte, wenn er plus/minus null ist oder Sie einen Überschuss generieren. Sie sollten nur immer die zugrundeliegende Kapitalanlage betrachten sowie Ihre persönliche Situation und nicht voreilig in schlechten Lagen investieren, nur weil hohe Mietrenditen locken.

Daher ist meine Meinung: Die Mietrendite und der Cashflow ist wichtig, aber nicht das alles entscheidende Kriterium!

Kaufen Sie Immobilien für andere – nicht für sich

Das Wichtigste an einer Immobilie als Kapitalanlage ist deren Vermietbarkeit! Das sollte die Immobilie auch bestmöglich den Anforderungen des lokalen Wohnmarktes entsprechen. Hier hilft oft ein Blick auf die demografischen Entwicklungen der Stadt. Kleine Wohnungen in Universitätsnähe werden auf dem Markt immer beliebt sein, genauso wie Mehrzimmerwohnungen im direkten Speckgürtel einer aufstrebenden Stadt. Denn hier ziehen Familien hin, die sich die steigenden Mietpreise einer dynamischen Stadt nicht mehr leisten können oder wollen. Hier hilft es, sich vertrauensvoll an uns als Experten zu wenden, da wir die Region vorab analysiert haben und die Entwicklung gut einschätzen können.

Ein Fehler, der gern von Investoren gemacht wird, ist, die Immobilie und den Grundriss mit den Emotionen eines Eigennutzers zu sehen. Oft stellen sie sich die Frage: Würde ich hier wohnen wollen? Alle eigenen sehr individuellen Präferenzen und Standards beeinflussen dann die Sichtweise. Dabei ist doch aber die Frage, ob das Objekt in diesem Zustand vermietbar ist. Es verhält sich ähnlich wie beim Angeln: Der Köder muss dem Fisch schmecken – nicht dem Angler. Geradlinige, klar strukturierte Grundrisse mögen nicht en vogue sein, sprechen aber die breite Masse an und ergeben die grösste Schnittmenge bei der Vermietbarkeit. Eine zeitlose Ausstattung wie ein solider Eichenboden gefiel immer und wird auch immer gefallen.

Sind Pflegeapartments die richtige Renditegarantie
oder doch eher ein Trugschluss?

Sie wirken wie eine ideale Kapitalanlage mit einer perfekten Rendite von 4 Prozent und mehr und einem überschaubaren Risiko. 25 Jahre in Ruhe abzahlen bei einer Finanzierung und die Vorteile genießen. Doch ist dem wirklich so? Sind Pflegapartments wirklich eine ideale Kapitalanlage? Die Menschen werden prognostiziert immer älter und der Bedarf nach Pflegeheimen steigt. Für die Eigentümer scheint es fast so als wenn das Geld mühelos investiert würde, weil Sie bei Neubauten häufig auch attraktive Förderungen über die KfW erhalten. Zusätzlich werden die Pflegeapartments auch noch möbliert vermietet und somit können Sie das bewegliche Inventar über 10 Jahre von der Steuer abschreiben. Auch der spätere Verkauf einzelner Apartments wird fast schon garantiert, so werben zumindest manche Bauträger in ihren Broschüren: Superlative wie „wertstabile Geldanlage“, „krisenfest“ und „inflationsgeschützt“ sind die Hauptargumente.

Leider ist das Ergebnis mehrere Untersuchungen und Recherchen sehr ernüchternd. Zwar wirken Pflegeheime wie eine ideale Kapitalanlage, bringen jedoch mehr Probleme als gedacht mit sich, die oft verschwiegen werden.

Grundlegende Dinge
Früher war die Investition nur etwas für Großinvestoren aufgrund der hohen Kapitalsumme, da Sie nur ganze Pflegeheime kaufen konnten. Doch seit einigen Jahren haben auch Privatanleger die Möglichkeit sich in solche Anlagen einzukaufen. Meistens sind es kleinere Apartments von z.B. 150.000 Euro aber es geht auch bis hin zu 300.000 Euro und meistens mit hohen Renditeversprechungen. Doch was erhält man dafür? Bestenfalls ein ca. 20-30 Quadratmeter großes Apartment. Nun aber die Besonderheit, im Kaufpreis enthalten ist auch ein Anteil von ca. 25-40 Quadratmetern an möglichen gemeinschaftlichen Räumen wie z.B. Essensraum, TV-Raum, Grossküche, usw. Daher finden Sie in vielen Exposé eine Angabe der QM über z.B. 60 und dann klingt das Investment gar nicht so unattraktiv, wenn der Kaufpreis bei 150.000 € liegt.  Bei genauerem Hinsehen fällt Ihnen aber dann auf, dass die Anzahl der QM aufgeteilt ist in z.B. 20 QM für das Apartment und 40 QM für die Gemeinschaftsfläche. Nun hört sich das Angebot nicht mehr so lukrativ an und Sie denken bestimmt, für was brauche ich die 40 QM Gemeinschaftsfläche? Nun ja, Sie beteiligen sich ja an einem ganzen Pflegeheim und das beinhaltet eben auch die Gemeinschaftsfläche, da diese sonst ja keiner kaufen würde und welche auch keinen Ertrag abwerfen.

Vorteile und Pachtvertrag
Ein großer Vorteil ist aber, dass das Gebäude und die Außenanlagen oftmals über viele Jahre hinweg an den Betreiber des Pflegeheims verpachtet sind. Der Betreiber bezahlt dafür einen monatlichen Pachtzins, der auf die Anleger nach deren Miteigentumsanteilen an der Immobilie aufgeteilt wird. Dieser Pachtzins ist nicht starr und passt sich entsprechenden an die Entwicklung der Lebensunterhaltskosten an. Meist steigt er nicht in Höhe der vollen, sondern nur um bis zu 50 bis 80 Prozent der Inflationsrate. Doch was besagen die Pachtverträge üblicherweise? Oftmals sind Instandhaltungen von Dach und Fach z.B. Reparaturen an Versorgungsleitungen, Fenstern, Dach oder tragenden Wänden oder Außentüren von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Für die restlichen Instandsetzungen wie z.B. die Renovierung der Apartments und Gemeinschaftsräume, Instandhaltung und Wartung der technischen Anlagen usw., ist in der Regel der Betreiber verantwortlich was für Sie als Anleger von Vorteil ist, weil gerade diese Räumlichkeiten und die Apartments stark abgenutzt werden.

Eigenbedarf
Schwierig wird es, wenn Eigenbedarf angemeldet wird für ein Apartment im Pflegeheim. Nicht immer steht dem Eigentümer dieses Privileg zu aber meistens wird der Eigentümer dann bevorzugt behandelt und in der Warteliste noch oben gesetzt. Ferner gibt es weitere positive Eigenschaften wie z.B. geringe Instandhaltungskosten und sehr wenig Verwaltungsaufwand und Verwaltungskosten. Dennoch rate ich dazu Vorsicht bei einem Kaufbedürfnis walten zu lassen. Die Risiken sind doch erheblich höher als man denkt und sehr schwer zu kalkulieren.

Worauf bei den Renditen zu achten ist
Problematisch wird es schon bei den Renditen, die zwischen 3,5 und 4,5 % im Jahr liegen. Diese beziehen sich auch nur auf die Bruttomietrendite, welche im Verhältnis zum Kaufpreis der Wohnung im ersten Jahr steht. Darin enthalten ist nicht die Grunderwerbssteuer, schwankend zwischen 3,5 bis zu 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Auch fehlen noch anfallende Kosten für Verwalter und mögliche Zahlungen für Instandsetzungen.

Wiederverkauf
Um genau abzuschätzen wie sich eine Rendite entwickeln kann, hängt zudem von der Miet- und Wertentwicklung ab. Natürlich steigt die Wertigkeit der Anlage durch die Inflationsrate, dennoch kann es auch zu einem Wertverlust kommen. Geschuldet durch die allgemein sehr hohen Preise für Pflegeapartments. Wichtig ist aber, dass Sie erst dann wissen was Ihr Apartment wert ist, wenn Sie es verkaufen wollen. Da Sie aber eine sehr kleine Käuferzielgruppe ansprechen, müssen Sie unbedingt mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen. Idealerweise sprechen Sie auf der Eigentümerversammlung andere Eigentümer an, ob diese Ihr Apartment kaufen wollen. Das hat den Vorteil, dass sich die anderen Eigentümer mit dieser Art an Investment auskennen und vor allem das Haus schon kennen. Ich denke, dass das der schnellste und einfachste Weg sein wird, das Apartment verkaufen zu können. Über die üblichen Plattformen wie z.B. Immobilienscout24 oder Immowelt werden Sie sich sehr schwer tun, meistens können Sie diese Art der Immobilie gar nicht inserieren und daran sehen Sie schon, dass die Nachfrage für ein solches Investment sehr gering ist.

Instandhaltung
Auch gehören Pflegeheime zu der Art von Immobilien, die in Ihrer Instandsetzung sehr viel Aufwand benötigen. Im Verhältnis altern sie schneller, so dass sie ständig die Anforderungen an ihre Ausstattung und Konzeption ändern, modernisieren und anpassen. Auch geschuldet durch gesetzliche Regulierungen. Zudem sind die Beanspruchung und Abnutzung deutlich höher in Pflegeheimen als bei normalen Eigentumswohnungen. Besonders von hochfrequentierten Bereichen wie Gemeinschaftsräume, Aufenthaltsräume oder der Großküche. Zur Folge hat dies einen erheblichen Kostenfaktor zum Ende des Pachtvertrages, für anfallende Instandsetzungen, die entweder vom Betreiber übernommen werden müssen oder von den Eigentümern. Die Instandhaltungsrücklage, in die oft nur wenige 0,1 Prozent des Kaufpreises fließen pro Jahr, wird dafür wohl nicht ausreichen. Daher immer den Pachtvertrag sorgfältig lesen, bevor Sie investieren.

Betreiberrisiko
Man muss sich bewusst sein, dass das Betreiben von Pflegeheimen eine große finanzielle Belastung mit sich bringt. Auch die heutigen wirtschaftlichen Umstände können zu einer Belastung werden. Prognostiziert werden wesentliche Gesetzesänderungen in den kommenden Jahren im Bereich der Pflege, was teure Umbauten mit sich führen kann, was Betreiber leicht überfordern könnte. Sollte ein Betreiberwechsel vorliegen ist es auch fraglich wie schnell der Wechsel vonstatten geht und ob es zu Mietausfällen kommt. Laut einer Studie des RWI-Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung geht dennoch hervor, dass die wirtschaftliche Lage von Pflegeheimen im Gesamtergebnis „relativ gut“ ist. Nur ca. 4% haben ein erhöhtes Insolvenzrisiko. Leider schlossen auch 24 % das Jahr 2017 mit roten Zahlen ab.

Weitere Punkte die zu beachten sind

• keine Renovierung vom Apartment möglich um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
• keine eigene Vermietung auf dem freien Markt möglich.
• keinen Einfluss auf die Qualität der Pflegedienstleistungen, Personalauswahl und Kostenmanagement. Man muss sich zu 100% auf den Betreiber verlassen, keine Mitbestimmung o.ä. möglich.
• u.U. schleppender Abverkauf bei einem Neubau, weil es sich um eine Spezialimmobilie handelt, welche Erklärungsbedürftig ist.
• Betreiberimmobilien werden schwieriger finanziert als normale Wohnimmobilien.
• Die Landesbauheimvorgabe kann sich ändern z.B. dass ab einem bestimmten Jahr kein 2-Bettzimmer mehr erlaubt ist, sondern nur noch ein 1-Bettzimmer um die Würde des Menschen zu gewähren (so geschehen in Baden-Württemberg im Jahr 2019). Eine solche Änderung führt zu Umbauten im Pflegeheim oder sorgt dafür, dass Sie Ihr Pflegeapartment nicht mehr verpachten können.
• Eine Investition in das Betreibermodell gilt als unternehmerische Beteiligung, es ist keine klassische Wohnimmobilie.

Fazit

In der Schlussfolgerung sind Pflegeapartments als Kapitalanlage auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Ein profitables Ergebnis ist nur zu erzielen, wenn der Betreiber einen wirtschaftlichen Erfolg für das Objekt erwirtschaftet. Pflegeheime sind aufgrund ihrer Regularien immer noch ein sehr spezifisches Produkt. Ein Risiko schwingt immer mit. Auch ist der Widerverkauf einer Wohnung innerhalb eines Pflegeheims auch deutlich schwieriger als einer regulären Wohnung. Schützen muss man sich auf jeden Fall vor möglichen anfallenden hohen Instandhaltungskosten.

Was ich meinen Kunden mitteile
Eine sehr risikoreiche Kapitalanlage, dessen Risiko im Verhältnis zur Renditechance nur sehr mittelmäßig ist und worüber sich viele sicherlich nicht bewusst sind. Als Zielgruppe sehe ich bei meinen Kunden nur diejenigen, die z.B. 50 Jahre alt sind, das Apartment bar bezahlen können oder bis zum Rentenbeginn die Verbindlichen zurückgezahlt haben und die mtl. Pacht als weitere Einnahme in der Rentenphase sehen. Später wird das Apartment an die Kinder vererbt und ein Verkauf ist somit nicht geplant. Dazu möchte ich noch erwähnen, dass ich noch nie ein Pflegeapartment vermittelt habe und das auch nicht tun werde. Sollte einer meiner Kunden eines kaufen wollen, verweise ich an Kollegen von mir, die das anbieten.

Für wen lohnt sich eine Investition in denkmalgeschützte Immobilien?

Eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage ist für diejenigen interessant, die nach Möglichkeiten suchen, Steuern zu sparen. Denn der Fiskus belohnt den Erhalt von sanierungsbedürftigen Denkmalimmobilien mit steuerlichen Anreizen, von denen vor allem Investoren profitieren.

Steuern bezahlen müssen Sie sowieso. Die Frage ist nur, ob Sie die Steuergelder für sich arbeiten lassen oder es dem Finanzamt überweisen?

Bei einer denkmalgeschützten Immobilie stellen die Förderungen durch den Staat sicher, dass für die Investoren genug Anreize bestehen, um deren Bemühungen für den Erhalt eines historischen Kulturgutes auch zu belohnen und diese die Sanierungskosten nicht alleine tragen müssen, sondern durch Steuervorteile nachhaltig unterstützt werden. Schließlich ist die Sanierung teuer, da Sie eine „Ruine“ kaufen die nach den Vorschriften des Denkmalamtes bzw. der Denkmalbehörde saniert wird.

Was eine Denkmalimmobilie auszeichnet und von welchen Vorteilen Sie bei einem Investment profitieren, habe ich ihr zusammengefasst:

Was ist eine denkmalgeschützte Immobilie?

Der Denkmalschutz hat die Aufgabe und das Ziel, Kulturdenkmäler und denkmalgeschützte Immobilien als Zeugnisse der Geschichte und Ausdruck der gesellschaftlichen und kulturellen Entwicklung dauerhaft für die Nachwelt zu erhalten und zu schützen. Das bedeutet, dass er dafür Sorge tragen muss, dass sie nicht verfälscht, beschädigt oder zerstört werden. Alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, diese Immobilien als gesellschaftliches und kulturelles Erbe zu bewahren, werden der Denkmalpflege zugerechnet. Die Kriterien, die darüber entscheiden, ob eine Immobilie zu einer Denkmalimmobilie wird, sind in den Landesgesetzen der einzelnen Bundesländer gesetzlich normiert. Zuständig für die Entscheidung sind die jeweiligen Denkmalschutzbehörden, wobei ein denkmalrechtliches Genehmigungsverfahren Voraussetzung ist. In die Denkmalliste aufgenommen werden denkmalgeschützte Immobilien, wenn das Amt für Denkmalschutz feststellt, dass eine Immobilie alle Kriterien erfüllt, die sie zu einem schützenswerten Baudenkmal machen.

Damit Sie aber in den Genuss der hohen Steuervorteile durch die Sanierung kommen, ist es aber ganz wichtig und erforderlich, dass bei der denkmalgeschützten Immobilie noch keine Erstrevitalisierung stattgefunden hat. Das heisst in anderen Worten, das Haus wurde noch nicht kernsaniert und ist in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

Investment in denkmalgeschützte Immobilien: Worauf Sie bei einer Immobilie als Kapitalanlage achten sollten

Es gibt verschiedene Faktoren, die maßgeblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Sie werden in drei Kategorien unterteilt, in den Zustand einer Immobilie, ihre Ausstattung und ihre Lage.

• Maßgeblich ist neben dem Alter einer denkmalgeschützten Immobilie vor allem ihr aktueller Erhaltungszustand. Dazu gehören insbesondere Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die maßgeblich an der Wertsteigerung einer Immobilie beteiligt sind.
• Ein weiterer, für den Wert einer Immobilie maßgeblicher Faktor ist ihre Ausstattung. Dazu gehören die Qualität der verwendeten Materialien, die Bauweise, die Bausubstanz und die Bauausführung. Maßgeblich sind auch Ausstattungsmerkmale wie ein Balkon, eine Terrasse, ein Garten oder ein Aufzug, der die Barrierefreiheit sicherstellt. Wichtig sind außerdem der Zustand der Sanitär- und Heizungsanlagen sowie die Beschaffenheit des Rohrsystems.
• Ein weiterer wertbestimmender Faktor für das Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage ist ihre Lage. Sie entscheidet über Angebot und Nachfrage, über den Preis und über die Möglichkeit, sie gegebenenfalls zu vermieten. Es wird zwischen Makro- und Mikrolage einer Immobilie differenziert:

Makrolage:

Diese beschreibt die Region als Ganzes, in die die denkmalgeschützte Immobilie eingebettet ist. Maßgeblich sind die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an das öffentliche Straßen- und Schienennetz. Aber auch die wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklung und die politische Situation einer Region entscheiden über die Attraktivität eines Standortes.

Mikrolage:

Diese beschreibt das unmittelbare Wohnumfeld einer denkmalgeschützten Immobilie. Dazu gehören beispielsweise Kindertagesstätten, Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, gastronomische Betriebe, die ärztliche Versorgung, Freizeitangebote und Naherholungsmöglichkeiten. Sie entscheiden über den Wert einer denkmalgeschützten Immobilie und darüber, ob sich das Investment in die Immobilie als Kapitalanlage lohnt.

Denkmalgeschützte Immobilien als Steuersparmodell

Steuersparmodelle sind denkmalgeschützte Immobilien für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen. Das gilt insbesondere für Sanierungskosten, die über die AfA, der Absetzung für Abnutzungen, in Abzug gebracht werden können. Kapitalanleger können diese Ausgaben über einen Zeitraum von zwölf Jahren in Höhe von 100 Prozent steuerlich geltend machen (8 Jahre 9% p.a. und 4 Jahre 7% p.a. vom Sanierungsanteil, geregelt ist das in den Paragraphen 7h & 7i EStG). Anderes gilt für Eigennutzer, die 90 Prozent der Ausgaben über einen Zeitraum von zehn Jahren absetzen können. Insoweit sind denkmalgeschützte Immobilien die einzige Kapitalanlage, die steuerlich gefördert wird. Voraussetzung ist, dass es sich um bauliche Maßnahmen handelt, die einer baurechtlichen Genehmigung bedürfen. Anderes gilt beispielsweise für An- und Zubauten sowie für Gestaltungsmaßnahmen im Garten, die nicht steuerlich absetzbar sind. Gleiches gilt für Richtlinien, über die sich der Eigentümer hinwegsetzt. Beispiel sind Kunststofffenster, die anstelle der vorgeschriebenen mit Holz gerahmten Fenster eingebaut werden.

Mit dem Investment in Denkmalimmobilien die zum ersten Mal kernsaniert werden können nicht nur Steuervorteile gesichert, sondern auch Fördergelder genutzt werden. Sanierungsmaßnahmen werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit Sitz in Frankfurt am Main mit zinsgünstigen Darlehen oder Tilgungszuschüssen gefördert, wenn sie der energetischen Sanierung dienen. Dazu gehören beispielsweise der Austausch der Heiztechnik zugunsten einer energiesparenden Heizung oder der Einbau von wärmedämmenden Fenstern.

Es gibt eine Reihe von Vor- aber auch Nachteilen, die denkmalgeschützte Immobilien als Sachwerte klassifizieren und sie zu einem interessanten Investment machen, wenn man diese beachtet und prüft:

In eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage investieren – die Vorteile

• Denkmalimmobilien entsprechen dem wachsenden Wunsch nach mehr Individualität, die durch das Zusammenspiel von moderner Ausstattung und historischem Ambiente unterstrichen wird.
• Denkmalimmobilien können im Vergleich mit anderen Immobilien und insbesondere mit Neubauten eine höhere Wertsteigerung erzielen. Das liegt an den umfassenden Sanierungsarbeiten, durch die sie an moderne Wohnstandards angeglichen werden, sowie an ihrer historischen Bedeutsamkeit und Einzigartigkeit.
• Sie erhalten staatliche Fördermittel, um die Denkmalimmobilie zu sanieren. Voraussetzung ist, dass die Förderung beantragt wird, bevor die Baumaßnahmen beginnen.
• Die energetische Sanierung wird durch zinsgünstige KfW-Kredite und Zuschüsse unterstützt, wenn das Gebäude zur besonders erhaltenswerten Bausubstanz gehört. Hierbei handelt es sich i.d.R. um das KfW-Programm „Effizienzhaus Denkmal“ oder „Effizenzhaus Denkmal erneuerbare Energien Klasse“ (Stand: Mai 2022).
• Die steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten ist bis zu 100 Prozent möglich für den Kapitalanleger.
• Denkmäler finden Sie häufig in guten Lagen und weniger in der „Prärie“.
• Unter bestimmten Voraussetzungen wird ein Erlass der Grundsteuer gewährt.
• Bezahlung nach MaBV d.h. nach Baufortschritt und nicht im Voraus.

In eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage investieren – die Nachteile

• Die hohe AfA hat nur der Erstkäufer d.h. falls Sie die Immobilie in den ersten 12 Jahren nach Fertigstellung veräussern müssen z.B. aus wirtschaftlichen Gründen, dann verfällt die Sonderabschreibung auf die Sanierungskosten.
• Der Bauträger sollte Erfahrung haben bei der Denkmalschutzsanierung und idealerweise einen „Track-Record“ bzw. Referenzen vorweisen können. Gerade bei der Denkmalschutzsanierung müssen viele Dinge beachtet und abgesprochen werden z.B. mit der Denkmalschutzbehörde, dem Energieberater, dem Architekten, usw.
• Der Bauträger sollte eine gute Bonität haben denn häufig werden für die Projekte sog. Projektgesellschaften gegründet und das Bauvorhaben wird über ein Bankdarlehen finanziert. Diese Darlehen sind oft aufgeteilt in ein Darlehen für den Ankauf und ein Aufbaudarlehen für die Bauphase. Das Aufbaudarlehen wird aber nur dann gewährt, wenn eine Verkaufsquote von z.B. 50% erzielt wird. Wenn also keine Nachfrage für das Objekt vorhanden ist und die Wohnungen sehr schleppend abverkauft werden, kann das den ganzen Bau verzögern, weil der Bauträger kein weiteres Geld von der Bank bekommt.
• Rechnen Sie mit einer späteren Fertigstellung als im Exposé und kalkulieren Sie das bei Ihrer Finanzierung ein in Bezug auf die Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen.
• Die Höhe der Sanierungskosten vom Exposé, welche Sie abschreiben können, ist nicht garantiert. Die exakte Höhe der Sanierungskosten wissen Sie erst nach Fertigstellung. Aus diesem Grund ist die Qualität und Erfahrung vom Bauträger wichtig, nicht das Ihnen z.B. 80% versprochen werden und am Ende sind es nur 50%, dann rechnet sich das Investment viel schlechter für Sie.

Fazit

Ein Denkmal ist etwas Einzigartiges, es wird immer seltener, da schon viele saniert worden sind und es ist eine sehr besondere Art der Immobilie. Zunächst brauchen Sie bei der denkmalgeschützten Immobilie sehr viel Phantasie und Vorstellungskraft, weil Sie die Immobilie als Ruine kaufen und nach Fertigstellung als Perle abnehmen – so müssen Sie es sich vorstellen. Im Exposé bzw. im Kaufvertrag finden Sie eine Baubeschreibung in der Sie genau nachlesen können, wie aus der Ruine eine Perle wird. Dieses Investment muss zum Anleger passen, wie so häufig bei Immobilien aber auch bei vielen anderen Anlagearten, weil der Investor viel Vorstellungskraft benötigt und dann die hohen Vorteile voll in Anspruch nehmen kann, wenn er immer im Spitzensteuersatz verdient, zumindest solange die Sonder-AfA gilt. Ich persönlich finde es sehr spannend und es ist immer wieder schön, wenn ein Bauvorhaben abgeschlossen wird und Sie die fertige Immobilie besichtigen.

Was meine Kunden mich häufig fragen

Sehr häufig wird mir die Frage von meinen Kunden gestellt, ob der Kauf einer gebrauchten Immobilie besser ist oder der Kauf von einem Neubau. Nun ja, ein „besser“ gibt es da nicht. Ich verwende dann häufig das Beispiel, dass es eher wie bei Autos ist: Wenn Sie einen Neuwagen kaufen, können Sie die Ausstattung mitbestimmen. Das Auto riecht noch neu und ist auf dem aktuellen Stand der Technik. Und Sie haben eine Herstellergarantie. Dafür ist das neue Auto teurer.

So ähnlich ist das mit Immobilien – mit dem Unterschied, dass Autos auf jeden Fall an Wert verlieren, und zwar kurz nach Fertigstellung und Verkauf am meisten. Das ist bei Immobilien in der Regel nicht der Fall. Im Gegenteil. Daher gilt, die Haltedauer einer Neubau-Immobilie sollte i.d.R. länger sein als die einer Bestands-Immobilie, dafür haben Sie bei einer Neubau-Immobilie weniger mit Renovierungen und Instandhaltung zutun als bei einer Bestands-Immobilie.

Warum sich mein Konzept von anderen Vorgehensweisen unterscheidet

Kunden, die mit meiner Unterstützung Immobilien gekauft haben, schätzen diese Dienstleistungen sehr. Die Übergabe in professionelle Hände gibt Sicherheit und spart Zeit und Nerven, wobei es Ihnen freigestellt ist, in welchem Umfang Sie diese in Anspruch nehmen.

Ferienimmobilie für die Eigennutzung und als Renditeobjekt: Vor- und Nachteile

Kapitalanlage, Einnahmequelle und die Erfüllung eines persönlichen Urlaubstraums – das sind die häufigsten Gründe für den Kauf einer Ferienimmobilie. Der Idealfall ist, dass sich die Ferienimmobilie selbst trägt, sodass die Einnahmen aus der Vermietung die Ausgaben für die Instandhaltung und den Kauf gegeneinander aufwiegen. Das funktioniert jedoch nur, wenn Sie die Ausstattungsmerkmale von Ferienimmobilien sowie ihre Vor- und Nachteile kennen.

Gründe für den Erwerb einer Ferienimmobilie

Käufer haben unterschiedliche Motive, wenn es um den Kauf von Ferienimmobilien geht.

Das sind die häufigsten Gründe für den Immobilienkauf:

• Altersvorsorge
• Eigennutzung
• Geld- und Kapitalanlage
• Erwirtschaften von Mieteinnahmen
• Nutzen von steuerlichen Vorteilen
• Familiäre Gründe
• Investition in eine Immobilie als Sachwert
• Nutzung als Altersruhesitz im Rentenalter

Die wichtigsten Ausstattungsmerkmale einer Ferienimmobilie

Damit Ferienimmobilien insbesondere für die Vermietung profitabel sind, sollten sie bestimmte Ausstattungsmerkmale aufweisen, nämlich diese:

• Einbauküche mit modernen Haushaltsgeräten
• Hochwertige Möblierung
• Waschmaschine
• Balkon, Terrasse und/oder einen Garten
• Modernes Badezimmer
• Moderne Heizanlage
• Sat-TV oder Kabelfernsehen und WLAN
• Mobilfunknetz
• Garage oder einen Stellplatz
• Grill
• Gepflegter Zustand – regelmäßige Renovierungen
• Attraktive Umgebung mit guter Infrastruktur
• Keine enge Bebauung, stattdessen einen schönen Ausblick

Die durchschnittliche Wohnfläche für eine Ferienwohnung liegt bei etwas über 110 Quadratmetern, die sich auf einen Wohn-/Essraum sowie zwei bis drei Schlafzimmer verteilen.

Die Vorteile von Ferienimmobilien

Ferienimmobilien bieten Vorteile, wenn Sie sich über zahlreiche Details informiert haben. Nur mithilfe von ausreichendem Wissen sind Sie in der Lage, die richtige Entscheidung zu treffen.

Das sind die Vorteile von Ferienimmobilien:

• Bei einer guten Auslastung trägt sich die Ferienimmobilie fast von selbst. 
  Im In- und Ausland sind es insbesondere Küstenregionen, Berglandschaften, Seen und Flüsse, die Urlauber anziehen. Beliebte Urlaubsregionen in Deutschland liegen beispielsweise in Bayern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Baden-Württemberg, also die Alpenregion, der Schwarzwald sowie Nord- und Ostsee. In Deutschland werden bevorzugt Ferienwohnungen gebucht, während es im Ausland vorwiegend Ferienhäuser sind.
• Steuerliche Vorteile
  Darlehenszinsen, Nebenkosten und Abschreibungen können in der Steuererklärung als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Wer seine Ferienimmobilie teilweise selbst nutzt, muss bestimmte Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit erfüllen. So muss sie mindestens für 75 Prozent der ortsüblichen Saison vermietet werden. Insbesondere für Berufstätige sind Ferienimmobilien ein Steuersparmodell und ein Baustein für einen effektiven Vermögensaufbau.
• Krisensichere Anlageform
  Als Sachwert gehört die Ferienimmobilie zu den krisensicheren Anlageformen, die unabhängig ist von spekulativen und inflationären Schwankungen.
• Wertsteigerung der Ferienimmobilie
  Die Wertsteigerung einer Ferienimmobilie sorgt neben den Einnahmen durch die Vermietung für zusätzliche Gewinne. Der Wertzuwachs ist dabei abhängig von der jeweiligen Ferienregion. Nach Angaben von Immobilienmaklern fällt der Wertzuwachs insbesondere an den deutschen Küstenregionen besonders hoch aus.

Die Nachteile von Ferienimmobilien

Der Kauf einer Ferienimmobilie sollte, wie jeder Immobilienkauf, sorgfältig überlegt werden. Insbesondere beim Immobilienkauf gibt es zahlreiche Fehlerquellen, die Sie kennen sollten, damit der Kauf nicht zu einem Reinfall wird.

Das sind mögliche Nachteile von Ferienimmobilien:

• Eine zu geringe Auslastung 
  Die Auslastung einer Ferienimmobilie ist nicht garantiert. Nach einer FeWo-direkt Studie beträgt die Auslastung im Schwarzwald durchschnittlich 28 Wochen, in der Alpenregion rund 27 Wochen sowie 26 Wochen an der Nordsee und 25 Wochen in Ostfriesland und im Harz. Das bedeutet, dass Sie für eine hohe Auslastung Ihrer Ferienimmobilie aktiv werden müssen, zum Beispiel durch eine Spezialisierung auf bestimmte Zielgruppen. Die Zahl spontaner Kurztripps steigt weiter an, sodass Flexibilität in Bezug auf Buchungen gefragt ist. Um die Auslastung nicht zu gefährden, sollten Sie selbst Ihre Ferienimmobilie nur in der Nebensaison nutzen.
• Kostenfalle: Kaufnebenkosten im In- und Ausland 
  Letztendlich kostet eine Immobilie mehr, als der von Ihnen bezahlte Kaufpreis. Grund sind die Kosten für den Unterhalt, die sich im In- und Ausland unterscheiden. In Deutschland gehören zu den Unterhaltskosten diverse Nebenkosten, nämlich die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Grundbucheintrag, für den Notar und gegebenenfalls für den Immobilienmakler. Diese sogenannten Kaufnebenkosten können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises belaufen. Anderes gilt für ausländische Ferienimmobilien, bei denen die Kaufnebenkosten bis zu 30 Prozent des Kaufpreises betragen können. Im In- und Ausland fallen weitere Ausgaben für Steuern, Versicherungen, für die Instandhaltung, gegebenenfalls kommunale Gebühren sowie Kosten für die Ausstattung an.

Laut einer aktuellen Marktstudie favorisieren die meisten Teilnehmer Deutschland als Wunschstandort für eine Ferienimmobilie. Insoweit ist Deutschland ein Topstandort, gefolgt von Spanien, Italien, Frankreich, Kroatien und der Türkei.

Ob eine Ferienimmobilie zu Ihnen passt, kann ich nicht sagen, das müssen Sie sich selbst überlegen. Ich für mich habe aber beschlossen, dass ich in keine Ferienimmobilie investieren werde und diese Art der Immobilie meinen Kunden nicht anbiete. Mir ist wichtiger, dass meine Kunden eine langfristige Einnahme haben, wenig Aufwand mit der Immobilie und die Immobilie in der Not wieder gut verkaufen können. Klar, kann ich dafür keine Garantie geben, aber bei einer Ferienimmobilie ist der potentielle Käuferkreis wesentlich kleiner als bei einer normalen Immobilie.

Eine vermietete Immobilie an den Ehepartner verkaufen
und von steuerlichen Vorteile profitieren

Es kann ein Vorteil sein, wenn Sie eine Immobilie an Ihren Ehepartner verkaufen. Voraussetzung ist allerdings, dass diese vermietet ist. Natürlich sind die Gründe für einen Verkauf steuerlich motiviert. Denn auf diese Weise können Sie und auch Ihr Ehepartner im Jahr mehrere tausend Euro Steuern sparen. Wie das funktioniert versuche ich Ihnen hier zu erläutern.

Wann der Immobilienverkauf an den Ehepartner sinnvoll ist

Der Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner lohnt sich, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie sollte höher sein als der Kaufpreis der Immobilie im Zeitpunkt ihres Erwerbs.
2. Wichtig ist außerdem, dass keine Spekulationssteuer anfällt. Sie entfällt, wenn der Erwerb der Immobilie mindestens zehn Jahre zurückliegt.

Aufgrund des gestiegenen Verkaufspreises ergibt sich per Gesetz die Möglichkeit für höhere steuerliche Abschreibungen. Insoweit können Sie beim Verkauf der Immobilie an Ihren Ehepartner durch die jährlichen Abschreibungen Steuern sparen. Handelt es sich um eine Immobilie, die nach 1925 erbaut wurde, liegen die jährlichen Abschreibungen für Immobilien bei zwei Prozent, bei einem Baujahr vor 1925 beträgt die Abschreibung 2,5% und zwar immer in Bezug auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund&Boden. Wenn die Immobilie an Wert hinzugewonnen hat, steigen dadurch auch die jährlichen steuerlichen Abschreibungen. Das bedeutet, dass höhere Abschreibungsraten die zu versteuernden Mieteinkünfte mindern, was zu einer deutlichen Steuersenkung führt.

Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner und die damit verbundenen steuerlichen Vorteile

Der Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner ist mit unterschiedlichen steuerlichen Vorteilen verbunden, die sich auf die Grunderwerbsteuer, die Spekulationssteuer und die Erbschaftsteuer auswirken.

1. Der Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner ist auch deshalb sinnvoll, weil der erwerbende Ehepartner keine Grunderwerbsteuer zahlen muss. Das funktioniert jedoch nur, wenn Sie als Ehepaar in Bezug auf den Verkauf der Immobilie ein Geschäft abschließen, wie es zwischen Dritten, die einander fremd sind, üblich wäre. Das bedeutet auch, dass Sie keine Möglichkeit haben, den an den Ehepartner gezahlten Kaufpreis ihm später im Rahmen einer Schenkung zu erstatten. Das könnte von Seiten der Finanzbehörden als Scheingeschäft oder als Missbrauch von Steuergestaltungen angesehen werden, was beides gleichermaßen unzulässig und deshalb strafbar ist.
2. Neben der Grunderwerbsteuer sollte der veräußernde Ehepartner auch darauf achten, dass der Verkauf der Immobilie an den Ehepartner nicht innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist stattfindet. Grundsätzlich fällt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie eine Spekulationssteuer an, sofern die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb der Immobilie stattfindet. Ihre Höhe errechnet sich aus dem persönlichen Steuersatz und dem aus dem Verkauf erzielten Gewinn.
3. Interessant ist der Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner auch im Falle einer geerbten Immobilie. Dann die Erben sind verpflichtet, die Immobilie zu einem meist sehr niedrigen Buchwert zu übernehmen. Das bedeutet, dass sie im Idealfall auf null abgeschrieben werden kann, sodass die Mieteinkünfte nicht durch Abschreibungen reduziert werden. Wichtig zu wissen ist, dass die Zehnjahresfrist bei Erbschaften nicht seit dem Erbvorgang zu laufen beginnt, sondern ab dem Kauf durch den Verstorbenen.
4. Ein weiterer Vorteil konzentriert sich auf die Abschreibung von Zinsen als Werbungskosten, und das funktioniert so: Der erwerbende Ehegatte übernimmt als Gegenleistung für die Immobilie ein Baudarlehen des Ehegatten, der die Immobilie veräußert. Dabei sollte es sich um einen Baukredit einer anderen, selbst genutzten Immobilie handeln. Die dafür anfallenden Zinszahlungen konnten unter den bisherigen Bedingungen nicht steuerlich abgesetzt werden. Durch die Schuldübernahme ist es möglich, die anfallenden Zinsen als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen mit der Folge, dass die Mieteinkünfte gemindert werden.

Welche Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner erforderlich sind

Um eine vermietete Immobilie an den Ehepartner verkaufen zu können, brauchen Sie einige Dokumente, nämlich diese:

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
•  Baupläne und die Baubeschreibung
• Angaben über die Nutzfläche, die Wohnfläche sowie das Volumen des Hauses
• Den nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Aktueller Lageplan mit Flurkartenauszug

Sicher werden Sie sich fragen, wo Sie diese Dokumente erhalten und welche Kosten damit verbunden sind. Den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bekommen Sie beim Vermessungs- und Katasteramt Ihrer Stadt oder Gemeinde gegen Zahlung einer Gebühr, die je nach Bundesland zwischen 15 und 50 Euro variiert. Baupläne und die Baubeschreibung bekommen Sie beim Bauordnungsamt. Gleiches gilt für die Berechnung der Nutz- und Wohnfläche sowie für das Volumen des Hauses. Sofern eine Neuberechnung erforderlich ist, kostet das zwischen 160 und 250 Euro. Der Energieausweis wird von einem dafür zugelassenen Dienstleistungsunternehmen ausgestellt, dessen Kosten zwischen 80 und 500 Euro betragen. Einen beglaubigten Grundbuchauszug erhalten Sie für 20 Euro beim Grundbuchamt, einen unbeglaubigten bereits für 10 Euro. Zum Katasteramt müssen Sie gehen, wenn Sie einen aktuellen Lageplan mit Flurkartenauszug brauchen. Das kostet, je nach Größe des Grundstückes, zwischen 15 bis 60 Euro.

Ob und in welchem Maße für Sie der Verkauf einer vermieteten Immobilie an Ihren Ehepartner interessant ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen. Die Steuerersparnis lässt sich errechnen, sodass Sie Ihre Entscheidung auf der Grundlage von Fakten treffen können.

Mietpool: Chancen und Risiken

Bei grösseren Wohnungseigentümergemeinschaften (=WEG´s) besteht ab und an das Angebot, dass Sie als Kapitalanleger (=Vermieter einer Eigentumswohnung) einem Mietpool beitreten können und Sie würden dann Sie von einer gewissen finanziellen Absicherung profitieren. Was ein Mietpool ist, wie er funktioniert und welche Chancen und Risiken er bietet – Antworten auf diese und weitere Fragen erhalten Sie hier.

Was ist ein Mietpool?

Eigentumswohnungen werden oftmals als Kapitalanlage gekauft und vermietet. Dabei wird der Kaufpreis für das Wohnungseigentum meistens über ein Baudarlehen fremdfinanziert, das durch die laufenden Mieteinnahmen ganz oder zum grössten Teil bedient wird. Bleiben die Mieteinnahmen, beispielsweise durch Leerstand, aus, wird die als Kapitalanlage gedachte Eigentumswohnung schnell zu einer finanziellen Belastung. Das ist die Stelle, an der das Konzept des sogenannten Mietpools ansetzt. Ein Mietpool fängt Zahlungsausfälle auf, sodass Sie trotz entgangener Mieteinnahmen als Vermieter in der Lage sind, Ihren Kredit lückenlos weiter zu bedienen. Nicht jeder Bauträger bietet einen Mietpool an, der nur bei einer größeren Anzahl von Objekten rentabel ist.

Wie funktioniert ein Mietpool?

Sofern Mieteinnahmen für Ihre vermietete Eigentumswohnung ausbleiben, gerät das mit dem Kreditgeber (=Bank) vereinbarte Finanzierungskonzept ins Wanken. Nicht immer gelingt es, diese Lücken auf andere Weise auszugleichen. Hier erweist sich ein Mietpool als vorteilhaft. Darin werden sämtliche Nettoeinnahmen (=Nettokaltmieten) gesammelt und an die Mitglieder ausgezahlt. Die Höhe des ausgezahlten Betrages bemisst sich anteilig nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche der jeweiligen Eigentumswohnung zum gesamten Objekt. Das bedeutet, dass die Mitglieder eines Mietpools z.B. 95% der Nettomiete pro Quadratmeter erhalten, die restlichen 5% bleiben als Sicherheit in dem Mietpool und werden am Jahresende ausgeschüttet, falls es z.B. zu weniger Leerstand kommt als prognostiziert. Insoweit verfolgt ein Mietpool ein wirtschaftliches Ziel, indem das Risiko der Vermietung auf alle Mitglieder gleichmäßig verteilt wird. Kommt es zu vorübergehenden Mietausfällen infolge von Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters oder zu Leerstand, werden diese durch die in einem Mietpool zusammengeschlossene Gemeinschaft aufgefangen.

Wie wird ein Mietpool organisiert?

Ein Mietpool wird oftmals organisiert, wenn private Investoren Eigentumswohnungen als Kapitalanlage in einer größeren WEG erwerben, um sie zu vermieten. Das bedeutet, dass nur der Eigentümer Mitglied in einem Mietpool werden kann, der die Immobilie in Vermietungsabsicht kauft und sie nicht selbst bewohnt. Rechtsform eines Mietpools ist meistens die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden ist. Sie unterliegt dem Wohnungseigentumsrecht, während die rechtliche Behandlung des Mietpools nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) erfolgt. Die Beteiligungsquote der in der GbR organisierten Gesellschafter orientiert sich am Verhältnis der Fläche der Wohneinheit zur Gesamtfläche aller Wohneinheiten. Die Mitgliedschaft in einem Mietpool endet, wenn der Eigentümer die Eigentumswohnung nicht mehr vermietet, sondern selbst bewohnt. Die Mitgliedschaft kann auch regulär gekündigt werden, wobei Einzelheiten in dem jeweiligen Mietpoolvertrag geregelt sind. Häufig hat der Mietpool eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren und kann dann jährlich gekündigt werden.

Der Nutzen einer Mietpool-Mitgliedschaft

Ein Mietpool lebt von den laufenden Einnahmen, die sich wie folgt zusammensetzen:

– Nettomieten der Wohneinheiten, deren Eigentümer Mitglied im Mietpool sind
– Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter
– Erlöse aus den Mietkautionen
– Verzinsung der Einnahmen des Mietpools

Der Mietpool übernimmt im Gegenzug folgende Ausgaben:

– Sämtliche Mietausfallkosten, die unter anderem durch Mietminderungen, Forderungsausfälle und Kosten für Leerstände entstanden sind
– Aufwendungen für die Geschäftsführung
– Betriebskosten und Instandhaltungskosten, die nicht umlagefähig sind
– Kosten für die Gewährleistung der Neuvermietung

Für Eigentümer bedeutet das, dass sie aus dem Mietpool eine monatliche Kaltmiete erhalten, von der ein gewisser Prozentsatz als Reserve zur Deckung der Ausgaben einbehalten wird. Nicht verbrauchte Reserven werden entweder in das Folgejahr übernommen oder aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Mitglieder ausgezahlt.

Vorteile und Nachteile eines Mietpools

Jede Medaille hat zwei Seiten, und so hat auch ein Mietpool Vor- und Nachteile.

Die Vorteile des Mietpools sind:

– Geringer persönlicher Aufwand für die Verwaltung der vermieteten Eigentumswohnung
– Professionelles Management der vermieteten Eigentumswohnung in Bezug auf die Mietersuche, die Vermietung, Mieterwechsel und Kündigung
– Abgabe der Verantwortung bezüglich der Rechtsverfolgung von Mietnomaden und säumigen Mietern
– Verteilung des Mietausfallrisikos auf die Mitglieder des Mietpools

Ein Mietpool ist jedoch auch mit Risiken verbunden. Durch die gemeinschaftliche Risikoübernahme und Verwaltung fallen die Mieteinnahmen geringer aus. Die Verfügungsgewalt über Ihre Eigentumswohnung ist insoweit eingeschränkt. Das gilt für die Gestaltung des Mietpreises ebenso wie für die Auswahl eines geeigneten Mieters. Sie sind vertraglich an den Mietpoolvertrag gebunden. Hat ein Mietpool nicht genug Mitglieder beziehungsweise gibt es eine große Zahl an Leerständen, ist er nicht mehr tragfähig und muss aufgelöst beziehungsweise abgewickelt werden oder die Eigentümer müssen eine Sonderzahlung in den Mietpool leisten.

Fazit

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich ein Mietpool für diejenigen eignet, die die Vermietung Ihrer Eigentumswohnung in fremde Hände geben möchten. Außerdem sollte es sich um einen Zusammenschluss einer größeren Anzahl von lukrativen und hochwertigen Immobilien in einer guten und zukunftsträchtigen Wohngegend mit einer intakten Infrastruktur handeln, um den Bestand eines Mietpools dauerhaft zu sichern. Sofern Sie in Bezug auf Ihre Immobilie die Fäden in der Hand behalten möchten, sollten Sie auf die Mitgliedschaft in einem Mietpool verzichten.

Was ist ein Grundbuch – Zweck, Aufbau und Einsichtnahme

Das Grundbuch enthält alle relevanten Informationen über Grundstücke. Alles, was in einem Grundbuch steht, wird als richtig angesehen. Das gilt insbesondere für die Eigentumsverhältnisse. Wird ein Grundstück verkauft oder gekauft, wird der Eigentumsübergang vom alten auf den neuen Eigentümer erst mit der Eintragung ins Grundbuch besiegelt. Welche Informationen darin enthalten sind, wie es aufgebaut ist und richtig gelesen wird – mehr dazu hier.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register und wird vom Grundbuchamt geführt. Dabei handelt es sich um ein Registergericht, das beim Amtsgericht untergebracht ist. Anderes gilt für Baden-Württemberg, wo die Grundbuchämter in den jeweiligen Gemeinden angesiedelt sind. Im Grundbuch verzeichnet werden alle Grundstücke, die innerhalb eines Bezirks liegen, sodass es in größeren Städten mehrere Grundbuchämter geben kann. Sein Zweck ist darauf gerichtet, die Rechte an Grundstücken, an grundstücksgleichen Rechten sowie die bestehenden Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen zu dokumentieren. Für jedes Grundstück gibt es jeweils ein eigenes Grundbuchblatt. Das Grundbuch folgt einem einheitlich und gesetzlich geregelten Aufbau, mit dem alle relevanten Informationen zusammengefasst und gegliedert werden. Rechtsgrundlage ist die Grundbuchordnung (GBO). Ein Eintrag in das Grundbuch erfolgt immer dann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück ändern, wenn es beispielsweise gekauft oder verkauft wird. Heutzutage werden Grundbücher elektronisch geführt.

Der Aufbau des Grundbuchs – das Grundbuch verstehen

Das Grundbuch gliedert sich in mehrere Abteilungen. Sie enthalten Informationen zu den Grundstücksrechten, zu den Grundstücken selbst sowie zu den Eigentums- und Schuldverhältnissen, wobei Änderungen und Löschungen gesondert gekennzeichnet sind.

Die Gliederung des Grundbuchs ist gesetzlich vorgeschrieben und insoweit normiert:

• Aufschrift mit der Nennung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichts.
• Bestandsverzeichnis, das Auskunft über die Größe und Lage des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster gibt. Im Bestandsverzeichnis sind die Rechte eingetragen, die auf dem Grundstück liegen, zum Beispiel Erbbaurecht und Wohnungseigentum.
• Abteilung 1: In der ersten Abteilung werden die Eigentümer und gegebenenfalls vorhandene Erbbauberechtigte genannt. Sie gibt Auskunft über die rechtlichen Eigentumsverhältnisse, zum Beispiel ein Versteigerungsvermerk, sowie über die Verteilung des Eigentums, zum Beispiel bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften.
• Abteilung 2: In der zweiten Abteilung finden sich Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie liegen und nicht in der dritten Abteilung eingetragen sind. Dazu gehören unter anderem die Auflassungsvormerkung, Grunddienstbarkeiten und Verfügungsbeschränkungen, zum Beispiel Vorkaufsrechte oder Wegerechte. Durch die sogenannte Auflassungsvormerkung stellt der Käufer einer Immobilie sicher, dass sie nicht mehrmals verkauft wird. In der zweiten Abteilung findet sich auch ein Verzeichnis der Wasser-, Gas- und Stromleitungen.
• Abteilung 3: In der dritten Abteilung sind Grundschulden, besicherte Darlehen sowie Grundpfandrechte wie Hypotheken vermerkt, wobei die Reihenfolge der Eintragungen eine wichtige Rolle spielt. Sie entscheidet über die Verteilung des Erlöses, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft oder zwangsversteigert wird.
• Handblatt: Dabei handelt es sich um alle Vorgänge, die durch Änderungen, Eintragungen und Löschungen generiert werden, zum Beispiel Protokolle und Urkunden.

Einsichtnahme in das Grundbuch

Die Grundbucheinsicht ist die Erlaubnis, Einsicht in ein bestimmtes Grundbuch oder in eine Grundakte zu nehmen. Der Zugriff auf Grundbücher ist beschränkt, weil sie Vermögensdaten enthalten und Auskunft über auf Immobilien lastende Hypotheken und Grundschulden geben. Nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) setzt die Einsichtnahme in das Grundbuch ein berechtigtes Interesse voraus. Zur Einsichtnahme berechtigt sind deshalb Eigentümer, Bevollmächtigte des Eigentümers, Hypothekargläubiger, Behörden, Notare sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Mein eigenes Immobilienportfolio

Manchmal werde ich gefragt, woher ich denn all mein Wissen über Immobilien habe, warum ich so überzeugt bin von dieser Anlageform und wie ich zu meinen Aussagen und Empfehlungen komme, welche Sie oben nachlesen können?

Ich mache daraus kein Geheimnis und meine Leidenschaft ist seit vielen Jahren die Immobilie als Kapitalanlage. Daher habe ich schon früh, aus heutiger Sicht aber immer noch zu spät, angefangen in Immobilien zu investieren und mich damit zu beschäftigen. Bis heute (Stand April 2020) habe ich mir 6 eigene Immobilien als Kapitalanlage gekauft und mit meiner Partnerin zusammen 4 Immobilien als Kapitalanlage, in Summe also 10 Wohnungen die wir vermieten in unterschiedlichen Städten.

Anbei ein Screenshot aus meiner Excel-Liste damit Sie sehen, dass ich aus Erfahrung spreche und Dinge auch nur empfehle, in die ich auch selbst investiert bin:

Update: Im Juli 2020 sind weitere 2 Immobilien hinzugekommen.

Update: Bis Dezember 2020 sind 4 weitere Immobilien hinzugekommen und die erste Immobilie wurde verkauft.

Update: Bis Februar 2021 ist 1 weitere Immobilie hinzugekommen, 2 sind für März geplant und die zweite Immobilie wurde verkauft.

Update: Im Juli 2021 besitze ich 16 Immobilien als Kapitalanlage, 3 Immobilien wurden erfolgreich verkauft.

Update: Bis Dezember 2021 sind 2 weitere Immobilien hinzugekommen, aktuell sind es 17 zur Kapitalanlage und 1 zum Eigennutz.

Update: Bis September 2022 habe ich 1 weitere Immobilie verkauft, aktuell sind es 16 zur Kapitalanlage und 1 zum Eigennutz.

Update: Im Juni 2024 ist 1 weitere Immobilie hinzugekommen.

Eine abschließende Bitte an Sie

Ich freue mich, wenn meine Kunden glückliche Erwerber einer Immobilie als Kapitalanlage werden. Sofern der Kunde damit einverstanden ist, mache ich abschließend ein Foto mit ihm und ggfs. dem Notar und bitte sie, das Foto in den sozialen Netzwerken veröffentlichen zu dürfen. Einige meiner Kunden bewerten meine Dienstleistung auch per Video, was für mich die beste Referenz beziehungsweise Bewertung ist. Und für meine Kunden lohnt es sich, denn ich bedanke mich mit einem Geschenk bei Ihnen.



Vielleicht sind Sie jetzt begeistert von der Idee einer Immobilie als Kapitalanlage und möchten mehr erfahren? Dann kontaktieren Sie mich!

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Allgemeine Risikohinweise

Allgemeine Risikohinweise für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage:

Immobilien sind sog. „Realvermögensgüter“. Im Gegensatz zu Konsumgütern, die sofort verbraucht werden, wird der Nutzen von Vermögensgütern nach und nach freigesetzt. Der Sachwertcharakter einer Anlage in Immobilien kommt daher erst bei einem langfristigen Anlagezeitraum zum Tragen. Hierzu tragen auch die hohen Transaktionskosten (z.B. Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren etc.) bei, die bei einem Wiederverkauf i.d.R. nicht wieder erzielt werden können. Eine feste Mindestanlagedauer kann nicht genannt werden, da die Werthaltigkeit der Immobilie von verschiedenen Faktoren bestimmt wird. Sie wird maßgeblich bestimmt durch den Standort, die Bauqualität, den Erhaltungszustand, ggf. die Arbeit der Hausverwaltung und die Vermietungssituation. Eine wichtige Rolle spielen bei der Wiederveräußerbarkeit auch gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen. Daher kann bei einem späteren gewünschten Verkauf unter Umständen nur ein geringerer Verkaufspreis erzielt werden oder ein Verkauf gänzlich unmöglich sein. Ein (vorzeitiger) Verkauf kann trotz der Absicht, aus der Anlage insgesamt Gewinne zu erwirtschaften, zu finanziellen Verlusten führen.

Marktentwicklung:

Soweit Sie eine Darstellung über die Entwicklung der Immobilie bzw. über den Wert bzw. Ertrag der Immobilie erhalten, ist dies lediglich eine beispielhafte Darstellung. Die tatsächliche Entwicklung verläuft nicht linear, sondern weist oft erhebliche Abweichungen auf. Ursache solcher Abweichungen können z.B. Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, Änderungen gesetzlicher oder steuerlicher Vorschriften oder Inflations- oder Zinsänderungen sein. Sollten Sie eine Immobilie über dem Marktpreis kaufen, so können Sie bei einem späteren Verkauf u.U. hohe Vermögensverluste erleiden. Theoretisch sind Immobilien jederzeit veräußerbar, bei einem Verkauf unter Zeitdruck sind jedoch möglicherweise hohe Abschläge vom Kaufpreis hinzunehmen.

Mietausfälle:

Die Ertragskraft und Wertentwicklung einer Immobilie werden stark von der Vermietungssituation des Objektes beeinflusst. Leerstände und mangelnde Vertragstreue der Mieter können zu Mietausfällen führen. Der Eigentümer der Immobilie ist in jedem Fall verpflichtet, Gemeinkosten des Objektes wie Instandhaltungsrücklage, Hausmeister und Hausverwaltung trotz fehlender Mieteinnahmen zu tragen und für die Bestandserhaltung (z.B. ausreichende Beheizung bei Frost auch im Falle des Leerstands) und die Instandsetzung der Immobilie (erforderliche Reparaturarbeiten) zu sorgen. Ferner besteht das Risiko, dass Immobilien nach Ablauf bestehender Mietverträge nicht oder nur zu ungünstigeren Konditionen weitervermietet werden können.

Zahlungsverpflichtungen, Zinsrisiko:

Der Erwerb einer Immobilie setzt ausreichende Liquidität voraus. Wenn Sie einen Ausfall von Einnahmen (z.B. Einkommen, Miete/Mietgarantie, Steuerrückerstattung) erleiden, muss gewährleistet sein, dass Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten (z.B. Bank, Wohnungseigentümergemeinschaft) weiterhin bedient werden können. Nach Ablauf der Erstfinanzierung (Zinsfestschreibung) können je nach Marktlage höhere Zinsen anfallen. Ferner besteht das Risiko, dass die kreditfinanzierende Bank bei Auslaufen des Darlehens die Immobilie nicht mehr oder nicht mehr in der gewünschten Höhe finanziert.

Baumängel:

Baumängel (auch Herstellungs-, Fertigstellungs- und Gewährleistungsrisiken) können zu Mietmindereinnahmen, zur Unvermietbarkeit, zur Unveräußerbarkeit und zu einer erhöhten Kostenbelastung beim Eigentümer führen. Zwar haftet der Bauträger dafür, dass die Immobilie frei von Baumängeln ist, nach Ablauf der Verjährungsfrist (in der Regel 5 Jahre nach Fertigstellung des Bauwerks) können Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger jedoch nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden. Es besteht ferner das Risiko, dass der Bauträger zwischenzeitlich insolvent geworden ist.

Versicherung:

Die Immobilie kann durch versicherbare oder nicht versicherbare Ereignisse (z. B. Krieg, Erdbeben, Flut, Terrorismus) ganz oder teilweise zerstört oder in der Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt werden. Es ist zwar beabsichtigt, soweit möglich, Versicherungsschutz für solche Ereignisse zu erlangen, aber es kann trotzdem nicht ausgeschlossen werden, dass Lücken im Versicherungsschutz bestehen oder das Versicherungsunternehmen ihren Verpflichtungen bei Eintritt eines Schadensfalls nicht vollständig nachkommen. Ein Totalverlust der Investition kann in einem solchen Fall nicht ausgeschlossen werden. Soweit Selbstbehalte vereinbart wurden, führen solche Selbstbehalte dazu, dass die Investoren die eingetretenen Schäden zum Teil selbst tragen müssen. Für den Fall des Wiederaufbaus der Immobilie schuldet der Pächter i.d.R. während der Wiederaufbauphase keine Pachtzinsen. Die Eigentümer sind laut Teilungserklärung verpflichtet, die Immobilie im Fall einer ganzen oder teilweisen Zerstörung wiederaufzubauen, auch wenn die Wiederaufbaukosten nicht oder nicht vollständig von einer Versicherung getragen werden.

Steuerliche Risiken:

§ 15b Einkommensteuergesetz (EStG) kann Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung der Immobilie haben. Näheres entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt. Konkrete Auskünfte zur steuerlichen Behandlung kann ferner nur ein Steuerberater erteilen. Gesetz und Rechtsprechung zu Steuern können sich jederzeit ändern, ferner kann die Anwendung der Steuergesetze durch Äußerungen der Finanzverwaltung beeinflusst bzw. geändert werden.

Besondere Risikohinweise für denkmalgeschützte Immobilien:

Bei denkmalgeschützten Immobilien bestehen einige Besonderheiten, die sich aus dem Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler (Denkmalschutzgesetz – DSchG) ergeben. Grundsätzlich ist die Dispositionsbefugnis des Eigentümers bei denkmalgeschützten Immobilien eingeschränkt. Aus den Einschränkungen können zusätzliche finanzielle Risiken für den Eigentümer entstehen. Eine denkmalgeschützte Immobilie darf nur mit Einschränkungen verändert werden. Dies gilt auch, wenn es sich um erforderliche Sanierungsarbeiten handelt. Der Verstoß gegen die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften wird als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße geahndet. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie ist von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, die Immobilie instandzuhalten, instandzusetzen und sachgemäß zu behandeln. Unter Umständen ist die zuständige Denkmalschutzbehörde berechtigt, erforderliche Maßnahmen zum Erhalt oder Schutz der Immobilie durchzuführen oder durchführen zu lassen, wobei der Eigentümer die Kosten der Maßnahme zu tragen hat. In dem Fall, dass eine Gefahr für den Bestand oder die Gestalt einer denkmalgeschützten Immobilie auf andere Weise nicht nachhaltig abgewehrt werden kann, so ist die Enteignung zugunsten des Staates oder einer anderen juristischen Person des öffentlichen Rechts zulässig.

Besondere Risikohinweise für Service- und Betreiberimmobilien:

Wenn die Immobilie mit zukünftigen Pachtertragssteigerungen kalkuliert wird, die aufgrund von vertraglich vereinbarten Indexklauseln ermittelt werden, so können lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen. Dies stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Die Immobilie ist insgesamt für den Betrieb z.B. eines Seniorenwohnheims einschließlich Pflegeplätzen und Pflegeeinrichtungen konzipiert. Sollte es nach Beendigung des Pachtvertrages mit dem Betreiber notwendig werden, die Immobilie für andere Zwecke zu nutzen, kann es für die Herstellung einer Vermiet- oder

Verpachtbarkeit unerlässlich sein, die Immobilie umzugestalten. Dies kann zu erheblichen Baukosten führen. Überdies wäre die Immobilie für einen längeren Zeitraum nicht vermiet- oder verpachtbar. Dies würde die Rendite nachteilig beeinflussen. Die Rentabilität der Immobilie ist eng mit dem vom Betreiber verfolgten wirtschaftlichen Konzept verknüpft. Änderungen der wirtschaftlichen Situation in dem betreffenden Segment – hier Seniorenimmobilien/betreutes Wohnen – etwa durch sinkendes Einkommen von älteren Menschen, Kostensenkungsmaßnahmen bei Kranken- und Pflegeversicherungen u.a. kann dazu führen, dass die Rentabilität der Immobilie langfristig sinkt. Nach Beendigung des Pachtvertrages könnte eine Anschlussverpachtung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile für den Käufer ergeben.